Самозахват земли. Расскажу про один интересный случай из практики.
Узнаете, какая ответственность ждет самозахватчика, какие еще последствия такого правонарушения, можно ли что-то с ними сделать, как не надо делать, сколько времени и средств можно сэкономить, если идти по правильному пути, и чем все закончилось в данном случае. Поехали.
Наша история. Надо продать земельный участок
Тетя Алена решает продать загородный дом в подмосковье. Жизнь меняется. Есть более интересные планы.
Фактически на земельном участке располагался большой жилой дом площадью почти 1000 кв.м, гараж и баня. Ни много ни мало, но цена продажи четырех объектов в хорошем месте около 300 миллионов рублей.
Нашелся вроде покупатель. Позвонил, поспрашивал, приехал посмотрел. Все понравилось.
Покажите документы. Хочу купить.
Собрали все документы. Отправили покупателю.
Нет выписки из ЕГРН. Закажите, посмотрим.
Заказывает тетя Алена выписку. А там в особых отметках интересная история.
И тут надо "отмотать пленку" немного назад
Земельный участок имел свои границы, но забор при этом фактически отгораживал бОльшую площадь, нежели по документам. То есть участок 20 соток, а забор стоит, как будто все 30 соток.
А такие деяния у нас квалифицируются по ст. 7.1 КоАП РФ - ответственность за самовольное занятие земельного участка.
Самовольное занятие земельного участка или его части, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, влечёт наложение административного штрафа. Если определена кадастровая стоимость земельного участка: на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей.
То есть Управление Росреестра установило правонарушение. Назначили штраф, много или мало, но вышло порядка 100 тысяч рублей.
И самое главное внесли запись в сведениях единого государственного реестра недвижимости на земельный участок тети Алены:
Управление Росреестра по Московской области. Дата окончания проведения мероприятия по государственному земельному надзору: 30.05.2019. > Результаты проведенного мероприятия: правонарушение выявлено. > Вид выявленного правонарушения: статья 7.1 КоАП РФ, включая площадь нарушения: 1065, признаки выявленного правонарушения: Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок. В ходе проведенного мероприятия оформлен документ.
Возвращаемся к истории
Получается в сведениях ЕГРН о земельном участке присутствует указанная запись.
Покупатель напрягся.
Финито ля комедия? Нет.
Убирайте запись, тогда куплю. Пока могу ждать.
Тетя Алена давно оплатила штраф по нарушению и поставила забор, как в документах. Земли хватало, поэтому выкупать самозанятый кусок земли не стала.
А что делать сейчас? Бежит к юристу неподалеку.
"Юрист"
Юрист Константин берется за дело.
20 декабря 2023 года пишет заявление в Росреест, чтобы убрали негодную запись.
Тот в середине января 2024 года отвечает:
Мы не отрицаем, нарушение было, запись мы внесли, все по закону, вы - молодцы, что все исполнили, но мы должны выехать на место, только после этого сделаем соответствующую отметку, что нарушения устранены, план выездов расписан, его согласовывают, есть такие и такие то порядки, всего хорошего.
Покупатель уходит.
Не долго думая, Константин предлагает обжаловать действия Росреестра в административном порядке - попросту обжаловать отказ.
Суд №1 - обжалуем отказ Росреестра
Костя говорит, надо идти в суд о признании незаконным отказа Росреестра в устранении недостоверных сведений.
В конце 2023 года подают иск. 02 февраля 2024 года регистрируется судом. При этом подкреплять свои доводы Константин почему-то не захотел, пошли, можно сказать, с голым иском, что мы такие все правильные, мы же все устранили, а вы все - неправильные.
В два заседания судья 14 марта 2024 года разносит истца отказом в удовлетворении требований.
Костя снова говорит, но тут теперь только устанавливать юридический факт через суд. Скажем, что забор стоит, как надо, и мы "в дамках". Сможете спокойно продавать.
Суд №2 - устанавливаем юридический факт
09 апреля 2024 года подают заявление в суд об установлении факта устранения нарушений.
Уже 12 апреля 2024 года суд оставляет заявление без рассмотрения, так как по его мнению есть спор о праве.
Находится очередной покупатель. Также смущает запись, но не так сильно, готов ждать.
Что же делать?
Суд №3 - обжалование определения - частная жалоба
Конечно же, надо подавать частную жалобу. Что это они себе позволяют?
А заодно в жалобе выделить главные мысли жирным, а лучше даже жирным подчеркнутым. А самое главное надо ЗАCaps-LockЧИТЬ. И восклицательных знаков штуки три в конце!!! Тогда точно не откажут.
Помните, сколько стоят объекты? И покупатель стоит за порогом. А мы частную жалобу с восклицательными знаками подаем.
Отсюда вопрос - нацелены ли такие действия на результат для заказчика или "работа работается"?
Жалобу Московский областной суд в итоге рассмотрел 07 августа 2024 года и отказал заявителю.
Занавес? Нет, подождите, Константин все еще в найме у заказчиков.
Еще одна жалоба в Росреестр
12 июля 2024 направляют жалобу о несчастной записи.
24 июля Росреестр отвечает:
Было рассмотрено административное дело по поводу самовольного занятия земли, сведения об этом подлежат внесению в егрн. Чтобы это устранить, надо выехать, а чтобы выехать проверка должна быть внесена в план, внеплановую проверку мы тоже провести по вашим основаниям не можем. А законом не предусмотрено внесение в ЕГРН сведений кадастровым инженером в плоскости административным правонарушений.
Запись не препятствует гражданско-правому обороту.
Как вам такое, Илон Маск?
За спиной 8 месяцев, 2 судебных дела, несколько запросов, - и все это, чтобы понять, что запись убрать нельзя.
Чем все закончилось?
Запись не убрали.
Ознакомили покупателя со всеми материалами административного дела, связанного с самозахватом, показали чеки, обращения в суд, ответы Росреестра, тем самым убедив, что объекты покупать можно, криминала никакого нет, юрист покупателя также все согласовал.
Вместо выводов
Есть непонятная ситуация, связанная с Росреестром, данными ЕГРН, БТИ, а может быть и вовсе на Вас подали в суд и не дай бог хотят снести ваш жилой дом или коммерческое здание!
Помогу разобраться в любых сложных и не очень ситуациях, связанных так или иначе с недвижимостью.
Связаться через сайт:
Или связаться напрямую: