Как мы через суд узаконили антресоль в Москве

Установка антресоли в помещении для Москвы явление частое. Почему это интересно собственникам объектов недвижимости? Первая и самая важная причина — увеличение полезной площади помещения до 40% от первоначальной. Как следствие — увеличение стоимости объекта и его инвестиционной привлекательности.

В каких случаях можно обустроить антресольный этаж?

Определение антресоли наиболее точно представлено в п. 3.2. СНиП 31-06-2009 СП 118.13330.2012:

"3.2 антресоль: Площадка в объеме двусветного помещения площадью менее 40% площади помещения, в котором она находится.

Примечание - На площадке могут размещаться помещения. Антресоль не является этажом.”

Какие еще требования к выполнению работ по возведению антресоли существуют в законодательстве на федеральном уровне и конкретно в Москве?

В первую очередь - Градостроительный кодекс РФ, а именно - ст. 51. В ней расписан порядок получения разрешения на строительство и случае, когда оно не требуется. Также для Москвы есть два самых важных документа по изменению объектов недвижимости:

“Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах”.

Главным же вопросом при возведении антресольного этажа был и остается: является ли ее строительство реконструкцией объекта, или это все таки перепланировка?

С одной стороны, мы не меняем этажность, не выходим за существующие габариты здания (высоту, ширину, длину)... Но при этом площадь помещения увеличивается.

Что нам говорила установленная в Москве практика по этому поводу? Если подготовить документы, провести обследование и построить антресоль не составляло труда, то на моменте регистрации такого изменения в Росреестре все стопорилось - орган регистрации выдавал отказ во внесении изменений об объекте в ЕГРН на основании того, что не представлены документы, подтверждающие законность проведения реконструктивных работ.

Это становилось тупиковым результатом для собственников помещений в нежилых зданиях, потому что получить разрешение на реконструкцию помещения нельзя - оно выдается только на все здание целиком. Процесс сложный, дорогостоящий, а в большинстве случаев он вообще не возможен - для реконструкции здания требуется получение согласия собственников всех помещений в нем.

Какой был выход у заинтересованного лиц - установит где это возможно сборно-разборную конструкцию, которую можно использовать для размещения небольших функциональных частей помещения - спальное место в апартаментах, библиотека или небольшое рабочее пространство в офисе

Но это конечно никак не компенсирует возможное максимальное увеличение площади помещения.

Кстати, в помещениях многоквартирных домов согласовать антресоль, соответствующую требованиям СНИПов и СП, проще - Мосжилинспекция признает ее как перепланировку и процесс проходит в обычном порядке (п. 2.2.12 в 508 ПП, подробнее про постановление).

Вернемся к коммерческой недвижимости и тому, как мы нашли способ решить проблему с согласованием возведения полноценного антресольного этажа в нежилых зданиях.

Напомню, что наша Компания “Смарт Вэй” работает с недвижимостью с 2014 года. Большая часть специалистов имеет стаж 10+ лет в проектировании, юриспруденции, кадастре. Наша цель - помогать клиентам в решении сложных задач. Согласование антресоли в нежилом здании нас интересовала уже давно и мы искали различные способы воплотить подобный проект в жизнь.

Конечно, нашего желания здесь было мало - нужно и участие собственника в подобном процессе, его готовности пойти в суд с Росреестром. А такой способ борьбы с госструктурами мало кому нравится.

И вот все сошлось - к нам обратился клиент, у которого уже была возведена антресоль в помещении.

Мы пообщались с собственником, обговорили все возможные варианты процесса согласования, вероятность обращения в суд и пришли к согласию начать выполнение работ на объекте.

По результатам обследования объекта были выявлены следующие изменения объекта:

Подготовка технического плана регламентируется Приказом а Министерства экономического развития РФ от 18 декабря 2015 г. № 953 "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений".

Наши специалисты все этапы работы над техническим планом проводят сами - обследуют объект, выполняют проектную и техническую документацию, организуют согласования при необходимости, и технический план разрабатывают наши кадастровые инженеры. Поэтому мы ни от кого не зависим, каждый этап выполняется с учетом следующего этапа - такой формат работ является редким комплексным вариантом получения результата согласования изменениями объектов недвижимости.

Так выглядит титульник технического плана сейчас:

Обычно собственники объектов сталкиваются с такой сложностью: на каждый этап работ по согласованию изменений приходится находить отдельного исполнителя - дизайнеры, проектировщики, кадастровые инженеры, юристы для судебного сопровождения. Каждый исполнитель делает работу не оглядываясь на то, что будет дальше происходить с объектом. Это очень усложняет вопрос и увеличивает срок его решения в разы. В нашем случае сотрудники работают над проектом совместно, учитывая все возможные нюансы будущих процессов.

Итак, этапами выполнения работ по объекту стали:

В стандартном порядке внесение сведений об изменении объекта недвижимости в нежилом здании в Москве другие этапы отсутствуют - согласно п. 2.2. Постановления №432

“2.2. Производство работ, указанных в приложении 2 к настоящему постановлению, осуществляется при наличии положительного заключения о техническом состоянии конструкций объектов капитального строительства и возможности производства планируемых работ, оформленного проектной организацией, имеющей выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к указанным видам работ.”

Мы являемся уполномоченной проектной компанией и сами подготовили все документы. Никаких иных органов власти в нашем случае в процессе согласования нет - только утверждение в ЕГРН произведенных изменений.

Так выглядит план помещения, который мы вносим в ЕГРН:

Подаем документы на регистрацию мы также сами - в электронном виде или бумажном формате по доверенности. И получаем приостановку от Росреестра:

Из Уведомления об отказе мы видим, что орган регистрации ссылается на нарушения в подготовке технического плана - так делают всегда, это стандартные формулировки: пытаются выставить виноватым кадастрового инженера, который готовил документ для Росреестра.

Но среди всех пунктов основным и решающим является требование предоставить разрешение на реконструкцию и решение о вводе объекта в эксплуатацию, так как по мнению государственного органа выполненные работы относятся именно к реконструкции здания.

Естественно, вся техническая документация подтверждала, что антресольный этаж никак не влияет на конструктив объекта недвижимости и не угрожает его эксплуатации. Но никакие доводы Росреестр не приемлет.

Выход для борьбы с незаконными отказами Росреестра один - судебное обжалование. Мы прибегаем к нему, если считаем, что наши права, как кадастровой компании, и права наших клиентов нарушены. Подаем иск в суд по ст. 198 АПК:

Госпошлина за рассмотрение такого иска в суде составляет 3000 рублей (в соответствии со ст. 333.21 НК РФ). Мы обычно подаем иск от имени “Смарт Вэй” - как компания, подготовившая технический план. Пошлина оплачена - от юридического лица, для “физиков” она составляет 300 рублей.

Для обжалования решения органа государственной власти установлен срок подачи заявления в суд - три месяца со дня вынесения такого решения или с момента, когда заинтересованное лицо было уведомлено о нем (п. 4 ст. 198 АПК РФ). Мы обычно стараемся уложится в трехмесячный срок с момента вынесения отказа органа регистрации.

От даты направления иска в суд до первого заседания проходит примерно 2-3 месяца. Оно обычно проходит в формате собеседования со сторонами процесса и на нем решения Суд не принимает. Суд опрашивает участников, принимает дополнительные документы, задает вопросы, выясняет недостающую информацию. Мы стараемся подготовиться к такому заседанию заранее - практика судов с Росреестром у нас обширная.

В свою очередь государственный орган регистрации предоставляет отзыв на иск (это бывает почти в каждом процессе), дополнительные материалы, которые зачастую совпадают с тем, что мы направляем вместе с иском - технический план, архивные данные на объект.

На первом заседании суд назначает дату рассмотрения спора по существу. Примерно через месяц оно состоится.

На этом заседании у судьи уже имеется свое видение решения и на него мало что может повлиять. Стороны озвучивают свои позиции, предоставляют дополнительные сведения. От московского Росреестра в судебных заседаниях принимают участие специалисты юридического отдела или их руководитель. Мы работали и с ним - по особо сложным вопросам.

В суде по антресольному этажу Суд встал на нашу сторону - предоставленные нами сведения, материалы, доказательства, обоснования были убедительны. Главным является то, чтобы доказать законность выполненных работ, соответствие их действующему законодательству, нормам и правилам, а также, что возведенная антресоль имеет требуемые параметры.

Резолютивная часть решения:

Такую работу можно проделать только, если изначально инженер, выполняющий обследование, и проектировщик, изготавливающий техническую документацию, следуют рекомендациям юриста, который в дальнейшем будет вести дело в суде.

Но не стоит думать, что первая инстанция станет окончательным этапом решения судебного спора с Росреестром. Как минимум орган власти обратиться в апелляцию с жалобой. В нашем случае апелляция уже состоялась. Информация в жалобе Росреестра мало отличалась от того, что они указывали в Отказе:

Итого, решение у нас датируется 31.01.2022 года, а жалобу Росреестр направил в суд 01.03.2022 года - все это связано с тем, что таким способом орган регистрации затягивает процесс возможного принудительного исполнения решения суда и в очередной раз “ставит палки в колеса” собственнику объекта.

Заседание в апелляции и постановление было вынесено 18.04.2022 года - с этого момента мы имеем право получить исполнительный лист и в принудительном порядке требовать его исполнения. Почему именно в принудительном? Потому что в добровольном Росреестр решения суда не исполняет. Более того, в большинстве случаев он выдает приостановки на исполнительные листы, так как по закону отсутствует точная процедура работы регистрирующего органа с такими документами - у них прописан только общий порядок внесения данных в ЕГРН на основании Технического плана.

Но в особых случаях Росреестр не останавливается на апелляционной инстанции, как в нашем вопросе. Сейчас суд на стадии рассмотрения дела в Арбитражном суде Московского округа (кассационной инстанции) по жалобе органа регистрации. Она была подана с нарушением установленного срока вместе с ходатайством о его восстановлении.

В итоге, с момента подачи иска в суд, до настоящего времени прошло более восьми месяцев и кассация еще не окончена.

Но мы уже запустили процесс исполнения решения суда, так что кассация этому не препятствует.

Итак, что хотелось сказать в завершении:

Выгоды клиента: увеличил площадь помещения, а следовательно и его стоимость. Все изменения под ключ, без участия клиента, сделала наша компания Смарт Вэй.

В вопросах взаимодействия с органами власти, когда ваш бизнес, ваша собственность зависит от их решений и согласований, не надо боятся отстаивать свою позицию всеми возможными способами - административными и судебными.

По нашей практике только 20-30 % собственников недвижимости готовы судится с Росреестром, а от своего имени - еще меньше. Хотя никак это в дальнейшем не ухудшит их положения в глазах государственных органов.

Здесь важно учитывать то, что документы, оформленные по вашему вопросу, должны быть идеальными, соответствовать другу другу и не иметь никаких противоречий с законом.

Обращаясь в своем вопросе к разным компаниям, исполнителям, вы рискуете получать результаты, которые друг с другом не будут совпадать. С таким комплектом информации сложно выиграть суд.

Самый лучший вариант - обратиться в компанию, где вам с первого до последнего этапа сделают всю работу сами, основываясь на опыте с аналогичными объектами недвижимости.

Мы уже писали, что в рассматриваемом кейсе обследование, проектирование, кадастровые работы и судебное сопровождение проводили специалисты “Смарт Вэй” - это идеальный вариант, который точно позволит с успехом выйти из спора с Росреестром.