Как приостановить оплату, изменить или расторгнуть договор аренды
Платежи за аренду помещений становятся серьёзной проблемой для бизнеса в связи с падением потока посетителей, а правительство принимает все новые меры для снижения рисков заражения, которые накладывают ограничения или делают полностью невозможной работу оффлайн-точек.
Если вы арендуете коммерческое помещение и рискуете столкнуться с ограничениями, грамотно решите вопрос с арендой, чтобы уменьшить убытки. Далее в статье 7 шагов, которые помогут это сделать.
1. Проверьте, полагаются ли вам арендные каникулы
Не платить за аренду в этом году сможете, если вы — субъект малого и среднего предпринимательства и арендуете помещения у государства. Полностью от уплаты не освободят, но отсрочку получите — сможете перечислять арендную плату за 2020 год равными частями в 2021 году.
Кроме того, в Москве приняты дополнительные меры по защите компаний в сферах бизнеса, которые пострадали больше всего.
Компании, работающие в сфере гостиничных услуг, общественного питания и туризма и арендующие земельные участки и нежилые объекты у города, получат отсрочку внесения арендной платы за апрель, май и июнь. Она будет действовать до 31 декабря 2020 года. Аналогичную отсрочку предоставят городские предприятия и учреждения, сдающие в аренду земельные участки и нежилые объекты.
Источник: The Bell
Чтобы получить отсрочку, заключите допсоглашение с арендодателем. Отказать вам государство теперь не вправе. В течение трех дней с момента обращения с вами должны заключить допсоглашение об отсрочке. В нем пропишут, что платежи за этот год будете вносить равными частями в следующем. Вы вправе предложить иные условия отсрочки.
Отсрочку по оплате аренды Правительство установило в отношении федерального имущества и рекомендовало регионам и муниципалитетам руководствоваться такими же правилами.
2. Оцените перспективы применить правило о форс-мажоре, чтобы приостановить оплату за аренду
Пандемия коронавируса формально соответствует признакам обстоятельств непреодолимой силы: чрезвычайности, непредотвратимости и непредвиденности. Режим повышенной готовности, который ввели из-за распространения коронавируса, признали форс-мажором в некоторых регионах, например в Москве и Московской области.
Однако чтобы применить правила форс-мажора, вам как арендатору надо доказать причинно-следственную связь между двумя обстоятельствами. Первое — распространение вируса и введение в связи с этим законодательных ограничений. Второе — фактическая невозможность исполнять обязательства по договору — оплачивать аренду.
Текущие ограничения не препятствуют расчетам между сторонами, то есть арендаторы имеют возможность платить по договорам. Поэтому в большинстве случаев ссылаться на форс-мажор для приостановления оплаты за аренду не получится. Вместо этого используйте механизм изменения или расторжения договора в связи с существенными изменениями обстоятельств по статье 451 ГК. Как его применить, смотрите в шаге 6.
3. Проанализируйте условия договора о форс-мажоре
Проверьте, что написано в договоре о форс-мажоре, ведь пункт 3 статьи 401 ГК носит диспозитивный характер. Условия могут как заблокировать применение форс-мажора, так и расширить основания освобождения от ответственности при наступлении определенных обстоятельств.
Если в договоре есть условие, что арендатор освобождается от обязанности по оплате, не имея возможности использовать помещение, то сможете не платить за аренду, если будет введен запрет на использование соответствующего вида помещений. Например, будут закрыты торговые центры.
4. Соберите доказательства форс-мажора
Чтобы убедить арендодателя предоставить вам арендные каникулы по причине форс-мажора, соберите подтверждающие документы.
Сертификат о форс-мажоре. Его выдаёт Торгово-промышленная палата России, но только по внешнеторговым сделкам. По иным сделкам, в том числе аренды недвижимости на территории России, в выдаче сертификата о форс-мажоре откажут. Но если договор содержит отсылку к этому документу, то все равно получите отказ Торгово-промышленной палаты России, это нужно, чтобы зафиксировать факт отказа и соблюсти условия договора.
Заключение о форс-мажоре. Такой документ по договору аренды помещений на территории России может выдать региональная Торгово-промышленная палата. Например, московская по вашему обращению выдаст подробное заключение.
Источник: система «Актион Право»
Помогут и иные доказательства. Например, переписка с контрагентами, статистическая информация, публикации в СМИ. Собранные документы приложите к уведомлению о форс-мажоре.
5. Уведомите контрагентов о форс-мажоре
Если основания для применения форс-мажора есть, оперативно сообщите арендодателю о наступлении форс-мажора. Как и в какие сроки уведомить, смотрите в договоре. Если не уведомите контрагента о форс-мажоре или сделаете это с опозданием, утратите право на освобождение от отвественности. Это правило работает, когда в договоре установлен пресекательный срок для уведомления. Вам придется к тому же возместить арендодателю причиненные убытки.
В уведомлении ссылайтесь на федеральные и региональные нормативные акты, которые прямо признают распространение коронавируса и введение режима повышенной готовности обстоятельством непреодолимой силы; устанавливают отдельные ограничения, которые приводят к невозможности исполнить обязательства по договору.
6. Оцените перспективы изменить или расторгнуть договор в связи с существенными изменениями обстоятельств
Вам не обязательно использовать нормы о форс-мажоре, чтобы не платить за аренду. Более применим механизм изменения или расторжения договора из-за существенного изменения обстоятельств по статье 451 ГК. Для этого нужно соблюсти четыре условия.
- Когда заключали договор, ни вы, ни контрагент, не предвидели такого изменения обстоятельств. То есть договор заключили до введения ограничений из-за пандемии.
- Вы не смогли преодолеть вызванные коронавирусом ограничения.
- Соотношение имущественных интересов сторон значительно нарушено. То есть возможность оплаты не заблокирована, как при форс-мажоре, но значительно затруднена.
- Из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств вы, как арендатор, несете на себе.
Чтобы изменить или расторгнуть договор аренды в связи с существенными изменениями, направьте арендодателю соответствующее предложение. Если откажет или не ответит, обращайтесь в суд с иском об изменении иди расторжении договора.
7. Предложите арендодателю заключить дополнительное соглашение к договору аренды
Используйте форс-мажор или существенное изменение обстоятельств, чтобы начать переговоры. Поскольку положительной судебной практики и уверенности в том, что суды будут поддерживать арендаторов, нет, сейчас рискованно вступать в судебные споры. Суды с осторожностью применяют положения о форс-мажоре и существенном изменении обстоятельств.
Предложите арендодателю заключить дополнительное соглашение, чтобы предусмотреть последствия ограничений в связи с пандемией. Не расширяйте перечень обстоятельств, признаваемых непреодолимой силой. Иначе рискуете, что суд не признает их форс-мажором из-за отсутствия признака непредвиденность.
Пример формулировки:
«Арендатор освобождается от обязанности по оплате арендной платы по Договору с момента вступления в силу принятого в связи с пандемией коронавируса нормативного акта муниципальной или государственной власти о закрытии (запрете работы) торговых центров или непосредственного торгового центра, в котором расположены арендуемые помещения. Обязанность по оплате арендной платы возобновляется с момента отмены указанного акта»
Источник: система «Актион Право»
А куда идти арендодателю, который приобрел помещение или построил ТЦ, отремонтировал, оборудовал всеми инженерными коммуникациями, оплачивает коммуналку, охрану, зарплату персоналу, платит налоги? Или он не является бизнесменом?
Скидка в 70% - это нормально и можно сохранить арендаторов. После кризиса других не будет
А вот тут должно подключаться государство, чтобы на период карантина ОТМЕНИЛО, именно отменило, а не передвинуло начисление всех налогов на данный период.