Что подписать при найме жилого помещения, чтобы минимизировать юридические риски

Одной из очень востребованных договорных конструкций является наем жилого помещения. Полагаем, что каждый хоть раз в жизни снимал жилье или арендовал иное недвижимое имущество. В то же время, как показывает наше наблюдение, многие до сих пор игнорируют (или просто не знают) элементарные правила, следование которым существенным образом снижает юридические риски в случае возникновения конфликта между сторонами.

Приведем здесь некоторые, самые главные рекомендации для нанимателя, которые повысят вашу правовую грамотность.

Данный совет является универсальным, одним из самых главных при подготовке любой сделки. Перед тем как заключить договор найма помещения не пренебрегайте следующими действиями:

- попросите представить документы, подтверждающие право собственности наймодателя или иное правовое основание владения недвижимостью, дающее право на сдачу его в наем (аренду).

- закажите выписку из ЕГРН в отношении объекта, в целях перепроверки предоставленных наймодателем сведений. В то же время, необходимо помнить по введенные (с 1 марта 2023 г. вступили в силу изменения законодательства (Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ) ограничения по предоставлению персональных данных из базы ЕГРН.

- проверьте полномочия наймодателя, если от его имени выступает представитель по доверенности.

Более подробный разбор темы Due Diligence вы можете посмотреть, ознакомившись с нашей специальной статьей.

Несмотря на очевидность данной рекомендации – далеко не все ей следуют, особенно если срок найма является небольшим или наймодателем выступает близкий вам человек.

Мы настоятельно советуем в любом случае оформлять договор в письменной форме, следование данному совету не только позволит защитить вас в случае перехода спора в судебную плоскость, но и позволит в большинстве случаев исключить разногласия относительного того, на каких условиях вы заключили договор – все существенные условия зафиксированы и могут быть перепроверены.

Для исполнения данной рекомендации не обязательно оформлять многостраничные, сложные договоры – достаточно сформулировать основные для сторон положения.

Важным моментом для обеих сторон договора является фиксация состояния объекта недвижимости, а также находящегося в нем имущества в момент передачи такого объекта во владение и пользование нанимателя.

Если помещение имеет явные недостатки – о них крайне желательно упомянуть в акте приема-передачи. Равным образом, в акте желательно описать количество и качество передаваемого вместе с помещением имущества (во всяком случае дорогостоящее имущество). Дабы упростить данный этап – стороны могут произвести фото(видео) съемку помещения, сделав данный контент приложением к акту приема-передачи объекта.

Кроме того, не забывайте фотографировать или фиксировать иным путем, показания счетчиков (электроэнергия, вода и пр.).

Не забывайте про еще одно базовое правило исполнения обязательств – «деньги (имущество) против документа» и «документ против денег (имущества).

Если вы платите за наем помещения в наличной форме – обязательно просите наймодателя составлять расписки и бережно храните их у себя.

Если вы платите в безналичной форме – указывайте в назначении платежей реквизиты договора найма (дата, №). Например: «внесение арендной платы по договору найма жилого помещения № ___ от ____».

Необходимо не только оформлять договор и фиксировать юридически значимые действия в рамках его исполнения, но и корректно оформлять завершение правоотношений.

По окончании действия договора обязательно составляйте в письменной форме акт, по которому вы возвращаете помещение с находящимся в нем имуществом наймодателя во владение и пользование последнего.

В акте приме-передачи (возврата) укажите, что:

- помещение (включая находящееся в нем имущество, а также ключи) принято наймодателем

- наймодатель не имеет претензий относительно состояния помещения и находящегося в нем имущества

- задолженность по оплате договора отсутствует

В случае игнорирования данного совета вы рискуете тем, что недобросовестные наймодатели по прошествии времени обратятся к вам с требованиями о внесении арендной платы за период, когда вы уже фактически освободили объект или о возмещении ущерба, который вы якобы нанесли имуществу.

Приведенные нами здесь советы являются самыми базовыми. Помимо описанных рекомендаций применительно к каждой отдельно взятой ситуации могут быть существенные нюансы. Именно по этой причине, по возможности, не пренебрегайте помощью юристов. Надеемся, что настоящая статья была полезна для вас.