Риелтор? Юрист? А может самому? Про процесс продажи недвижимости.

Как качество представительства влияет на продажу недвижимости? Расскажем про субъективную сторону процесса продажи недвижимости. Какой вариант выбрать? Хорошо или плохо, когда продает собственник? Что в таком случае влияет на быструю и легкую продажу? Как повысить качество объявления и объекта? Как торговаться? Как оформить договоренности?

Давайте разберемся.

В сети полно заметок, коротких историй или рассказов на тему, что риелторы - "биомусор" (уж Простите, но факт остается фактом).

Каждая такая статья в комментариях разбивается ровно на два лагеря:

В целом - нормальная ситуация.

Риелтор занимается продажей: объявления, организует показы, отвечает на звонки, ведет переговоры по существенным условиям сделки, сопровождает в банках и других необходимых случаях.

Брокер покрывает все, что связано с привлечением денег на конкретный объект.

Юрист проверяет все обстоятельства сделки, берет на себя подготовку договоров, расписок, иных соглашений, проверяет предложенные, - все по юридической части.

Каждый специалист занимается профильно своей работой, и если все они достаточно квалифицированы, то начиная с желания продать или купить и до момента фактического приобретения или продажи все должно пройти "как по маслу".

Из исключений можно разве что выделить "первичку" (вновь построенное), но и там есть места, которые могут "напрячь".

Например, всем известный синий сервис позволяет отфильтровать результаты поиска по критерию "от собственника".

Хорош или плох данный вариант?

Коммерческие объекты

В случае, если нас интересуют коммерческие объекты, то вероятность 50 на 50, что собственник самостоятельно и качественно занимается продажей.

Обычно коммерческая недвижимость продается с помощью представителей: либо нанятые риелторы, либо такие же люди в штате.

Квартиры, иное жилье

У жилых же объектов во "вторичке" отметка "собственник" должна заставить насторожиться.

Почему?

Смело полагать, когда собственник продает (перечень не исчерпывающий):

И так далее и тому подобное.

Продает представитель

Предварительная продуктивная беседа рассчитана, чтобы утвердиться в волеизъявлении продавца окончательно, его полноте и сделать настоящий первый шаг.

Обычно профессиональный поверенный выясняет основные моменты, которые прежде всего важны для будущего покупателя: как, когда, что, почему и пр.

Собственник зачастую совсем не подкован как в процессе продажи, так и в процессе оформления. Хуже, когда думает, что подкован.

Ввиду этого простая ситуация может привести к тому, что формальные моменты или банальные нестыковки могут впустую напугать владельца или развернуть его мнение в противоположную сторону.

То есть можно получить либо отказ от дальнейшего взаимодействия или подписания предварительного договора по ничем не обоснованной причине. Или резкий обрыв связи вообще без объяснения причин.

В подавляющем большинстве случаев все мы работаем, то есть заняты 8 часов светового дня. То есть не всегда удобно взять трубку и поговорить, а разговоров может быть не на 5 и не на 10 минут.

Получается: собственник вроде как продает, но трубку не берет. Или говорит, что перезвонит, но не перезванивает. Горе-представитель тоже может таким быть.

Если 90% супер-профи-мега-110500-риелторов не могут сделать качественные фотографии объекта, то о чем можно говорить, когда это делает владелец самостоятельно:

Правильная последовательность фотографий важна, так как дает ощущение прохождения тура по квартире / дому.

Поэтому лучше прибраться, протереть объектив камеры и сделать нужное количество фото без излишеств.

Если в объявлении 10-20 фотографий двора и подъезда, то скорее всего квартира без ремонта.

Стоит выделить поэтажные планы отдельным подразделом.

"Распашонка", "окна выходят туда-то", - все это ровным счетом ни о чем не говорит, если это содержится в описание, но не сопровождается реальными планами.

Неужели сложно взять и от руки нарисовать планировку? Или найти ее в сети по названию проекта многоквартирного дома?

Планы облегчают восприятие. Тчк.

Здесь многие подумают: "Ну вы совсем "ку-ку". А зря вы так думаете.

При осознанном подходе, роза компаса мягко и по существу дополняет образ объекта в голове смотрящего, что очень даже важно, особенно, когда является преимуществом.

Его все делают по шаблону. Вроде как с этим проблем нет.

Отдельные товарищи, конечно, пишут полную чушь.

А многие вовсе специально замалчивают факты, потому что, зная их, вы бы возможно даже и не смотрели в сторону такого объекта.

Надо отдавать отчет, что описание тоже важно.

В идеале, на каждом фото должна быть отмечена точка, откуда производится съемка, что также очень сильно облегчает жизнь.

Классно же! Потенциальному покупателю не только все понятно, но еще и приятно, что о нем позаботились.

Не надо ни о чем думать - посмотрел и сразу ясно, что да как. Смотрим.

Через неделю.

Трем несчастным звонящим из рупора со входа: "Без торга!".

Через месяц отсутствия звонков, надо наверное опуститься, поставлю меньше на 500 тысяч. Через полотора - надо еще 500 скинуть.

Такая игра с ценами - несерьезный подход, который не притягивает покупателей.

Если вам, к примеру, поступает предложение ниже вашей установленной стоимости, то стоит задуматься, не проиграете ли вы в этой разнице, если будите продавать объект еще полгода-год и платить, как минимум, коммуналку.

Хотя не исключены случаи продажи объектов годами по желанной цене. И они до сих пор в продаже.

Торг с порога или по телефону - признак дурного тона.

Равно как и "игра с ценами" с расчетом на то, что кто-то будет пытаться выторговывать ваш "накрученный миллион".

Разговоры о стоимости - достаточно тонкая материя, о которой нужно говорить приватно, аккуратно, с чувством меры.

Фактически решает рынок. Поэтому мы, например, склонны доверять ценам синего сервиса для объектов минимально пригодных для использования по целевому назначению.

Опять же с поправкой на то, что в квартиру можно заехать и худо-бедно жить. Сейчас же продавцы склонны завышать стоимость на объекты без какого-либо ремонта.

Предоплата, аванс, задаток, оплата части стоимости, платеж в счет оплаты суммы, - как только не называют внесение первых денег для подтверждения факта договоренности по существенным условиям.

А каких только соглашений не заключают: и соглашения о предоплате, и авансовые соглашения, и договоры о предоплате, и соглашение о задатке (само собой), и просто по расписке, где все прописывают от руки.

Покупателям я все-таки настоятельно советую заключать предварительные договоры купли-продажи, так как такой документ полностью соответствует сути правоотношений. И намерения всех понятны, и написано все по-человечески.

Соглашаясь на авансы и предоплаты, покупатель ровном счетом не получает гарантий от слова "совсем". Да, некоторые случаи уместны, когда риски очевидны обеим сторонам. Но предпочтение - предварительному ДКП и задатку.

Самостоятельный собственник в большинстве случаев не преимущество.

Тут можно "попасть" на плохое взаимодействие, халатность, самодурство, фамильярность.

Плохое качество представительства также встречается довольно часто.

Сложилось, что отрасль "продажников недвижимости" не регулируется, а профессиональные сообщества не являются авторитетом.

В результате имеем бесконтрольную нишу бывших таксистов, продавщиц фруктов, маляров и уборщиц, которых вроде как судьбой завело в недвижимость, но развиваться и улучшать качество услуг, работать над собой нет ни малейшего желания.

Понятно, когда объект вам подходит, можно и "прогнуться" под "закидоны", но надо всегда знать меру.

А объекты с баснословными ценами как стояли, так и стоят годами.

Вывод как всегда один. Пользуйтесь услугами профи - оно того стоит!

Обращаемся через сайт:

Или пишите напрямую:

#риелтор #юрист #продатьквартиру #продатьдом #росреестр #риелтормосква #риелторымосквы #риелторпонедвижимости #риелторюрист #юристмосква #юристнедвижимость #юристквартира #юристземля #юристаренда