Квартира с подвохом или как купить квартиру с двумя пенсионерами

На днях сопровождал покупку квартиры, проверял юридическую чистоту и риски.

Клиенту посоветовали меня по знакомству уже после того, как клиент и продавец достигли согласия. По сути, покупатель хотел найти юриста, который проверит договор, предоставленный продавцом, на возможные риски.

Договор с аккредитивом - это хорошо.

Продавец юридически чист, долгов нет, судов с его участием тоже, и по остальным направлениям тоже все хорошо.

С квартирой все тоже хорошо.

Исходя из выписки из ЕГРН, право на квартиру принадлежит продавцу. Квартира в собственность получена путем приватизации. Вместе с продавцом в квартире зарегистрированы его пожилые родители - вот на что стоит обратить внимание.

Обстоятельства приватизации всегда нужно проверять.

Просим продавца предоставить архивную выписку о ранее зарегистрированных в квартире. Из выписки следует, что продавец и его родители были зарегистрированы в квартире на момент приватизации. Это значит, что родители, тоже имели право на участие в приватизации, если, конечно, не воспользовались этим правом ранее.

Но с учётом того, что родители зарегистрированы в этой квартире были еще до распада СССР, с вероятность в 99% они отказались от прав на квартиру в пользу сына.

По закону такие отказники имеют право на пожизненное проживание в квартире, которое сохраняется и при смене собственника.

В договоре купли-продажи предусмотрено, что собственник и родители "выписываются" из квартиры в течение пяти дней после поступления денежных средств на счет покупателя.

И вот это условие в договоре порождает огромные риски для покупателя, так как если продавца можно будет выселить через суд, то родителей - нет. Получается, что квартира продается с обременением в виде права пожизненного проживания двух человек. От этого обременения никак не избавиться, кроме как добровольным "выселением".

Объясняю клиенту, что сделку можно совершать только после снятия родителей с регистрационного учета и получения от них нотариально заверенного согласия на продажу с отказом от права проживания. Запасной вариант - получить нотариально заверенное согласие на продажу, в котором будет прописано, что они добровольно отказываются от права проживания и обязуются сняться с регистрационного учета, после перехода права собственности. Второй вариант менее надежен, поскольку не исключает судебного спора по "выселению".

На оба предложения продавец отвечает "вынужденным отказом", так как родители могут приехать не раньше чем через неделю. На предложение подождать неделю сообщает, что родители далеко, денег на поездку нет, хотел с продажи квартиры билеты оплатить. Нотариус далеко, родители не поедут, да и денег нет. Предложение о задатке для оплаты поездки и нотариуса тоже отклонил, так как "где гарантии, что вы не обманете и не заберете в два раза больше". Да и вообще, что за недоверие, он и родители - честные люди.

В итоге клиент отказался от сделки, а "честный" продавец зажал 20 000 рублей аванса. Впрочем, на следующий день клиент скинул мне новый вариант квартиры: она и чуть дешевле, и клиенту больше по душе, и, как оказалось, проблем с ней никаких.