Есть дом, есть земля, а прав нет
Многим известно, что права на земельные участки, возникшие до момента вступления в силу действующих норм о правах на недвижимость, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации.
Однако, до сего дня не теряет актуальности вопрос о том, что же делать тогда, когда отсутствие зарегистрированного права создает проблемы при совершении сделок (купли-продажи, дарения), вступлении в наследство, проведении реконструкции и сноса жилого дома, в случаях изъятия земельных участков для государственных, муниципальных нужд и пр.
Я Олег Михайленко, управляющий партнер адвокатского бюро "Михайленко и партнеры". Мы с командой ведём ТГ-канал, в котором делимся самой актуальной и качественной информацией в сфере бизнеса и права. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе новостей. Кстати, мы с радостью отвечаем подписчикам на вопросы в комментариях.
Сегодня единственным документом, который подтверждает государственную регистрацию права собственности является выписка из ЕГРН.
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – это федеральная информационная система, в которую вносятся сведения о всех объектах недвижимости на территории России и их собственниках, позволяющая получать информацию об основных характеристиках объектов, в том числе, земельных участках.
Безусловно, основная рекомендация юриста - прекратить архаичный подход к праву на недвижимость, озаботиться его легализаций и, в конечном итоге, государственной регистрацией права собственности и на жилые дома, и на земельные участки.
Квалифицированный специалист оценит вашу ситуацию и предложит один из следующих вариантов разрешения многолетней и неприятной проблемы:
- право собственности на земельный участок под жилым домом может быть зарегистрировано в упрощенном порядке,
- может быть приобретено на основании решения уполномоченного органа бесплатно или посредством выкупа,
- в исключительных случаях право подлежит признанию в судебном порядке.
Итак, упрощенный порядок применяется, если земельный участок предоставлен гражданину до 30.10.2001 на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права. Государственная регистрация права собственности в таком случае осуществляется органом регистрации прав (Росреестр) на основании заявления и одного из следующих документов:
- акта о предоставлении гражданину земельного участка, изданного органом государственной власти или органом местного самоуправления;
- акта (свидетельства) о праве гражданина на указанный земельный участок, выданного уполномоченным органом государственной власти;
- выдаваемой органом местного самоуправления выписки из хозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (если земельный участок был предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства;
- иного документа, устанавливающего или удостоверяющего право гражданина на земельный участок (например, нотариально удостоверенные договоры о предоставлении земельных участков под строительство жилых домов на праве личной собственности, заключенные после 26.08.1948 и действующие на момент обращения в орган регистрации прав).
- Если право собственности на расположенный на земельном участке индивидуальный жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования или по иным основаниям, государственная регистрация права собственности на этот земельный участок в упрощенном порядке может быть осуществлена при предоставлении государственному регистратору свидетельства о праве на наследство либо иного документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности гражданина на такой дом, одного из документов, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного дома на земельный участок (конечно же это в том случае, если право собственности гражданина на дом не зарегистрировано в ЕГРН).
Право собственности на земельный участок под индивидуальным жилым домом может быть приобретено на основании решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или по договору купли-продажи.
Земельные участки предоставляются в собственность бесплатно в следующих случаях:
- если на земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до 30.10.2001 либо после этой даты, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до 30.10.2001;
- по истечении 5 лет со дня предоставления гражданину земельного участка в безвозмездное пользование (например, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием);
- по истечении 5 лет со дня предоставления гражданину земельного участка в безвозмездное пользование для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства при условии, что этот гражданин использовал земельный участок в указанный период в соответствии с его целевым назначением и установленным разрешенным использованием и работал по основному месту работы в муниципальном образовании, определенном законом субъекта РФ, по профессии, специальности, определенным законом субъекта РФ.
Обращаем внимание на то, что с 2022 года земельное законодательство ввело еще один способ получения права.
Данный порядок предполагает, что до 1 марта 2031 года гражданин, который использует для постоянного проживания возведенный до 14 мая 1998 года жилой дом, расположенный в границах населенного пункта, и право собственности на который у гражданина и иных лиц отсутствует, имеет право на регистрацию за собой такого дома, а также, что важно, может одновременно с этим получить права на участок под домом (бесплатно в собственность).
Если земельный участок еще не сформирован, то процедура его формирования и постановки на кадастровый учет уполномоченным органам осуществляется в рамках этой же процедуры.
Судебная практика, связанная с реализацией этой нормы, только начинает формироваться и пока можно сделать вывод о благосклонности судов к правообладателям жилых домов.
При этом, особо отметим, что государственная регистрация права собственности гражданина на предоставленный ему земельный участок осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом жилого дома (если ранее его государственный кадастровый учет не осуществлялся) и регистрацией права собственности на жилой дом по заявлению уполномоченного органа, предоставившего гражданину земельный участок.
В случае избрания процедуры выкупа исключительное право на приобретение земельного участка в собственность имеет, в частности, гражданин, являющийся собственником индивидуального жилого дома, расположенного на таком земельном участке. При этом нахождение жилого дома в непригодном для проживания состоянии не является препятствием для предоставления гражданину земельного участка, расположенного под указанным домом.
Для приобретения соответствующего земельного участка необходимо подать в уполномоченный орган заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если земельный участок под жилым домом не образован или его границы необходимо уточнить) либо заявление о предоставлении земельного участка. Итогом положительного рассмотрения заявления является заключение договора купли-продажи земельного участка.
Признание права собственности в судебном порядке
Как правило, основаниями для признания права собственности на земельный участок могут являться следующие обстоятельства:
- гражданин владеет и пользуется земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, однако документы на земельный участок утеряны либо оформлены с нарушениями, что препятствует упрощенной регистрации права собственности гражданина на такой участок;
- гражданин добросовестно, открыто и непрерывно владеет земельным участком как своим собственным, не менее 15 лет. В этом случае может быть предъявлен иск о признании права собственности в силу приобретательной давности к прежнему собственнику земельного участка, либо подано заявление об установлении факта владения имуществом в течение указанного срока, если прежний собственник неизвестен;
- земельный участок принадлежал наследодателю, наследником которого является гражданин, но документы на него не были оформлены надлежащим образом. В этом случае можно до истечения срока принятия наследства заявить требование о включении земельного участка в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено - требование о признании права собственности в порядке наследования.
К сожалению, не избежать суда и тогда, когда «задавненные» объекты на момент разрешения проблемы с правами на землю, не сохраняются в первозданном виде – разрушаются, сносятся, реконструируются.
Возникает коллизия, при которой у правообладателя вроде как есть права на жилой дом (землю под ним), а с другой стороны новый объект не дает возможности воспользоваться «упрощенными» способами легализации. Если суд придет к выводу о том, что у вас появился новый объект, неизбежно будут применены нормы о самовольной постройке. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что суду важен факт установления «идентичности».
Так, в одном из дел суд указал, что, то обстоятельство, что дом поврежден (разрушен), отсутствуют крыша, окна, не может влиять на право заявителя на приватизацию расположенного под жилым домом земельного участка, закон такого ограничения не содержит. Более того, факт нахождения дома в непригодном для проживания состоянии не свидетельствует о прекращении существования объекта. В другом случае, суд, признавая право собственности на дом, указал, что, несмотря на проведенную после пожара реконструкцию, он восстановлен в прежних строительных «границах» и его реконструкция не свидетельствует о создании нового объекта.
Практика земельного права и недвижимости является одной из ключевых областей в деятельности нашего Бюро. Доверяйте защиту своих интересов профессионалам!
Запись на консультацию : +7 (961) 330-97-77