О предоставлении замещающего жилья при продаже единственного жилья на торгах
Так, единственное жилье может быть реализовано на торгах, если:
- В применении исполнительского иммунитета отказано (когда жилье обременено ипотекой либо допущено злоупотребление правом – жилье стало единственным искусственно).
Исполнительский иммунитет ограничен (когда жилье является "роскошным" - его размеры существенно превышают нормы предоставления жилых помещений на условиях социального найма). Конституционный Суд РФ отметил, что в этом случае исполнительский иммунитет не исключает возможность ухудшения жилищных условий должника и членов его семьи (постановление от 26.04.2021 № 15-П). Соответственно, должнику и членам его семьи вместо "роскошного" жилья предоставляется замещающее жилье.
🔥 Условия предоставления замещающего жилья:
🔻 Замещающее жилье предоставляется в пределах того же населенного пункта. Однако это не препятствует должнику согласиться на изменение населенного пункта.
🔻 Замещающее жилье должно быть не меньшей площадью, чем по нормам предоставления на условиях социального найма (рассчитывается не только для должника, но и членов его семьи).
🔻 Замещающее жилье:
- Предоставляется кредитором/кредиторами (с последующей компенсацией затрат за счет конкурсной массы); либо
- Приобретается за счет выручки от продажи "роскошного" жилья на торгах. В этом случае право собственности должника на "роскошное" жилье прекращается не ранее возникновения его права собственности на замещающее жилье.
🔻 Предоставление замещающего жилья должно иметь реальный экономический смысл – должно являться эффективным способом удовлетворения требований кредиторов:
- Сначала необходимо определить рыночную стоимость "роскошного" жилья и замещающего жилья (провести судебную экспертизу), а также учесть издержки по продаже "роскошного" жилья и приобретению замещающего жилья.
- Затем следует определить сальдо между продажей "роскошного" жилья и покупкой замещающего жилья, то есть сумму, на которую пополнится конкурсная масса, и проверить, не будет ли сальдо малозначительным.
- В Положении о продаже "роскошного" жилья следует предусмотреть "цену отсечения" - прекращение торгов, когда цена снизится настолько, что пополнение конкурсной массы станет неэффективным.
🔻 Вопросы о признании жилья "роскошным", а также об условиях и порядке предоставления замещающего жилья решаются арбитражным судом (после предварительного обсуждения на собрании кредиторов).
🔽 См.: определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.07.2021 № 303-ЭС20-18761, от 07.10.2021 № 304-ЭС21-9542(1,2) и от 24.12.2021 № 309-ЭС21-14612.
О публичных торгах в Telegram.