Как взыскать неустойку и убытки с застройщика?
Застройщик просрочил сдачу квартиры или машиноместа? Не стоит огорчаться, разумеется, вы можете претендовать на финансовую компенсацию за его недобросовестные действия.
В общем и целом, сложившаяся договорная практика выделяет 2 типа договоров, по которым работают застройщики - договор купли-продажи недвижимости и договор долевого участия.
Если первый вариант является более редким, то второй используется повсеместно, на нем мы и заострим внимание.
Правоотношения между застройщиком и дольщиком (участником долевого строительства) регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Таким образом, застройщик обязан не только построить многоквартирный дом, но и передать приобретенный дольщиком объект в предусмотренный договором срок.
Основной мерой ответственности для застройщика является неустойка, размер которой установлен указанным Федеральным Законом.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Следовательно, при просрочке срока сдачи объекта, установленного договором долевого участия, застройщик обязан выплатить вам неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (если участник долевого строительства физическое лицо).
При этом необходимо учитывать ряд тонкостей, которые применяют застройщики для неуплаты неустойки:
- новеллой российского законодательства в сфере долевого строительства является ч. 2.1. ст. 6 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве", где указано, что при просрочке меньше 30 месяцев и отнесения объекта недвижимости к уникальным, застройщик обязан выплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора, к уникальным объектам относятся, например, объекты, превышающие 100м в высоту
- в случае, если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока направляет участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора, поэтому не стоит соглашаться на перенос сроков сдачи объекта недвижимости, это ваше право, а не обязанность
- в акте приема-передачи объекта недвижимости застройщик зачастую указывает, что принимая объект, дольщик отказывается от любых финансовых претензий в дальнейшем, в том числе от взыскания убытков и неустойки, поэтому вам следует знать, что такое условие не влечет никаких последствий
Еще одним способом защиты нарушенных прав дольщика является взыскание убытков с застройщика.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В связи с этим, вы можете взыскать с застройщика убытки, причиненные несвоевременной передачей объекта недвижимости, например, образованные из-за необходимости найма (аренды) квартиры дольщиком.
Дополнительно к вышеперечисленным способам защиты, можно взыскать также штраф (50% от всей взысканной суммы), предусмотренный Законом "О защите прав потребителей", а также компенсацию морального вреда.
Более того, не следует забывать о том, что согласно Постановлению Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" с 29.03.2022 года по 30.06.2023 года был введен мораторий на взыскание фактически любых финансовых санкций с застройщиков, просрочивших сдачу объектов недвижимости.
Сегодня кратко и по существу донес до вас информацию о возможности взыскания с застройщика убытков и неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, уверен, что было полезно.
Глеб Грибовский. Юрист. Москва. Сопровождение бизнеса и частных клиентов.
Telegram @griboffskii
Номер телефона +7 918 362 98 20
Проконсультирую вас и ваш бизнес