Много хороших новостей для арендаторов и одна неплохая новость для арендодателей. ВС РФ выпустил Обзор № 2 по COVID-19
30 апреля 2020 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2.
Не будем томить, рассказываем:
Арендаторам
Новость № 1
Если арендатор из пострадавшей отрасли не знает/ не заявляет требование о предоставлении ему отсрочки арендной платы в соответствие с частью 1 ст.19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г., то арендодатель обязан уведомить арендатора о наличии у того такого права.
Пострадавшие отрасли российской экономики, напомним, определены Постановлением Правительства Российской Федерации № 434 от 3 апреля 2020 г.
Новость № 2
Если арендодатель не уведомил арендатора из пострадавшей отрасли о наличии права на отсрочку оплаты арендной платы, арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований, определенных Постановлением Правительства Российской Федерации № 439 от 3 апреля 2020 г. (далее – Постановление № 439).
А это:
- Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г.;
- Отсрочка предоставляется с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (далее – РПГ/ЧС);
- Отсрочка в течение действия РПГ /ЧС предоставляется в размере арендной платы;
- Отсрочка с момента отмены РПГ/ЧС до 1 октября 2020 г. предоставляется в объеме 50% арендной платы за соответствующий период;
- Отсрочка НЕ предоставляется на часть арендной платы, которая представляет собой платежи за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходы на содержание арендуемого имущества. Исключение – арендодатель освобожден от оплаты этих платежей;
- Отсрочка предоставляется без взимания платы за эту самую отсрочку;
- Задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. При этом погашение происходит: 1) поэтапно; 2) не чаще одного раза в месяц; 3) равными платежами; 4) размер платежей не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
- Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы в связи с отсрочкой не применяются.
Вывод 1: арендодателю нет смысла уклоняться от заключения соглашения об отсрочке;
Вывод 2: арендодателям лучше уведомлять арендаторов о наличии у тех права на отсрочку и заключать дополнительные соглашения. Это хотя бы дает возможность подписать соглашение на иных условиях отсрочки, чем указано в Постановлении № 439.
Правда они все равно не должны быть для арендатора хуже условий, предусмотренных Постановлением № 439.
Совет, — прямо в дополнительном соглашении прописывайте, почему иные условия «не хуже». Например, с даты прекращения РПГ /ЧС до 1 октября 2020 арендатор платит не 50% арендной платы, а 10% с оборота торговой точки, но за это образовавшаяся задолженность погашается не 2 года, а полтора…
Что на что меняете, так сказать, пишите.
Новость № 3
Если арендодатель необоснованно уклоняется от заключения соглашения об отсрочке, то считается, что он предоставил арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований Постановления № 439.
Вывод: арендатор, на которого распространяется часть 1 ст.19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г., чей арендодатель не идет на переговоры, в том числе не отвечает на письма в «нерабочие дни», может просто начать исполнять условия отсрочки согласно пункту 3 Требований Постановления № 439: оплачивать коммунальные услуги и (или) расходы арендодателя на содержание арендуемого имущества, а после прекращения РПГ /ЧС платить 50% арендной платы.
Новость № 4
Если арендодатель дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, то считается, что он предоставил арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований Постановления № 439.
Вывод 1: как и в новости № 2, арендодателям лучше не юлить и заключать соглашения об отсрочке уплаты арендной платы.
Вывод 2: как и в новости № 3 арендатору, на которого распространяется часть 1 ст.19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г., можно просто начать исполнять условия отсрочки согласно пункту 3 Требований Постановления № 439, не дожидаясь подписания соглашения с арендодателем.
Новость № 5
Если арендодатель не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований, то считается, что арендодатель предоставил арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований Постановления № 439.
Новость № 6
Отсрочка по части 1 ст.19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. предоставляется с даты введения РПГ /ЧС независимо от даты заключения дополнительного соглашения либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.
Вывод: для соответствующих арендаторов не поздно просить об отсрочке, для арендодателей нет юридического смысла ее не предоставлять.
Новость № 7
Арендатор пострадавшей отрасли не должен доказывать арендодателю, что он не может пользоваться арендованным имуществом.
Как указано в Обзоре «Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.»
Вывод для арендодателей: не тратьте чернила на письма, о том, что арендатор, для которого предусмотрена законом отсрочка арендной платы, может пользоваться арендованным помещением ввиду того, что БЦ/ТЦ открыт, НО читайте новость для арендодателей в конце публикации и собирайте доказательства…
Новость № 8
Если арендодатель уклоняется от заключения дополнительного соглашения о снижении арендной платы в соответствие с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ (невозможность использовать арендованное имущество из-за введения РПГ /ЧС), то по решению суда изменение арендной платы все равно будет иметь ретроспективной характер, т.е. уменьшение произойдет с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному в договоре назначению.
Таким образом, дата с которой уменьшится арендная плата, не будет зависеть от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
Вывод для арендаторов: если не удалось договориться о скидке, инициируйте судебный процесс о понуждении к заключению дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. Уменьшение будет действовать ретроспективно.
Вывод для арендодателей: заключайте с арендаторами соглашения об уменьшении размера арендной платы. Соглашение с арендатором сегодня на управляемых условиях лучше, чем лотерея в суде завтра.
Новость № 9
В случае взыскание арендодателем в судебном порядке арендной платы, арендатор может возражать, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.
В этом случае арендная плата подлежит взысканию в сниженном размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ. Например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.
Вывод для арендаторов: пишите арендодателю письма с просьбой уменьшить размер арендной платы. Вы сможете ссылаться на них в суде, возражать и требовать уменьшения размера взыскиваемой суммы неуплаченной арендной платы.
Вывод для арендодателей: ведите с арендаторами переговоры, так вы и правоотношения сохраните и сможете согласовать относительно выгодные для обеих сторон условия. Суд – это непредсказуемо.
Арендодателям
Новость №10
Арендодатель может в суде доказывать, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, а его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам).
Суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично.
Вывод для арендодателей: собирайте доказательства, что арендатор пользовался имуществом вопреки запретам.
Вывод для арендаторов: не злоупотребляйте правом!
Вот в целом самое основное из Обзора по части аренды недвижимого имущества. Практика применения будет головокружительная, скажу я вам! Столько ответов дано… и сколько новых вопросов рождено..
Я много лет сдавал коммерческие помещения в аренду и понял простую вещь. Как только начались разговоры про отсрочку, нужно немедленно расторгать договор. Гораздо лучше сейчас в данных условиях просто по человечески договориться о какой-то скидке, но когда начинают копиться долги, это самый плохой вариант. В 99% никто эти долги отдавать не будет. Мне могут ответить, что сейчас всё равно не найти нового арендатора. На это отвечу, что коммерческая недвижимость ооочень разная, и если вы в своё время приобрели правильные помещения, то проблем у вас не будет даже сейчас. Если же помещение так себе, то всё равно лучше расстаться с арендатором, который ничего не платит и попытаться найти нового, предварительно хорошенько снизив ставку аренды. Это будет лучше чем ноль.
Законодатель разделил арендаторов на 3 категории, те кому положена отсрочка, те, кому положена скидка, те, у которых всё хорошо. Есть ещё группа, которая и отсрочку вправе требовать и просить снизить отсроченные суммы, но с ними пока совсем не разбирались. Безусловно, по всем группам много проблем. Договоры по которым предоставлена отсрочка и рассрочка оплат на 2021-2023 год, но которые не стали стороны продлевать. Что с задолженностью? Ее после расторжения как выплачивать? Как было задумано в постановлении правительства или единым платежом на день прекращения правоотношений?
А если арендатор не хочет ни скидки, ни отсрочки, а хочет просто закрыть бизнес? А арендодатель не хочет и применяет все договорные рычаги- уведомление за 3 месяца, плата за отказ досрочный, только через суд расторжение и т.д. Упрощённой процедуры , то не придумали... Значит сначала заключайть арендатор должен соглашение по арендной плате, а потом искать возможности малой кровью отказаться?
А на основании каких данных ( придумать то можно, было бы желание и возможность, но все же) суд должен рассчитывать достаточную сумму скидки? Статистика пока отсутствует, а для ее формирование нужно раскрытие коммерческой тайны...и ещё много вопросов..
Только вот вы точно уверены, что если вы договоритесь и предоставите скидку, арендатор с вас еще и отсрочку не потребует, типа как по закону? Хотя конечно это признак недобросовестного поведения арендатора, но суды-шмуды...