Как не стать жертвой мошенников при покупке жилья: инструкция для покупателя
Покупка квартиры — одна из самых важных и затратных сделок в жизни. К сожалению, на этом пути покупателей подстерегают не только хлопоты, но и мошенники, которые могут использовать поддельные документы, недобросовестных собственников или сложные семейные обстоятельства. Разбираемся, как обезопасить себя и свои деньги.
1. Проверяем продавца и историю квартиры
Кто продает?
- Собственник. Запросите выписку из ЕГРН. Это главный документ. В ней указаны текущий владелец, наличие обременений (ипотека, арест, залог) и данные на саму квартиру.
Как квартира перешла к нему? Попросите показать документ-основание, по которому нынешний владелец получил квартиру: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или др. Это поможет понять, нет ли в истории «подозрительных» сделок (например, частая перепродажа между родственниками для создания «чистой» истории).
Кто еще прописан? Попросите собственника предоставить расширенную выписку из домовой книги. Она покажет, кто был зарегистрирован в квартире за все время. Особое внимание уделите несовершеннолетним и недееспособным жильцам — их выписка без предоставления другого жилья почти невозможна, и они могут оспорить сделку.
2. Проверяем «юридическую чистоту» квартиры
Что должно вас насторожить:
- Слишком низкая цена. Если цена заметно ниже рыночной, это классический признак «опасной» сделки.
- Собственник торопится. Мошенники часто давят на жалость или создают искусственный ажиотаж, чтобы вы побыстрее подписали договор и отдали деньги.
- Квартира получена по договору дарения от пожилого родственника. Есть риск, что потом объявятся другие наследники и через суд докажут, что старый человек не отдавал отчет своим действиям.
- В истории есть «сомнительные» сделки. Например, квартира недавно была куплена у одинокого пожилого человека.
3. Используем безопасные способы расчетов
Никогда не передавайте деньги наличными из рук в руки!
Варианты безопасных расчетов:
- Аккредитив. Более надежный, но и более дорогой способ. Банк покупателя резервирует деньги и перечисляет их на счет продавца только после выполнения всех условий (например, предъявления той же выписки из ЕГРН). Банк сам проверяет документы.
- Эскроу-счет. Самый современный и безопасный способ. Деньги хранятся на специальном счете в банке. Банк выступает независимой стороной и переводит средства продавцу только после государственной регистрации перехода права.
4. Подключаем профессионалов
Не экономьте на услугах юриста, который специализируется на сделках с недвижимостью.
Что сделает профессионал:
- Проверит все документы «с холодной головой».
- Поможет составить грамотный договор купли-продажи.
- Проконтролирует все этапы сделки, включая расчеты и регистрацию.
- Предусмотрит в договоре дополнительные гарантии (например, крупные штрафы за срыв сделки по вине продавца).
5. Действуем на этапе регистрации сделки
Подавать документы на регистрацию в Росреестр лучше одновременно с продавцом. После подачи документов заключается договор и производится расчет через выбранный безопасный способ. Официальная регистрация сделки занимает несколько рабочих дней. Только после того, как вы получите на руки выписку из ЕГРН, где вы значитесь новым собственником, сделка считается полностью завершенной.
Краткий чек-лист покупателя:
- Получите свежую выписку из ЕГРН – проверьте основания приобретения квартиры, нет ли обременений.
- Запросите документ-основание приобретения права собственности на квартиру.
- Проверьте паспорт продавца, если действует представитель – паспорт представителя и его доверенность.
- Проверьте была ли квартира приобретена в браке, были ли потрачены на её покупку средства материнского капитала.
- Узнайте историю квартиры и всех прописанных в ней лиц – запросите выписку из домовой книги.
- Проверьте продавца на наличие исполнительных производств - https://fssp.gov.ru/ , на наличие возбужденных дел о банкротстве - https://kad.arbitr.ru/ , https://bankrot.fedresurs.ru/?utm_referrer=https:%2F%2Fyandex.ru%2F
- Запросите справку о продавца об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- Запросите у продавца справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом диспансере;
- Уточните цели продажи квартиры, осознает ли покупатель совершаемые ими действия;
- Воспользуйтесь наиболее безопасными способами расчетов: аккредитивом или эскроу-счетом;
- Проконсультируйтесь с юристом;
- Не поддавайтесь на давление и спешку.
Помните: ваша бдительность и тщательная проверка на каждом этапе — главный щит от мошеннических схем. Удачной и безопасной вам сделки!