Аренда и форс-мажор. Полный обзор правовых проблем в условиях вируса

Покупательский спрос снизился или исчез, доходы не поступают и денег нет, но арендодатель продолжает требовать оплаты аренды. Есть ли выход в таких ситуациях и на что может рассчитывать арендатор?

Рассмотрим все актуальные проблемы на примере коммерческой недвижимости.

Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 можно условно назвать правовым актом об арендных каникулах. Условно – потому что освобождения от арендной повинности постановление не дает, но предусматривает отсрочку, которую также уместно рассматривать в качестве существенной поблажки для должников по договорам аренды. Отсрочка предполагает освобождение от платежных обязательств на период карантина, а также пятидесятипроцентный дисконт на арендную плату после завершения карантина и до первого октября 2020 года. Тем не мнее, после первого января 2021 года невыплаченную арендную плату нужно будет постепенно возвращать арендодателям на условиях рассрочки.

Данная мера «потушила огонь», но не решила проблему окончательно, поскольку многие арендаторы полагают, что они должны быть полностью освобождены от денежных обязательств, как минимум на период карантина. Шквал ненависти обрушили на арендодателей коммерческих площадей предприниматели, требующие полного освобождения от оплаты аренды в период действия ограничительных мер. Борьба двух сторон в арендных правоотношениях является самой характерной. Рестораторы и ритейлеры объединяются в сообщества и пишут петиции против собственников коммерческой недвижимости. Кто-то единолично идет на конфликт с арендодателями, другие молча испытывают недовольство поведением рантье.

Рассудим, кто прав.

Отношения по договору аренды, как правило, носят длящийся характер, поэтому проблема затрагивает не весь договор, а только обозримый период – с 28 марта по 11 мая, плюс допустимый период продления ограничительных мер на остаток мая-июнь, о чем сейчас рассуждать преждевременно. Не нужно забывать и об остаточном периоде экономического восстановления деловой активности, в который отношения по договору также могут складываться не столь гладко.

Какие потребности могут быть у арендодателей в данный период? Получение арендной платы в полном объеме либо в части – для тех собственников, кого устраивает их арендатор и действующий договор. Внесение изменений либо расторжение договора – для другой категории, которая давно испытывает недовольство заключенным договором и хочет либо изменить его в свою пользу, повысив размер арендной платы, либо вовсе прекратить исполнение обязательства.

Однако многие арендодатели не обращают внимание на то, что в текущий период не только арендаторы лишены возможности использовать свои помещения по назначению, но и сами арендодатели не могут обеспечить арендаторов необходимым объектом, который требуется по условиям договора. К примеру, работа кинозалов, дискотек, косметических салонов в помещениях данных объектов полностью приостановлена, в связи с чем арендодатели не имеют возможности дать арендаторам то, на что они рассчитывали по договору. По закону арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ). Однако получается, что арендодатель не может предоставить имущество для использования по назначению, если деятельность по такому назначению приостановлена в императивном порядке. В такой ситуации представляется, что арендодатель не вправе требовать оплаты аренды, поскольку это будет приводить к его неосновательному обогащению. С другой стороны, не стоит сразу же обвинять арендодателей в том, что они не исполняют свои обязанности по договору, а значит должны понести наказание в форме неустойки/штрафа и т.д. Такой сценарий предполагает, что арендодатель не исполняет свои обязательства не по своей воле, а в связи с непреодолимой силой, которая освобождает предпринимателя от ответственности (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Следует обратить внимание на то, что постановление Правительства об арендных каникулах не обязывает арендодателей полностью освобождать арендаторов от оплаты за период, когда использование помещения является невозможным. В данном правовом акте говорится лишь о рекомендации по уменьшению размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента. Вероятно, что в экстренной ситуации это было оптимальным решением для властей, поскольку речь идет о разнообразных видах бизнеса, включенных в единый список наиболее пострадавших отраслей, и ситуация у которых может кардинально отличаться друг от друга в зависимости от обстоятельств. Поэтому Правительство решило рекомендовать, но не обязывать.

Тем менее, стоит понимать, что закон стоит на стороне арендаторов, которые полностью лишены возможности использовать помещение по назначению в период действия ограничительных мер региональных властей. Федеральный закон от 01.04.2020 № 106-ФЗ, установивший арендные каникулы, говорит о том, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества. Здесь также нет конкретики, однако важен посыл, основанный на вышеописанных суждениях о том, что арендодатель не дает арендатору то, на что он рассчитывает по договору, а арендатор, соответственно, не обязан вносить платежи.

Другая общая норма закона говорит о том, что арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Соответственно, гражданский кодекс и закон 106-ФЗ единообразны в подходе. Арендаторам однозначно стоит в письменной форме требовать освобождения от оплаты аренды, однако даже если арендодатель откажется от подписания соглашения, освобождающего от оплаты, обязать арендатора платить невозможно в силу общих норм закона.

В пограничных ситуациях, когда помещение может быть использовано частично, либо по другому назначению, решение проблемы видится иначе. Рестораны, кафе, столовые, сохранившие работу своих кухонь и работая на доставку, ритейлеры, закрывшие магазины, но продолжающие продавать товар онлайн, частично используют свои помещения, что дает право арендодателю на получение арендной платы в эквивалентном размере. Главная проблема на практике будет заключаться в расчете причитающейся оплаты. Либо это должен быть процент от общей площади помещения, либо процент от оборота, а может быть комбинация данных принципов. В любом случае такое положение вещей должно стимулировать арендаторов и арендодателей находить компромисс и договариваться о частичной оплате аренды. Добиваться полного освобождения от исполнения денежных обязательств для арендаторов в таком положении несправедливо, и закон такого не допускает. С другой стороны, арендодатели также должны проявлять разумность и не требовать от арендаторов полной оплаты.

Для третьих, чья работа не была ограничена правовыми актами, положение в принципе обстоит иначе. Юридических препятствий для осуществления деятельности такие предприниматели не имеют. Производственные предприятия, аптеки, продуктовые магазины, зоомагазины продолжат работать, что однозначно ставит арендодателей в положение наделенных правом на получение причитающейся оплаты. Некоторые компании добровольно приостановили работу в помещениях, распустив работников для домашней изоляции, и прикрываясь нерабочим периодом, объявленным указом Президента, вынуждают арендодателей отказаться от получения арендной платы полностью либо в части. Такой подход вызывает сомнение с позиции закона, поскольку решение о приостановлении работы при таких условиях носит скорее добровольный характер. Компании, не попавшие в запретный список, могут продолжать вести дела, а сотрудникам таких компаний разрешено посещать место работы. С другой стороны, когда все клиенты отсиживаются дома, нет заказов, и текущий объем работы существенно сократился, чем заниматься в офисе? Но баланс интересов не должен быть нарушен. Арендодатель предоставил помещение, пригодное для использования, арендатор сохранил возможность его использовать и должен платить за это.

Для компаний, попавших в список пострадавших, баланс интересов восстановлен императивно, распоряжением сверху. Однако другие, чьи дела по мнению властей должны идти лучше, вынуждены изыскивать иные юридические средства защиты.

Некоторые предприниматели заявляют собственникам, что их обязательства прекратились в связи с невозможностью исполнения договора, однако это не совсем так. Для прекращения обязательств арендатора со ссылкой на запретительные акты публичных органов требуется, чтобы юридическая невозможность исполнения договора носила абсолютный и неустранимый характер (ст. 416 и 417 ГК РФ). В длящихся арендных отношениях такого не наблюдается, поэтому здесь все же приходится говорить об освобождении арендатора от оплаты ровно настолько, насколько арендодатель не исполнил свою обязанность по предоставлению помещения пригодного для использования по целевому назначению.

Тем не мнее, для арендных правоотношений сохраняет актуальность вопрос полного расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Именно для тех, кто потерял доходы и не смог рассчитаться по своим обязательствам, суды вероятно смогут пойти на уступки и применить данную редчайшую в практике норму.

Действительно, ни одна из сторон договора не могла предвидеть распространение коронавируса. Можно предположить, что многие арендаторы, как и арендодатели, принимали бы решение о заключении договоров на иных условиях, если бы могли допустить подобные события. При том, что изменение обстоятельств вызвано причинами, которые ни одна из сторон не могла преодолеть после их возникновения. Однако трудно доказуемым будет ущерб, при котором сторона договора в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Для компаний из списка пострадавших отраслей, такой ущерб может быть вовсе исключен, поскольку, как посчитают суды, предоставленные льготы и так восстановили баланс интересов. Но для иных субъектов вопрос сохраняет свою актуальность. Падение доходов, снижение покупательского спроса и прочие финансовые обстоятельства можно пытаться использовать для обоснования существенного изменения обстоятельств и расторжения договора.

Однако слишком большие надежды на применение ст. 451 ГК РФ возлагать не стоит, поскольку рассматриваемое положение закона имеет крайне неудачную практику применения. Суды не склонные подвергать изменению или расторгать договорные отношения сторон в связи с существенным изменением обстоятельств, поэтому лучше объективно оценивать ситуацию и занимать консервативные позиции, а именно не возлагать надежды на ст. 451 ГК РФ как основание для расторжения или изменения договора. Это, тем не менее, не стоит рассматривать в качестве призыва отказаться от использования данной статьи. Возможно, что мы стоим на пороге перемен и суды смогут проявить усилие воли, найдя в себе способность применить данный некогда мертвый институт к пострадавшим коммерсантам.

Подводя итог, можно сказать, что арендаторы, не имеющие возможности пользоваться помещением в силу запрета, введенного властями, освобождаются от оплаты на период действия запрета полностью либо в части в зависимости от объема возможностей арендатора в эксплуатации объекта. Арендаторы, включенные в список наиболее пострадавших отраслей, в дополнение к этому могут требовать отсрочки на период до первого октября 2020 года. Для получения отсрочки не обязательно доказывать невозможность использования помещения, поскольку власти ввели предоставление подобной отсрочки императивно, однако важно направить арендодателю требование о предоставлении отсрочки, желательно сразу с проектом соглашения, фиксирующего условия отсрочки. Наконец, предприниматели, которые не оказались в списке утопающих, использующие арендованные помещения, но при этом испытывающие серьезные финансовые трудности, могут быть освобождены от ответственности за неоплату аренды, а также могут пытаться требовать снижения размера арендной платы в связи с существенным изменением обстоятельств, хотя последний вариант действий имеет средние шансы на успех, поэтому больших надежд возлагать не стоит.

Спасибо за внимание!

Если потребуется помощь адвоката по аренде, мой тел. +7 (925) 710-11-50