Как не потерять самосвалы с деньгами при комплексной застройке
Комплексное освоение территории — это огромный пласт работы для застройщика и большие финансовые затраты. Чтобы уменьшить расходы, девелоперы ищут все возможные варианты, от закупки дешевых строительных материалов до снижения стоимости оказания различных услуг, но все равно несут финансовые потери.
В этой статье мы поделимся с вами интересным способом, которому не придают значение на этапе проектирования, однако, если грамотно его использовать, он способен существенно уменьшить материальные издержки.
Разработка проекта планировки территории — что упускают из вида
В соответствии с законодательством РФ, одним из этапов, при осуществлении комплексной застройки, является подготовка определенного пакета документов, который содержит:
- Генерального план
- Правила землепользования и застройки
- Проект планировки территории ( ППТ)
ППТ разрабатывается в обязательном порядке и состоит из двух частей — основной и обосновывающей. Основная часть ППТ подлежит утверждению и согласованию в профильных комитетах. И не подлежит изменению при дальнейшем архитектурно-строительном проектировании.
Обосновывающая часть содержит подробную информацию о территории участка, на котором планируется строительство и подразделяется на расчетную и графическую. В нее входят результаты инженерных изысканий, сведения о коммуникациях и дорогах и различные схемы планировки, среди которых — схема вертикальной планировки. Именно этот документ способен изрядно снизить расходы инвестиционного проекта, но ему, зачастую, не придают значение, упуская из вида важные показатели.
Вертикальная планировка, в чем смысл
Именно в проекте вертикальной планировки (при разработке ППТ) задаются директивные отметки — это абсолютные отметки поверхности земли для территории строительства. Как правило, эти отметки ставятся на пересечении улиц, или проезжих частей. Ставятся они всегда очень условно, и по опыту, часто, на 10-15 сантиметров выше отметок существующего рельефа местности. А ведь именно от директивных отметок ведется все дальнейшее архитектурно-строительное проектирование.
Задаются абсолютные отметки нулей зданий, разрабатываются проекты организации рельефа участков строительства, проекты инженерных коммуникаций, автодорог.
От директивных отметок зависит, сколько примерно грунта придется вывезти застройщику при освоении территорий — от фундаментов зданий и сооружений, при строительстве дорог, инженерных коммуникаций и благоустройству территории.
Упущенная выгода
После разработки ППТ идет следующий этап — процедура его согласования и утверждения.
Застройщик получает на руки постановление правительства и приступает к активной фазе строительства, упустив недоработку, которая заметно влияет на стоимость всего проекта.
Так почему же этим отметкам не придают значение изначально, давайте разбираться:
- В задачи ППТ не входит точный подсчет директивных отметок.
- Речь идет о некорректно построенном градостроительном процессе. Обосновывающая часть ППТ, в том числе и чертеж вертикальной планировки, не проходит проверку экспертным сообществом, что имело бы большое значение.
- Проблема неверного подсчета отметок не донесена до девелоперов.
- Девелоперы не знают о таком недочете, и продолжают работу с грубым подсчетом директивных отметок в документе.
- Застройщик, в качестве исходных данных, передает утвержденный ППТ всем проектным организациям для дальнейшей работы, это может быть как одна компания, осуществляющая генпроектирование, так и несколько проектных организаций (архитектурные мастерские, инженерные компании по проектированию автодорог, наружных сетей, сооружений). Проектировщики не берут во внимание правильность директивных отметок, и продолжают свою работу на основании имеющихся данных. Результат — дополнительные многомиллионные расходы.
Как избежать финансовых потерь
Чтобы не потерпеть материальные убытки, при любом комплексном освоении территорий — жилых кварталов или районов, промышленных или производственных парков, первым этапом застройщику следует проанализировать ППТ, и при необходимости, выполнить проект корректировки директивных отметок.
В нем проектная компания должна выполнить варианты вертикальной планировки участков строительства, просчитать все возможные объемы вытесняемого грунта (от подземных частей зданий и сооружений, конструкций автодорог, благоустройства, инженерных коммуникаций) и определить новые директивные отметки, отвечающие экономическим требованиям.
Наиболее точными будут расчеты, если компания-проектировщик будет иметь опыт разработки генеральных планов, проектов автодорог, и проектов инженерных коммуникаций, и выполнит эту работу в рамках комплексного «Проекта инженерной подготовки территории»
От грамотного процесса проектирования и тендерной процедуры зависит уменьшение материальных затрат.
Важность инженерной подготовки для снижения стоимости строительства
Системный подход девелоперов к инженерной подготовке территории при масштабной застройке убирает недоработки в рамках ППТ и экономит серьезные финансовые средства.
Благодаря компетениям и профессионализму, специалисты компании ООО «Планета Генплан» откорректировали директивные отметки компании застройщика «Группа ЛСР»в одном из крупнейших проектов Петербурга на территории бывшего аэропорта Ржевка, и уменьшили объем вывозимого грунта с 1 000 000 кубометров до 300 000.
Так было сформировано уникальное торговое предложение для всех крупных застройщиков — инженерная подготовка территории, как этап проектирования при масштабном освоении земель.
Наша компания ООО «Планета Генплан» имеет большой опыт квартальной застройки, и готова создавать проекты вашей мечты с минимальными затратами.