Что подписать при найме жилого помещения, чтобы минимизировать юридические риски
Одной из очень востребованных договорных конструкций является наем жилого помещения. Полагаем, что каждый хоть раз в жизни снимал жилье или арендовал иное недвижимое имущество. В то же время, как показывает наше наблюдение, многие до сих пор игнорируют (или просто не знают) элементарные правила, следование которым существенным образом снижает юридические риски в случае возникновения конфликта между сторонами.
Приведем здесь некоторые, самые главные рекомендации для нанимателя, которые повысят вашу правовую грамотность.
1. Проведите базовую проверку объекта недвижимости и вашего потенциального контрагента (Due Diligence)
Данный совет является универсальным, одним из самых главных при подготовке любой сделки. Перед тем как заключить договор найма помещения не пренебрегайте следующими действиями:
- попросите представить документы, подтверждающие право собственности наймодателя или иное правовое основание владения недвижимостью, дающее право на сдачу его в наем (аренду).
- закажите выписку из ЕГРН в отношении объекта, в целях перепроверки предоставленных наймодателем сведений. В то же время, необходимо помнить по введенные (с 1 марта 2023 г. вступили в силу изменения законодательства (Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ) ограничения по предоставлению персональных данных из базы ЕГРН.
- проверьте полномочия наймодателя, если от его имени выступает представитель по доверенности.
Более подробный разбор темы Due Diligence вы можете посмотреть, ознакомившись с нашей специальной статьей.
2. Оформляйте договор в письменной форме
Несмотря на очевидность данной рекомендации – далеко не все ей следуют, особенно если срок найма является небольшим или наймодателем выступает близкий вам человек.
Мы настоятельно советуем в любом случае оформлять договор в письменной форме, следование данному совету не только позволит защитить вас в случае перехода спора в судебную плоскость, но и позволит в большинстве случаев исключить разногласия относительного того, на каких условиях вы заключили договор – все существенные условия зафиксированы и могут быть перепроверены.
Для исполнения данной рекомендации не обязательно оформлять многостраничные, сложные договоры – достаточно сформулировать основные для сторон положения.
3. Фиксируйте состояние объекта (и находящегося в нем имущества) в момент его передачи во владение нанимателя
Важным моментом для обеих сторон договора является фиксация состояния объекта недвижимости, а также находящегося в нем имущества в момент передачи такого объекта во владение и пользование нанимателя.
Если помещение имеет явные недостатки – о них крайне желательно упомянуть в акте приема-передачи. Равным образом, в акте желательно описать количество и качество передаваемого вместе с помещением имущества (во всяком случае дорогостоящее имущество). Дабы упростить данный этап – стороны могут произвести фото(видео) съемку помещения, сделав данный контент приложением к акту приема-передачи объекта.
Кроме того, не забывайте фотографировать или фиксировать иным путем, показания счетчиков (электроэнергия, вода и пр.).
4. Фиксируйте факты внесения арендной платы.
Не забывайте про еще одно базовое правило исполнения обязательств – «деньги (имущество) против документа» и «документ против денег (имущества).
Если вы платите за наем помещения в наличной форме – обязательно просите наймодателя составлять расписки и бережно храните их у себя.
Если вы платите в безналичной форме – указывайте в назначении платежей реквизиты договора найма (дата, №). Например: «внесение арендной платы по договору найма жилого помещения № ___ от ____».
5. Составляйте акт приема-передачи (возврата) помещения
Необходимо не только оформлять договор и фиксировать юридически значимые действия в рамках его исполнения, но и корректно оформлять завершение правоотношений.
По окончании действия договора обязательно составляйте в письменной форме акт, по которому вы возвращаете помещение с находящимся в нем имуществом наймодателя во владение и пользование последнего.
В акте приме-передачи (возврата) укажите, что:
- помещение (включая находящееся в нем имущество, а также ключи) принято наймодателем
- наймодатель не имеет претензий относительно состояния помещения и находящегося в нем имущества
- задолженность по оплате договора отсутствует
В случае игнорирования данного совета вы рискуете тем, что недобросовестные наймодатели по прошествии времени обратятся к вам с требованиями о внесении арендной платы за период, когда вы уже фактически освободили объект или о возмещении ущерба, который вы якобы нанесли имуществу.
Приведенные нами здесь советы являются самыми базовыми. Помимо описанных рекомендаций применительно к каждой отдельно взятой ситуации могут быть существенные нюансы. Именно по этой причине, по возможности, не пренебрегайте помощью юристов. Надеемся, что настоящая статья была полезна для вас.