Как не потерять жильё при банкротстве: реальные кейсы юриста и мнение ВС РФ

Для каждого человека жильё – это актив № 1. Причём не только имущественный, но и эмоциональный. Как говорится, «мой дом – моя крепость», а ещё – семейное гнездо. И когда на горизонте маячит перспектива потерять его из-за долгов, будущим банкротам становится страшновато. Но стоит ли переживать, когда речь идёт о единственном жилье?

Привет! Я юрист Анастасия Груздева. Мы с моей командой помогли списать долги 3 000+ человек. У 80% из них в собственности было жильё, которое они не потеряли после банкротства. Ведь по закону жилплощадь неприкосновенна при условии, что она единственная для должника. Но...

На практике вокруг темы сохранения жилья в банкротстве возникает куча вопросов и споров, если речь заходит об ипотеке, апартаментах, домах с земельными участками и роскошном жилье.

Кредиторы очень хотят, чтобы недвижимость должника ушла на торги, и всячески это продвигают. 18 июня 2025 года Президиум Верховного Суда РФ утвердил свежий Обзор судебной практики по делам о банкротстве граждан. Далее для краткости буду называть его «Обзор ВС». Много пунктов в нём посвящено единственному жилью.

Кстати, почему такие обзоры важны? В них Верховный Суд рассматривает показательную судебную практику и мы на примере конкретных дел видим, как решить сложный спор.

Поэтому я решила рассказать об интересных и важных пунктах Обзора ВС про единственное жильё и поделиться практикой моей компании, чтобы показать, когда недвижимость можно сохранить.

О чём пойдёт речь:

Иммунитет единственного жилья должника («ЕЖД») установлен статьёй 446 ГПК РФ:

Говоря простыми словами, за долги человека не могут лишить крыши над головой и выставить на улицу.

На банкротство этот принцип распространяется благодаря пункту 3 ст. 213.25 закона № 127-ФЗ:

То есть финансовый управляющий не вправе выставить на торги единственное жильё банкрота. И в 95% случаев это правило работает без осечек! Управляющий просто указывает в отчётности, что у должника есть неприкосновенное жильё. Точка. Никто на него не претендует, недвижимость выносится за рамки банкротного дела.

Тему можно было бы закрыть, но есть оставшиеся 5%. Речь идёт о ситуациях, когда у человека обнаруживаются:

В подобных случаях решение о судьбе единственного жилья принимает суд. О таких ситуациях и поговорим.

Остальные при банкротстве заберут на реализацию. И тут неизбежно возникает вопрос: какое жильё гражданину оставят? В таких ситуациях возникает конфликт интересов: должник, естественно, рассчитывает на сохранение самого ценного объекта, а кредиторам хочется «заселить» его в самый неликвидный и дешёвый.

Шансы отстоять лучший вариант есть. Например, должник может доказать, что выбранное жильё удобно:

В п. 17 Обзора ВС приводится пример, когда должнику удалось спасти 3-комнатную квартиру вместо 2-комнатной. Гражданин доказал, что они с семьёй фактически обитают именно в первой. Переселение – трудоёмкий и мучительный процесс, суды это учли. Правда, тут ещё сыграл роль факт, что квартиры, несмотря на разницу в размерах, не сильно различались по стоимости (менее чем на ¼).

Что интересно, прописка – не главное. Важнее реальное место жительства должника. Вот пример из того же п. 17 Обзора ВС. Гражданин долго был зарегистрирован в городской квартире, но после подачи заявления о банкротстве быстренько «вписался» в другой объект – жилой дом. Его должник и просил сохранить как единственное жильё. Но суды двух инстанций решили, что банкроту нужно оставить квартиру как место длительной регистрации. Однако настойчивый мужчина дошёл до кассации и доказал, что задолго до возбуждения банкротства переехал в дом. Окружной суд пошёл ему навстречу, а Верховный Суд закрепил в Обзоре:

Приведу свежий пример из практики – дело № А41-98270/2024. Наша клиентка вступила в банкротство с двумя жизненно важными активами: квартирой в Подольске и земельным участком в Подмосковье, выделенном ей как многодетной матери под строительство семейного дома.

Шансы, что получится сохранить оба объекта, были не 100%, но мы решили попытаться. Сначала мы подали в суд заявление об исключении из конкурсной массы участка. В нём мы акцентировали внимание, что земля безвозмездно выдана должнице государством в качестве меры поддержки многодетной семье. Суд согласился и оставил землю нашей доверительнице.

Затем мы подали второе заявление, в котором просили сохранить должнице квартиру как единственное жильё. Ведь пока дом не построен, ей с семьёй негде больше жить. И снова суд согласился с доводами, удовлетворил ходатайство и исключил квартиру из конкурсной массы.

Этому вопросу посвящён п. 16 Обзора ВС. История такая: у должника было собственное жильё, но в ходе банкротства он случайно проговорился, что живёт у женщины, с которой у него сложились отношения и совместное хозяйство.

Когда мужчина подал заявление об исключении своей жилплощади из конкурсной массы, суд ему отказал. Мол, эта недвижимость – не «то самое» единственное жилье должника, раз у него есть альтернатива. К счастью, апелляция и кассация посчитали иначе и отменили решение первой инстанции, а Верховный Суд закрепил этот подход в Обзоре, где сказал:

Тем не менее, этот случай показывает: наличие альтернативного жилья, даже юридически на банкрота не оформленного, может поставить под сомнение неприкосновенность его ЕЖД.

При трактовке этих понятий юристы и суды традиционно обращаются к Жилищному кодексу. В статье 16 ЖК РФ говорится:

А согласно статье 15 ЖК РФ, пригодным жильё считается, если «отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства».

Казалось бы – база! Но споры возникают, им посвящён п. 18 Обзора ВС. Верховный Суд разобрал два необычных дела. Об одном я расскажу чуть позже, а сейчас о другом. Должник просил оставить ему в качестве единственного жилья дом, не введённый в эксплуатацию и не поставленный на кадастровый учёт. То есть формально – не соответствующий нормам.

Владелец уверял, что живёт в доме с семьёй. Более того, он предоставил в суд экспертное заключение, которое подтверждало: постройка – это жилой дом с необходимыми коммуникациями, подходящий для круглогодичного проживания. Три судебные инстанции не поверили должнику и экспертам, но он дошёл до Верховного Суда и добился спасения дома. ВС РФ заключил:

Для этого достаточно предоставить в суд справку из Росреестра.

Такая задача особенно актуальна, если речь идёт о подозрительно просторном жилище.

В качестве примера в п. 24 Обзора ВС приводится дело, где должник просил исключить из конкурсной массы квартиру площадью больше 190 кв.м. Он предоставил копию выписки из домовой книги, согласно которой вместе с ним живут 12 родственников. Суды первой и апелляционной инстанций впечатлились и оставили гражданину квартиру. Но кассация эти решения отменила: окружной суд заметил, что 11 человек прописались в жилье, когда для должника дело «запахло жареным» – после подачи кредитором иска в суд о взыскании долга.

Спор был направлен на повторное рассмотрение, в ходе которого выяснилось, что действительно эти 11 «жильцов» по факту квартиру не занимают. Было принято решение о её реализации и покупке банкроту замещающего жилья меньшей площади. И тут мы плавно подошли к одной серьёзной проблеме…

Ещё в 2021 году Конституционный Суд РФ вынес нашумевшее Постановление № 15-П от 26.04.2021. Оно вызвало массу волнений среди должников и юристов. Ведь КС РФ допустил возможность отказа в применении иммунитета для ЕЖД.

Речь идёт о так называемом «роскошном» жилье. Идея КС РФ состоит в том, что избыточно большую или дорогую недвижимость при банкротстве могут продать. Взамен гражданину должны купить более скромную – площадью не меньше, чем положено по нормам для социального найма.

Однако после публикации Постановления № 15-П критерии «роскошности» никто точно не сформулировал, поэтому тема не раз вызывала споры в судах. Но теперь Верховный Суд закрепил несколько признаков «роскошности», которые позволят сформировать более последовательную практику.

Вот что сказано в Обзоре ВС:

То есть от этой сложной операции должен быть очевидный «выхлоп» в пользу кредиторов, тщательно просчитанный и доказанный.

В качестве примера в п. 21 Обзора ВС приводится дело, в котором финансовый управляющий запланировал продать квартиру банкрота площадью 110 кв.м, а взамен купить ему с ребёнком жильё в два раза меньше.

Должник оспаривал эту инициативу, и три судебные инстанции его поддержали. Суды заключили, что финансовый управляющий многое упустил:

Короче говоря, управляющий не убедился, что замена жилья улучшит положение кредиторов, а не станет просто издевательством над должником и его ребёнком.

В п. 23 Обзора ВС описывается такой случай. Должник с женой и ребёнком жили в квартире площадью 91 кв.м. При банкротстве мужчины кредиторы вознамерились её продать и взамен купить что-то поменьше. Суды двух инстанций их поддержали. Но кассация посчитала иначе: площадь квартиры в 2 раза превышает норму из расчёта на трёх человек. И это вовсе не говорит о «чрезмерном превышении уровня обеспеченности должника жильём». Так что квартиру оставили семье.

По этому поводу в п. 22 Обзора приводятся две истории с разным концом. В первой должник просил исключить из конкурсной массы квартиру площадью 117 кв.м, где он жил с детьми. Сравните с предыдущим примером – казалось бы, аналогичный случай. Но! Выяснилось, что квартира находится в элитном ЖК в престижном районе города. Причём кредиторы нашли замену подешевле буквально в соседнем доме. Налицо возможность пополнить конкурсную массу. Поэтому дело закончилось не в пользу банкрота.

Во второй истории должник просил оставить ему дом площадью целых 325 кв.м, в котором он жил с женой, 2 детьми и матерью. Суды трёх инстанций поддержали его. Они отметили, что частный дом категории ИЖС имеет особенности: в нём очень много технических и вспомогательных площадей, а жилая в итоге составляет всего 114 кв.м.

У моей команды в практике тоже есть интересные кейсы по защите «роскошного жилья». Например, в деле № А41-38780/2018 нам пришлось походить по судам, чтобы защитить права клиента. У него в собственности был дом площадью 163 кв.м. Мы просили исключить его из конкурсной массы, ссылаясь на то, что вместе с должником живёт большая семья: сын с женой и дочкой, мать невестки с двумя детьми. В расчёте на 7 человек площадь дома – не такая уж и чрезмерная.

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили просьбу, но кассация отправила дело на пересмотр. Окружной суд посчитал, что нижестоящие инстанции не исследовали причины заселения в дом всех родственников после возбуждения дела о банкротстве. К тому же собрание кредиторов уже приняло решение о покупке должнику замещающего жилья.

Но на втором витке нам всё же удалось добиться исключения дома из конкурсной массы. Мы дали ответы на все поставленные кассацией вопросы и доказали, что семья нашего клиента собралась под одной крышей по объективным причинам. Дом не тронули.

В статье 446 ГПК РФ есть оговорка:

Такая жилплощадь является залоговым имуществом. По закону при банкротстве она реализуется в пользу залогового кредитора – то есть банка, который выдал ипотечный кредит.

Такая ситуация долгое время делала банкротство недостижимой мечтой для ипотечных заёмщиков. Но, к счастью, за последние 2 года ситуация резко изменилась. Сначала на уровне судебной практики, а затем и в законе закрепился новый принцип. Ипотечное жильё можно сохранить при банкротстве, если:

Воспользоваться этим механизмом – вполне реально. Снова приведу примеры из своей практики. В одной истории (дело № А29-13458/2021) наша клиентка с созаёмщиком в 2012 году заключили кредитный договор со Сбером на покупку квартиры в ипотеку, а в 2021 году она решила пройти банкротство. С банком договорились, что рассчитываться по кредиту продолжит созаёмщик. В декабре 2023 года арбитражный суд утвердил мировое соглашение, на основании которого квартира была исключена из конкурсной массы.

В другом деле (№ А50-15099/2023) заёмщица оформила кредит в «Тинькофф Банке» под залог своей доли в праве на квартиру. Впоследствии она с нашей помощью решила пройти банкротство, но жильё терять не хотела. И не пришлось: мы организовали заключение мирового соглашения с банком, по которому оплатить остаток кредита взялась дочь нашей клиентки.

Как следует из статьи 16 ЖК РФ, апартаменты к жилым помещениям не относятся. Да это и не секрет для их владельцев: нежилой статус – основная фишка и краеугольный камень этого типа недвижимости.

Но это значит, что апартаменты выпадают из описания, которое приводится в статье 446 ГПК РФ. Следовательно, иммунитетом как единственное жильё не обладают, хотя их часто используют в таком качестве. Все всё понимают, но… Суды долгое время подходили к рассмотрению подобных случаев формально: при банкротстве собственника апартаментов их включали в конкурсную массу.

В качестве примера приведу решение арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-30084-37/2016. Должница просила оставить ей в качестве единственного жилья апартаменты в Екатеринбурге. Но суд привёл классические аргументы: сослался на ст. 16 ЖК РФ, а также на закон РФ № 5242-1, в котором говорится, что «местом жительства гражданина может являться только жилое помещение». Также суд заметил, что и по техпаспорту апартаменты проходят как «нежилые», а такая недвижимость не предназначена для постоянного проживания. В удовлетворении заявления должнице отказали.

Но есть и примеры в пользу должников. Один из них вошёл в Обзор ВС (п. 18) – значит, есть надежда, что практика станет более благосклонной к хозяевам «нежилого жилья». В описанном ВС РФ деле всё начиналось стандартно. Суды первой и апелляционной инстанций пошли «по накатанной»: отказали должнику в исключении апартаментов из конкурсной массы.

Но окружной суд оценил ситуацию по-другому. Он обратил внимание, что у гражданина за несколько лет до банкротства родился второй ребёнок. Для создания домочадцам комфортных условий глава семьи продал квартиру и купил 3-комнатные апартаменты, куда они и переехали. Суд задался вопросом: с какой стати человек должен зависеть от того, к какой категории относят его жилище органы власти на формальном уровне? Тем более, что апартаменты по своим техническим характеристикам вполне пригодны для постоянного проживания. Наконец, другого жилья у должника попросту нет. В итоге апартаменты оставили семье.

Берём на заметку возможные аргументы, которые сработают для сохранения апартаментов:

По общему правилу у земли и объекта недвижимости, который на ней расположен, – единая судьба. Этот принцип закреплён и в статье 446 ГПК РФ:

Но дьявол, как обычно, в деталях.

Во-первых, земельный участок может быть признан чрезмерно большим для размещения дома. В таком случае финансовому управляющему поручают размежевать надел. Должнику оставляют ту часть, на которой расположено единственное жильё, а другую – выставляют на торги.

Так, например, получилось в деле № А19-16309/2023. В ходе банкротства должница обратилась в суд с ходатайством об исключении из конкурсной массы жилого дома с дополнительными постройками общей площадью порядка 150 кв.м и земельного участка. Но площадь надела составляла 1 499 кв.м (!), поэтому управляющий предложил размежевать его и оставить гражданке примерно половину. Суд согласился с этим предложением.

Второй важный момент связан с тем, что иногда у гражданина в собственности 2 смежных участка. Если дом занимает оба надела, вопросов не возникнет. Но если здание стоит на одном участке, второй могут забрать на реализацию. Однако его можно отстоять.

В п. 19 Обзора ВС описывается следующая ситуация. Банкроту принадлежало 2 участка, а дом располагался только на одном. Должник просил исключить из конкурсной массы оба надела, но суд первой инстанции оставил ему только один. Однако апелляция пересмотрела это решение. Было замечено, что на «пустующем» участке по факту размещены важные для жизни объекты: локальное очистное сооружение, туалет, хозяйственные постройки, огород. Более того, в случае отчуждения этого надела пришлось бы переносить подземные коммуникации. В результате должнику оставили оба участка.

На основании этой истории ВС РФ закрепил в Обзоре общее правило:

Но хочу подчеркнуть: по умолчанию смежный земельный участок не обладает иммунитетом, если не доказать обратное. То есть нужно показать суду, что дом не сможет функционировать без расположенных на соседнем наделе объектов и коммуникаций – например, систем водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и т.п.

В отчаянной попытке спасти «свою крепость» люди перед банкротством начинают изобретать различные схемы. Но это небезопасно.

Тем более, что есть законные способы повысить шансы на спасение жилья.

Нужно подобрать материалы, которые докажут, что вам и вашим родным необходимо конкретное жильё, например:

Но есть важный момент. Помните историю про мужчину, прописавшего у себя 11 человек, которые по факту с ним не жили? Не берите с него пример: если ваши доказательства существуют только на бумаге, есть риск, что правда вскроется. В результате недвижимость вы всё равно потеряете, к тому же вас могут обвинить в недобросовестности.

Допустим, у супругов две квартиры, обе записаны на мужчину, который планирует списать долги. В попытке их спасти не надо накануне банкротства заключать брачный договор, по которому вся недвижимость перейдёт в собственность жены. Такие сделки легко оспариваются.

Раздел имущества можно произвести, но желательно не перед самым банкротством и с соблюдением важного принципа:

Например, супруги могут заключить соглашение, по которому одна квартира остаётся за мужем, другая – за женой. Это нормально, если объекты стоят примерно одинаково. Если же один супруг получает намного более дорогую квартиру, другому должно достаться что-то ещё в довесок.

В Обзоре ВС есть любопытные пункты про сделки с единственным жильём:

Хотите заранее оценить, сможете ли вы сохранить жильё при банкротстве? Ответьте на следующие вопросы:

Чем больше раз вы выбрали первый вариант ответа, тем выше шансы пройти банкротство и не потерять жильё. Но даже если на часть вопросов вы ответили иначе, это ещё не значит, что всё пропало. В таком случае нужен более детальный юридический анализ ситуации.

#банкротствофизлиц #имущество #ипотека #сохранениеактивов #всрф