Как взыскать неустойку по ДДУ в 2024 году?
Всем привет, на связи юридический сервис DestraLegal.ru. И сегодня мы отойдем от темы курсов и поговорим о насущном – неустойке по договору долевого участия. Наши юристы сталкиваются с тем, что далеко не все потребители знают, что мораторий на неустойку и особые правила приемки квартир от застройщиков завершились 1 июля 2023 года. Теперь у вас «возобновилось» право на взыскание пени.
Неустойка за недостатки в квартире
Если во время приемки квартиры обнаружили недостатки, вы вправе требовать с застройщика их устранения. По закону застройщик обязан выплатить физическому лицу неустойку, если он добровольно не исправит дефекты.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
При этом в ряде случаев суд рассматривает неоднократный отказ или уклонение от подписания акта в качестве злоупотребления участником долевого строительства своим правом (например, Определения Московского городского суда от 16.08.2019 № 4г-10307/2019 по делу № 2-1833/16, от 14.02.2019 № 4г-0976/2019 по делу № 2-1413/18).
Исковые требования должны быть основаны на положениях ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Согласно ч. 1 этой статьи на застройщика возлагается обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Следовательно, поводом для обращения в суд является несоответствие переданного участнику долевого строительства (истцу) объекта указанным требованиям.
При этом нужно учитывать положения ч. 2 этой же статьи Закона. В ней закреплен перечень требований, которые участник долевого строительства вправе предъявить застройщику, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий договора или требований, перечисленных выше, приведшим к ухудшению качества объекта, или с другими недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. Предъявлять указанные в ней требования застройщику можно:
- если застройщиком не были соблюдены требования к объекту долевого строительства, закрепленные в договоре, или обязательные требования, установленные нормативными правовыми актами, техническими регламентами, строительными нормами и так далее, и это ухудшило качество объекта;
- если в объекте долевого строительства выявлены такие недостатки, которые делают его непригодным для проживания и/или эксплуатации.
В этих случаях участник долевого строительства вправе по своему выбору потребовать:
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения цены договора;
возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Этот перечень может быть изменен условиями договора участия в долевом строительстве. При этом условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (ч. 4 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Если застройщик допустил существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранил выявленные недостатки объекта в разумные сроки, участник долевого строительства может потребовать:
- расторжения договора участия в долевом строительстве;
- возврата уплаченных по договору денежных средств и уплаты процентов в порядке, закрепленном в ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ (ч. 3 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства является основанием для включения в исковое заявление требования о взыскании с застройщика неустойки (например, Определение Московского городского суда от 27.03.2019 № 4г-3259/2019). Предъявить такое требование вправе гражданин - участник долевого строительства, приобретающий жилое помещение (квартиру) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Размер просрочки рассчитывается за каждый день и определяется по правилам, закрепленным в п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей". При этом важно учитывать: если недостаток такого жилого помещения не является основанием для признания его непригодным для проживания, размер неустойки рассчитывается как процент, установленный п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта) (ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Наш онлайн-калькулятор поможет рассчитать сумму требования. Он подскажет, сколько денег вы вправе требовать с застройщика.
Неустойка при расторжении ДДУ
По закону участник долевого строительства (дольщик) вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве (ДДУ) в одностороннем порядке в случае:
неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных законом при обнаружении недостатков объекта (безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения цены договора; возмещения расходов на устранение недостатков);
- существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.
Вместе с тем, существуют и иные случаи для основания расторжения договора, но уже через суд:
прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и/ или иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В случае расторжения ДДУ застройщик в течение 20 рабочих дней обязан вернуть участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные дольщиком согласно договору долевого участия + проценты за пользование этими денежными средствами. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Проценты начисляются со дня внесения дольщиком денег в счет цены договора до дня их возврата застройщиком.
Чтобы облегчить процесс и оценить возможные выплаты, юристы подготовили автоматизированную систему расчета пени в указанной ситуации, протестировать можно тут.
За просрочку сдачи квартиры
Задержка в передаче дольщику объекта недвижимости – явление частое. Но законодатель предусмотрел норму, которая дисциплинирует застройщиков и побуждает их передавать недвижимость в оговоренный срок.
Если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, вы вправе потребовать выплатить неустойку.
Представим ситуацию, что срок сдачи дома был 10.07.2023 года, однако фактически застройщик передал ключи 26.01.2024 года. При стоимости квартиры в 10 млн и ключевой ставке на момент фактической передачи квартиры размер неустойки составит 2 133 333 руб. 33 коп.:
Как взыскать неустойку?
Шаг 1. Подготовьте требование застройщику о добровольной уплате неустойки.
Такое требование нужно отправлять в письменной форме. Рассчитайте и укажите сумму неустойки (пеней). Кроме того, застройщик несет обязанность возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства.
К предложению об уплате неустойки рекомендуем приложить копии договора участия в долевом строительстве, копию паспорта дольщика, копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве.
Шаг 2. Подготовьте исковое заявление и документы к нему
Если ответ на претензию не получили или он был отрицательным, то следующий этап – обращение в суд.
Подавать исковое заявление необходимо в районный суд по адресу застройщика или вашему месту жительства (месту пребывания) либо по месту заключения или месту исполнения договора. Если неустойка не превышает 100 000 руб. по иску, то обращаться следует к мировому судье.
Исковое заявление по сути будет содержать те же требования, что и предложение о добровольной уплате застройщиком неустойки (пеней). К ним может добавиться также требование о возмещении морального вреда.
Обратите внимание на структуру иска, которую необходимо соблюсти:
- наименование суда, в который подается заявление;
- сведения об истце: Ф.И.О. (отчество - при наличии), дата и место рождения, адрес места жительства или пребывания и один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН, серия и номер документа, удостоверяющего личность, или водительского удостоверения);
- сведения об ответчике: его наименование и адрес, ИНН;
- указание на нарушение прав истца и его требования;
- обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
- цена иска (размер взыскиваемой суммы и ее расчет);
- сведения о предпринятых стороной (сторонами) действиях, направленных на примирение, если такие действия предпринимались;
- перечень прилагаемых к заявлению документов.
После успешного окончания разбирательства и вступления в силу решения суда вам нужно получить исполнительный лист, на основании которого возбуждается исполнительное производство. Исполнительный лист о взыскании денежных средств может быть направлен непосредственно взыскателем в банк, где у должника открыт расчетный счет, или передан в службу судебных приставов. Вот и все, деньги у вас!
И небольшая подсказка для тех, кто столкнулся с проблемами с застройщиками:
за период с 29.03.2022 по 30.06.2023 неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются;
- за период до 29.03.2022 неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции начисляются и, соответственно, могут быть взысканы судом, однако с предоставлением отсрочки их уплаты до 30.06.2023, а указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.
А вы сталкивались с пропуском сдачи новостройки по ДДУ или, например, недостатками? Какие суммы удалось взыскать?