Много хороших новостей для арендаторов и одна неплохая новость для арендодателей. ВС РФ выпустил Обзор № 2 по COVID-19

30 апреля 2020 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2.

Не будем томить, рассказываем:

Если арендатор из пострадавшей отрасли не знает/ не заявляет требование о предоставлении ему отсрочки арендной платы в соответствие с частью 1 ст.19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г., то арендодатель обязан уведомить арендатора о наличии у того такого права.

Пострадавшие отрасли российской экономики, напомним, определены Постановлением Правительства Российской Федерации № 434 от 3 апреля 2020 г.

Если арендодатель не уведомил арендатора из пострадавшей отрасли о наличии права на отсрочку оплаты арендной платы, арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований, определенных Постановлением Правительства Российской Федерации № 439 от 3 апреля 2020 г. (далее – Постановление № 439).

А это:

• Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г.;
• Отсрочка предоставляется с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (далее – РПГ/ЧС);
  
• Отсрочка в течение действия РПГ /ЧС предоставляется в размере арендной платы;
  
• Отсрочка с момента отмены РПГ/ЧС до 1 октября 2020 г. предоставляется в объеме 50% арендной платы за соответствующий период;
  
• Отсрочка НЕ предоставляется на часть арендной платы, которая представляет собой платежи за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходы на содержание арендуемого имущества. Исключение – арендодатель освобожден от оплаты этих платежей;
  
• Отсрочка предоставляется без взимания платы за эту самую отсрочку;
  
• Задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. При этом погашение происходит: 1) поэтапно; 2) не чаще одного раза в месяц; 3) равными платежами; 4) размер платежей не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

• Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы в связи с отсрочкой не применяются.

Вывод 1: арендодателю нет смысла уклоняться от заключения соглашения об отсрочке;

Вывод 2: арендодателям лучше уведомлять арендаторов о наличии у тех права на отсрочку и заключать дополнительные соглашения. Это хотя бы дает возможность подписать соглашение на иных условиях отсрочки, чем указано в Постановлении № 439.

Правда они все равно не должны быть для арендатора хуже условий, предусмотренных Постановлением № 439.

Совет, — прямо в дополнительном соглашении прописывайте, почему иные условия «не хуже». Например, с даты прекращения РПГ /ЧС до 1 октября 2020 арендатор платит не 50% арендной платы, а 10% с оборота торговой точки, но за это образовавшаяся задолженность погашается не 2 года, а полтора…

Что на что меняете, так сказать, пишите.

Если арендодатель необоснованно уклоняется от заключения соглашения об отсрочке, то считается, что он предоставил арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований Постановления № 439.

Вывод: арендатор, на которого распространяется часть 1 ст.19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г., чей арендодатель не идет на переговоры, в том числе не отвечает на письма в «нерабочие дни», может просто начать исполнять условия отсрочки согласно пункту 3 Требований Постановления № 439: оплачивать коммунальные услуги и (или) расходы арендодателя на содержание арендуемого имущества, а после прекращения РПГ /ЧС платить 50% арендной платы.

Если арендодатель дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, то считается, что он предоставил арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований Постановления № 439.

Вывод 1: как и в новости № 2, арендодателям лучше не юлить и заключать соглашения об отсрочке уплаты арендной платы.

Вывод 2: как и в новости № 3 арендатору, на которого распространяется часть 1 ст.19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г., можно просто начать исполнять условия отсрочки согласно пункту 3 Требований Постановления № 439, не дожидаясь подписания соглашения с арендодателем.

Если арендодатель не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований, то считается, что арендодатель предоставил арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований Постановления № 439.

Отсрочка по части 1 ст.19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. предоставляется с даты введения РПГ /ЧС независимо от даты заключения дополнительного соглашения либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Вывод: для соответствующих арендаторов не поздно просить об отсрочке, для арендодателей нет юридического смысла ее не предоставлять.

Арендатор пострадавшей отрасли не должен доказывать арендодателю, что он не может пользоваться арендованным имуществом.

Как указано в Обзоре «Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.»

Вывод для арендодателей: не тратьте чернила на письма, о том, что арендатор, для которого предусмотрена законом отсрочка арендной платы, может пользоваться арендованным помещением ввиду того, что БЦ/ТЦ открыт, НО читайте новость для арендодателей в конце публикации и собирайте доказательства…

Если арендодатель уклоняется от заключения дополнительного соглашения о снижении арендной платы в соответствие с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ (невозможность использовать арендованное имущество из-за введения РПГ /ЧС), то по решению суда изменение арендной платы все равно будет иметь ретроспективной характер, т.е. уменьшение произойдет с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному в договоре назначению.

Таким образом, дата с которой уменьшится арендная плата, не будет зависеть от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Вывод для арендаторов: если не удалось договориться о скидке, инициируйте судебный процесс о понуждении к заключению дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. Уменьшение будет действовать ретроспективно.

Вывод для арендодателей: заключайте с арендаторами соглашения об уменьшении размера арендной платы. Соглашение с арендатором сегодня на управляемых условиях лучше, чем лотерея в суде завтра.

В случае взыскание арендодателем в судебном порядке арендной платы, арендатор может возражать, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.

В этом случае арендная плата подлежит взысканию в сниженном размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ. Например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Вывод для арендаторов: пишите арендодателю письма с просьбой уменьшить размер арендной платы. Вы сможете ссылаться на них в суде, возражать и требовать уменьшения размера взыскиваемой суммы неуплаченной арендной платы.

Вывод для арендодателей: ведите с арендаторами переговоры, так вы и правоотношения сохраните и сможете согласовать относительно выгодные для обеих сторон условия. Суд – это непредсказуемо.

Арендодатель может в суде доказывать, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, а его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам).

Суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично.

Вывод для арендодателей: собирайте доказательства, что арендатор пользовался имуществом вопреки запретам.

Вывод для арендаторов: не злоупотребляйте правом!

Вот в целом самое основное из Обзора по части аренды недвижимого имущества. Практика применения будет головокружительная, скажу я вам! Столько ответов дано… и сколько новых вопросов рождено..

#арендныеканикулы #аренда #снижениеаренднойплаты #право #короновирус #карантин #каникулы #юридическаяпомощь #отсрочкааренды #верховныйсуд #галифановмальковипартнеры