Ограничение выдачи данных ЕГРН может повлечь рост мошенничества с недвижимостью

С 1 марта 2023 года узнать данные о о физлице-правообладателе объекта недвижимости станет сложнее - из выписок ЕГРН исчезнут данные ФИО. Закладывать на проверку объекта и собственников нужно будет больше времени. Не исключено, что произойдет рост мошенничества с квартирами. Подробнее о нововведениях рассказывает Антон Яковлев, эксперт по проверке контрагентов сервиса Контур.Фокус.

Росреестр поставил оконательную точку в вопросе сокрытия данных о ФИО правообладателя объекта недвижимости. Речь идет о приказе Росреестра 07.11.2022 № П/0427, который поступил в Министерство юстиции и был опубликован только 27.12.2022. Данный приказ внес изменения в другой приказ Росреестра от 04.09.2020 N П/0329, которым утверждался формат и состав данных в выписках из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). До этого момента, с лета 2022 года (с момента принятия Федерального закона от 14.07.2022 N 266-ФЗ, внесшего изменения в Федеральный закон от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") до конца не был понятен механизм сокрытия данных о ФИО и дате рождения Правообладателей, при том что в выписках, доступных третьим лицам и ранее не было сведений о дате рождения, только сведения о ФИО Правообладателя.

Теперь сведения о ФИО физического лица правообладателя объекта недвижимости будут исключены из выписок из ЕГРН, при отсутствии согласия правообладателя на публикацию такой информации, и заменены записью “физическое лицо”. Однако, при наличии согласия правообладателя, эти данные обогатятся сведениями о дате рождения правообладателя, поскольку ранее в выписках присутствовала только информация о ФИО. А это, в свою очередь, позволит точнее устанавливать личность правообладателя, так как ранее, при наличии популярных сочетаний ФИО (Иванов Иван Иванович, Кузнецов Петр Васильевич и т.п.) достоверно установить, что перед тобой именно собственник квартиры было проблематично.

Согласие на публикацию сведений о ФИО и дате рождения правообладателя физического лица оформляется в виде самостоятельного заявления или путем проставления соответствующей отметки в заявлении о государственной регистрации права на объект недвижимости.

Вместе с тем, в случае принадлежности объекта недвижимости юридическому лицу, будут указаны: полное наименование, ИНН и ОГРН (сейчас ОГРН не указан).

Ситуация может сильно и неприятно ударить по рынку недвижимости, поскольку неизвестность даже ФИО дает возможность для активизации мошенников в сфере недвижимости.

Одна из популярных в 2000х годах схем квартирного мошенничества работала таким образом: мошенник, используя поддельный паспорт, снимал квартиру посуточно на неделю. Затем, используя бланк свидетельства о праве собственности, распечатывал на цветном принтере поддельное свидетельство с ложными сведениями. После этого размещал объявление о сдаче этой же квартиры помесячно или на длительный срок (месяц, два, три или больше) и организовывал просмотр квартиры кандидатами. При просмотре квартиры показывал поддельный паспорт и поддельное свидетельство, убеждая что он собственник квартиры, после чего брал предоплату за аренду для “бронирования” квартиры с условием, что заехать могут через неделю. Ну а после этого сдавал ключи арендодателю и исчезал с полученными деньгами. Конечно, при детальной проверке можно было бы установить, что и паспорт поддельный и свидетельство поддельное, но многие ли это делают на просмотре квартиры? Возможность заказать выписку из ЕГРН и увидеть ФИО владельца квартиры, а также сведения о правоустанавливающих документах на квартиру, решили эту проблему, однако, невозможность первично проверить ФИО собственника квартиры снова открывает возможности для таких мошенников.

1. Такие сведения можно получить через нотариуса, однако нотариусу надо будет подтверждать что это связано именно с совершением сделки по недвижимости. Если речь о покупке-продаже недвижимости, то этот момент не вызывает вопросов, такие сделки чаще всего сопровождаются нотариальным удостоверением. Да, не всегда купля-продажа удостоверяется нотариусом, хотя для безопасности, с учетом полномочий нотариуса по получению выписок из ЕГРН, лучше сделку проводить с участием нотариуса. Но вот что касается аренды недвижимости, особенно краткосрочной пока непонятно, будут ли нотариусы давать подобные выписки для таких сделок и как доказывать, что выписка нужна именно для защиты своих прав по этой сделке.
2. При наличии уже зарегистрированного в Росреестре договора аренды (найма) объекта недвижимости. Однако мы видим что на сегодняшний день сложилась четкая практика заключать договоры аренды на 11 месяцев, чтобы не регистрировать такие договоры аренды в Росреестре и вряд ли это положение изменит ситуацию, потому что проверять объект недвижимости надо до заключения договора аренды и внесения аванса, а не после.
3. Кроме того, такую выписку с персональными данными Росреестр может предоставить самому собственнику объекта недвижимости, так что можно требовать такую выписку непосредственно у арендодателя, и при отказе, просто не связываться с ним, а эту выписку, на предмет соответствия содержащихся в ней сведений, вы уже можете проверить в Росреестре. Но все равно останется вопрос, многие ли будут так делать, потому что подобная практика пока еще не сформирована, а пользоваться услугами риэлтора (который это может сделать за вас) при аренде квартиры будут не многие, в силу высокой стоимости услуг.