Добросовестный приобретатель. Правовой статус и его значение.

Добросовестный приобретатель (в значении ст. 302 ГК РФ) – лицо, которое возмездно пробрело недвижимое имущество у незаконного (неуполномоченного) продавца, о чем приобретатель не знал и не мог знать на момент отчуждения недвижимости.

Данный институт не является новым для отечественного законодательства, а перешел из Гражданского кодекса РСФСР 1923 и 1964 годов.

Институт добросовестного приобретения необходим для поддержания интересов как продавца, так и покупателя на случай отчуждения имущества у неуправомогенного лица (продавца).

Приобретатель может быть признан добросовестным при отсутствии у него на момент совершения сделки (осуществления расчетов по ней) разумных оснований полагать, что вещью распоряжается лицо, не обладающее правом на ее отчуждение.

Для этого (с учетом системного толкования пункта 1 статьи 302 и пункта 1 статьи 401 ГК РФ) приобретатель должен проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе принять необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества).

Сделка по приобретению недвижимости отвечает всем признакам законной сделки (признакам действительности), за исключением того, что продавцом является неуправомоченным отчуждателем (продавцом);
Покупатель не знал о притязании третьих лиц;
Покупатель квартиры знает о наличии записи в ЕГРН о праве собственности продавца квартиры; отсутствуют отметки о судебных спорах;
Покупатель проявил должную осмотрительность при заключении сделки: проверил юридическую чистоту недвижимости.

Для признания Вас добросовестным приобретателем в отношении недвижимости, Вы должны получить выписку из ЕГРН перед сделкой.Так Вы сможете проверить наличие прав у продавца, данные об объекте, сведения об ограничениях, обременениях и судебных спорах (ч. 7 ст. 62 Закона о регистрации недвижимости).

Если в выписке собственником указан не продавец, вас не признают добросовестным приобретателем (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015).

Тот же риск есть и в случае, если в выписке есть отметка о судебном споре (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010)

Так для признания покупателя добросовестным в отношении недвижимого имущества, покупатель должен:

удостовериться в личности продавца (полномочиях его представителя);
соотнести сведения о личности продавца с содержащейся в ЕГРН информацией о собственнике объекта недвижимости;
убедиться в отсутствии в ЕГРН сведений об обременениях объекта недвижимости или отметки о судебном споре;
по возможности осмотреть приобретаемое имущество, установить его фактических пользователей (при их наличии), поинтересоваться у них предшествующей юридической судьбой объекта.

Важно отметить, что Покупатель должен насторожится при наличии в сделке следующих признаков:

частая смена собственников объекта недвижимости;
цена продажи ниже рыночной;
другие нетипичные условия сделки.

Для того, чтобы доказать статус добросовестного приобретателя необходимо предоставить доказательства, что вы не знали и не должны были знать, что получаете вещь от неуправомоченного лица.

В этом Вам помогут следующие доказательства:

1. Информация из открытых реестров на дату приобретения имущества

выписка из ЕГРН;
информацию из картотеки арбитражных дел или системы ГАС РФ "Правосудие" со списком дел с участием продавца.
выписку из реестра уведомлений о залоге движимого имущества;
выписку из ЕГРЮЛ (ЕГРИП), если вы покупаете имущество не у физического лица.

2. Документы по предыдущим сделкам

Договоры купли-продажи (дарения, мены, и тд) с прежним собственником
Решения суда.

Данные документы рекомендуем заверить Продавцом.

3. Документы, подтверждающие отсутствие ограничений на совершение сделки

учредительные документы, с помощью которых вы проверили, например, нет ли ограничений на сделки;
документы, подтверждающие полномочия руководителя или представителя, который подписал договор и другие документы (например, выписка из ЕГРЮЛ, доверенность);
согласия на совершение крупной сделки или сделки с заинтересованностью или уведомление о том, что они не нужны. Хорошо, если эти документы были предоставлены в отношении не только продавца, но и предыдущих собственников вещи.

4. Стоимость спорного имущества

Если цена, по которой вы приобрели имущество, была явно занижена, это может повлечь его истребование. Чтобы подтвердить, что занижения не было, можно предоставить, например, информацию из прайс-листов и рекламных объявлений, заключения о ценах на аналогичное имущество в период приобретения, оценку эксперта.

Следует отметить, что добросовестность будет предполагаться в силу п. 5 ст. 10 ГК РФ. Таким образом, именно истец должен будет доказать, что вы должны были усомниться в праве контрагента отчуждать имущество.
п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22

При квалификации действий приобретателя имущества как добросовестных или недобросовестных суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в получении необходимой информации и реализующего исключительно законные интересы. Суд обязан дать оценку всем фактическим обстоятельствам, которые могут свидетельствовать об осведомленности приобретателя имущества о незаконности выбытия этого имущества из владения собственника, а также о том, что при надлежащей степени заботливости и осмотрительности ответчик должен был воздержаться от приобретения имущества.
Определение Верховного Суда РФ от 04.06.2019 № 18-КГ19-37

В судебной практике отмечается, что для лица, приобретшего объект недвижимости, которое основывалось на данных государственного реестра (абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ), действует презумпция добросовестности, учитывая положения закона, на другой стороне лежит обязанность опровергнуть данную презумпцию.
(Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2021 N 304-ЭС21-11003).

ограничение по истребованию предмета продажи, если он был куплен возмездно в случаях, когда собственник выразил волю на ее отчуждение, но формально предмет продажи продан неуправомоченым лицом, например, отозвана доверенность (ст. 302 ГК РФ);
нельзя взыскать с добросовестного приобретателя возмещения доходов, которые были извлечены за время владения объектом (ст. 303 ГК РФ);
предоставление добросовестному владельцу права оставить за собой произведенные им отделимые улучшения либо права требовать возмещения произведенных на улучшение затрат;
прекращение залога (пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ);
является основание для освобождения имущества от ареста (п. 96 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Такой способ защиты, как признание добросовестным приобретателем непоименован ни в ст. 12 ГК РФ, ни в гл. 20 ГК РФ.

Верховным Судом РФ было указано, что действующее процессуальное законодательство не содержит императивного требования о предъявлении встречного искового заявления о признании добросовестным приобретателем в случае, если сторона спора таковым себя полагает (Определение Верховного Суда РФ от 04.06.2013 N 19-КГ13-4).

Поэтому выбор такого способа защиты остается на Ваше усмотрение.

Добросовестным приобретателем в силу ст. 302 ГК РФ является лицо, которое не знало и не могло знать, что приобрело имущество у лица, не имеющего права на отчуждение. Именно в суде и в соответствии с процессуальным законодательством устанавливается добросовестность такого лица.

#добросовестныйприобретатель

#суд

#юридическаячистота

#собственник

✉ E-mail: Pyachinside@yandex.ru

📱 Тел. +7 (977) 802-00-41