Пенсионерки и отмена сделок с недвижимостью - обычная истерика в СМИ. Анализ судебной практики.

В последний месяц я встречаю заголовки в стиле: "Пенсионерки массово признают сделки по проданным квартирам недействительными", "Пенсионеры массово отсуживают проданное жилье" и им подобные. В итоге создается видимость действительно массовой проблемы, которой (спойлер) на самом деле нет. Хайп есть, а проблемы нет.

Для начала нужно внести ясность, как вообще может быть такое, что продавец может забрать квартиру. Все дело в статье 177 гражданского кодекса, в соответствии с которой, если продавец не понимал значение своих действий, то сделка может быть признана судом недействительной.

Именно поэтому, если продавец под влиянием мошенников думал, что истинной целью сделки является не продажа квартиры, а помощь правоохранительным органам, и при этом квартира останется в его владении, такие сделки отменяют.

В таких делах проводят судебную психолого-психиатрическую экспертизу, если экспертиза установит, что человек находился под влиянием мошенников и не мог понимать характер и/или значение совершаемых действий, то по сложившейся практике, суд признает договор недействительным.

Кстати, возраст продавца тут не влияет, сделки оспаривают не только пожилые люди.

Для того чтобы выяснить массовость этой проблемы необходимо сначала найти общее количество данных дел рассмотренное судами.

В настоящий момент официальная база судебных актов недоступна, поэтому я воспользовался сторонним сервисом, содержащим тексты документов всех судов Российской Федерации. Если текст решения опубликован на сайте суда, то он будет и в этом сервисе.

Чтобы найти нужные решения, я отфильтровал все дела, имеющиеся в базе, по 177 статье Гражданского Кодекса, на основании которой отменяют сделки. Всего за 2025 год нашлось 375 дел, в которых так или иначе упоминалась эта статья. В этих делах удалось найти 16 дел по искам от продавцов, которые продали квартиру под влиянием мошенников.

В 15 из 16 дел была проведена экспертиза, которая показала, что продавец не осознавал значения своих действий, эти иски удовлетворили. Еще в одном деле экспертизу не проводили, а материалов уголовного дела суду оказалось недостаточно, в иске отказали, апелляция районный суд поддержала.

Иски по этим делам были поданы не позже 2024 года.

По открытым данным рынок продаж недвижимости на вторичном рынке в России за 2024 год оценивается в 1 600 000 сделок.

Если в среднем суды по всей России рассматривают 1,6 таких дел, то за год получается цифра 57,6.

Число 19.2 от числа 1 600 000 это 0.0012%.

Допустим, что не все решения опубликованы и не все дела рассмотрены, умножим эту цифру в три раза, получится 57,6.

Число 57,6 от числа 1600000 = 0.0036%.

Тридцать шесть тысячных процента, тридцать шесть к миллиону, или каждая 27 778 сделка.

Вдумайтесь, чтобы иметь 1% шанс попасть в эту историю, вам за год нужно купить 278 единиц жилья на вторичном рынке. Как-то не тянет на массовость.

Есть мнение, что жуть нагоняют застройщики, которые таким образом хотят оттянуть покупателей с вторичного рынка. Если это так, то не тот риск они выбрали, есть риски, которые встречаются гораздо чаще, нужно будет о них рассказать.