«Зачем тебе две ипотеки? Одна для ПИКа, другая для Самолета. Ставка у меня одна под 6%»

Мой Telegram-канал.

Сегодня будет разбор порядка предоставления льготного ипотечного кредитования при наличии детей при приобретении квартир по ДДУ или постройке частного дома и про противоречие норм правовых актов друг другу.

Правила – Постановление Правительства РФ от 30.11.2019 г. № 1567 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации на строительство (приобретение) жилого помещения (жилого дома) на сельских территориях (сельских агломерациях)»;

Решение (доступ по ссылке в выходные, либо с 20:00 до 24:00 в будни) – Решение Минфина России от 28.06.2024 № 24-67381-01460-Р «О порядке предоставления субсидии АО "ДОМ.РФ" для возмещения российским кредитным организациям и АО "ДОМ.РФ" недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам РФ, имеющим детей (Версия 7)» (вместе с "Правилами возмещения российским кредитным организациям и акционерному обществу "ДОМ.РФ" недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей");

Кредит – кредит, выданный заемщику, имеющего детей, по льготной ставке на приобретение жилья в соответствии с Правилами (семейная ипотека);

1. Заемщик ранее (до 22.12.2023 г.) заключил Кредитный договор и исходя из буквального понимания положений Правил (аб. 6, п. 2) и Решения (аб.4, пп. д, п. 26/аб. 4, пп. и, п. 32).

Результат: Он имеет право на получение ещё одного Кредита (но это не точно).

2. Заемщик ранее (до 22.12.2023 г.) заключил Кредитный договор, а в период с 23.12.2023 г. по настоящее время взял ещё один Кредит. Банк поднял ставку, сославшись на ранее полученный Кредит.

Результат: Оспаривание повышение ставки возможно в судебном порядке, поскольку исходя из первого пункта решение банка незаконно.

3. Заемщик заключил Кредитный договор после 22.12.2023 г. и позже получил ещё один Кредит на аналогичных условиях, предоставив предварительно информацию о полученном ранее Кредите второму банку. Спустя время последний поднял ставку, указав, что «одна ипотека в одни руки» (аб.4, пп. д, п. 26).

Результат: Выдавая Кредит. банк знал, что Заемщик больше не попадает под условия программы льготного кредитования, а значит вся ответственность возлагается на него. Оспаривание повышение ставки возможно в судебном порядке.

4. Заемщик заключил Кредитный договор с 23.12.2023 г. по 27.05.2024 г. и позже получил ещё один Кредит на аналогичных условиях, но утаил информацию о полученном ранее Кредите от второго банка. Спустя время последний поднял ставку указав, что «одна ипотека в одни руки».

Результат: Учитывая, что должник умышленно утаил информацию об этом, то банк вправе ее повысить и это будет законно при условии наличия соответствующего пункта в договоре.

5. Заемщик заключил Кредитный договор с 23.12.2023 г. по 27.05.2024 г. и позже (начиная с 28.05.2024 г.) получил ещё один Кредит на аналогичных условиях, но утаил информацию о полученном ранее Кредите от второго банка. Спустя время последний поднял ставку указав, что «одна ипотека в одни руки».

Результат: Скорее всего, решение ситуации будет аналогично с четвертым пунктом, но в целом такая ситуация находится в пограничном состоянии и повышение ставки является не совсем законным. Поэтому читайте статью до конца, чтобы понять почему.

Семья находила квартиру в новостройке и направлялась заявка в банк на одобрение. Менеджер банка запрашивал информацию в ДОМ.РФ о наличие других Кредитов у заемщиков. В зависимости от региона были установлены лимиты в 6 и 12 миллионов рублей. Если общая сумма Кредитов с учетом нового не превышает эту сумму, то при отсутствии каких-либо других причин для отказа операция одобрялась. Поэтому на практике можно было иметь не одну квартиру, а например, сразу три, но, чтобы общая сумма по всем Кредитам не превышала лимитов в 6 и 12 миллионов.

Как говорится:

и граждане нашли «лайфхак»: брали Кредит в один и тот же день в разных банках на покупку квартир, а поскольку информация в ДОМ.РФ поступала с опозданием, то у некоторых граждан совокупно сумма кредитов превышала установленные лимиты.

С целью борьбы с «мастерами ипотечных игр» в Правила в декабре 2023 г. Постановлением Правительства РФ внесли изменения:

Последний пункт впоследствии убрали (изменения вступили в силу с 28.05.2024 г.), но оставили в Решении (вступившего в силу с 02.05.2024 г.).

1. Как работает механизм «одна льготная ипотека в одни руки»?

2. В каких случаях банк может увеличить процентную ставку по Кредиту?

Если исходить из буквального толкования, то все кредиты до 22.12.2023 г. «обнуляются» («заемщик может получить Кредит, если ранее (после 22.12.2023 г.) не приобретал жилье в соответствии с Правилами).

Получается правило «одна льготная семейная ипотека в одни руки» действует с 23.12.2023 г.?

Ответ: не все так однозначно.

Постановлением Правительства РФ от 20.01.2023 г. № 49 (в силе с 31.01.2023 г.) в пп. е п. 6 Правил внесли уточнение, что Кредит, предоставляемый в рамках Правил, может быть предоставлен заемщику только один раз.

Получается данное правило было введено уже с конца января 2023 г., но второй и последующий Кредит все равно продолжали с того момента выдавать заемщикам, воспользовавшимися программой поддержки в приобретении жилья.

– все опирались на максимально возможную сумму Кредита для каждого региона, т.е. в случае приобретения квартиры в Москве у каждого «нуждающегося» был лимит в 12 миллионов на заемные средства для приобретения жилья. Пока его не израсходовали по всем Кредитам, то можно продолжать их выдавать (детальный процесс описан в самом начале статьи);

– решили поддержать застройщиков и выдавали всем, кто подходил под критерии платежеспособного заемщика и имел ребенка, а ограничения заранее включили в Правила, чтобы в нужный момент перестать предоставлять больше одного Кредита.

Теперь осталось понять, как трактовать это сейчас во взаимосвязи с нормой о том, что все Кредиты «обнулились» после 22.12.2023 г. Ведь в пп. е, п. 6 Правил говорится, что его можно получить только один раз в рамках данной программы.

Применяя известный принцип

при коллизии, норма об «обнулении», появившаяся позднее: должна быть в приоритете по отношению к норме об «одной льготной ипотеке в одни руки», а значит, даже если Вы получили Кредит до 22.12.2023 г., то Вам могут одобрить выдачу ещё одного, главное, чтобы их общая сумма не превышала установленные лимиты (6 и 12 миллионов в зависимости от региона).

Однако, отказавшись от «буквоедства» и прибегая к телеологическому толкованию (какая общая идея закладывалась в нормативный акт его «создателями»), мы можем сказать, что все же в приоритете будет правило «одна льготная ипотека в одни руки». Поскольку указанная программа поддержки населения и застройщиков была призвана в первую очередь обеспечить нуждающиеся семьи в жилье, то единоразовое получение заемщиком Кредита означало бы достижение поставленной цели в отношении отдельно взятой семьи.

В любом случае, при возникновении спора суд, по моему мнению, не будет так тонко размышлять о пределах юридического толкования, а просто сошлется на пп. е п. 6 Правил и укажет на «одноразовость» Кредита.

2. В каких случаях банк может увеличить процентную ставку по Кредиту?

Месяца два назад где-то, СМИ публиковали информацию, что банки у некоторых заемщиков подняли процентную ставку по той причине, что им ранее выдавался Кредит.

Как я уже писал выше с 23.12.2023 г. по 28.05.2024 г. возможность повышения ставки допускалась Правилами, но в настоящее время такого пункта нет. Делаем вывод, что законодатель посчитал излишним давать такое право для банков. Поэтому для всех кредитных договоров заключенных после 28.05.2024 г. условие о повышении ставки должно признаваться недействительным.

Однако, в Решении такое право сохраняется по настоящее время (аб.4, пп. д, п. 26/аб. 4, пп. и, п. 32).

Применяется ли к указанным актам принцип

?

– Решение по юридической силе ниже Правил, так как Решение принято Минфином, а Правила Правительством;

– оба акта являются специализированными в вопросе кредитования по льготной ставке. Решение в большей степени представляет из себя инструкцию для банков (какую заявку заполнять, в какие сроки подавать и прочее. В рамках самого Решения оно обозначается правилами) и дополняет Правила, поэтому не должно противоречить им;

– если законодатель хотел оставить в силе пункт о возможности увеличения банками ставки по кредиту, но исключить из Правил, то он бы сделал отсылочную норму, что порядок увеличения ставки регулируются специальным нормативным актом, но он этого не сделал. Кроме того, Решение дублирует часть положений Правил, что свидетельствует о его преемственности.

Вывод: законодатель, когда исключал из правил указанный пункт просто забыл посмотреть в Решение и дать им соответствующее поручение, по внесению изменений, тем более изменения в Правила были внесены после вступления в силу Решения. Если же это было сделано намеренно и банкам следует руководствоваться положениями Решения, то у меня большие вопросы к юридической технике составления указанных документов. В любом случае разрешение коллизий, как и всегда ляжет на плечи судов.

Будет ли суд руководствоваться указанными рассуждениями я с уверенностью сказать не могу, поскольку мне не попадалась соответствующая судебная практика. Скорее всего он будет прямолинеен и посчитает законным решение банка.

Итог: начиная с 28.05.2024 г., если банк включил соответствующий пункт в договор, и впоследствии поднял ставку, то можно попытаться признать в судебном порядке его недействительным, но вероятность успеха крайне мала.

Получается, если заемщик в заявке указал, что им ранее был получен Кредит, но сотрудники банка и Дом РФ одобрили такую заявку не проверив информацию об этом или руководствуясь иными побуждениями, то банк должен понести неблагоприятные последствия на свой счет в случае отказа в субсидировании такого Кредита в будущем от ДОМ РФ и не может поднять ставку для заемщика сославшись на соответствующий пункт в Договоре и положения Решения.

Повышение ставки фактически нивелирует все гарантии прав потребителя финансовых услуг, а значит и риски должны возлагаться на банк.

Вообще в условия кредитного договора следует включить положение, а лучше сделать полноценное соглашение (заверение об обстоятельствах), где заемщик заверяет, что он ранее (после 22.12.2023 г.) не получал Кредит, в противном случае банк ответственен за просчеты своих сотрудников, которые не проверив информацию, одобрили заявку и заключили кредитный договор.

P.s. если кто-то из читателей находится в ситуации, когда банк повысил ставку по Кредиту по указанным основаниям, напишите в личку, если готовы поделиться подробностями. Хочется узнать, как на практике это происходит.