Балкон и закон: как обустроить балкон своей мечты и не нарваться на штрафы

Любой ремонт, даже кажущийся незначительным, может привести к серьезным штрафам и проблемам, если не разобраться в юридических вопросах заранее.

Меня зовут Анна Страгис. Я - эксперт по согласованию перепланировок, официальный партнер Гильдии риэлторов Москвы, автор и ведущая обучающего курса «Формула перепланировок».

Здесь я поделюсь с вами нюансами законов, которые необходимо принимать в расчет при обустройстве балкона или лоджии.

Сегодня сложно представить себе здания без балконов и лоджий. Они впервые появились более тысячи лет назад — в XI веке — в виде монолитных конструкций на крепостных стенах. С их помощью европейцы наблюдали за противником и защищались от атак — с таких балконов было удобно сбрасывать камни и лить на нападающих кипящую смолу.

Россию с балконами, как и со многим другим, познакомил Петр Первый, который стремился придать стране европейский облик. Балконы прижились, и сейчас они есть везде — в городах и деревеньках, на высотных зданиях и двухэтажных коттеджах. Правда, не все владельцы балконов ценят их по достоинству: нередко там просто складируют ненужный хлам и вещи, которые жалко выбросить.

Современные дома строятся с балконами большей площади, чем было принято в СССР. Сегодня не редкость увидеть балкон, выполняющий функцию полноценного места отдыха или рабочего кабинета. Поэтому, выбирая жилье, люди всегда обращают внимание на то, есть ли в квартире балкон и как его можно использовать. Но важно понимать разницу между балконом и лоджией, чтобы не ошибиться в своих планах.

Согласно строительным нормам РФ, балкон — это обособленный элемент здания, который выступает за пределы фасада. Лоджия — открытое помещение, расположенное на общедомовой плите и не выходящее за пределы фасада. Поэтому возможности лоджии для нестандартного использования шире — там можно ставить даже тренажеры с гантелями. Балкон же нагружать сверх меры опасно.

Многие владельцы квартир предпочитают не складировать на балконах ненужные вещи, а изобретательно обустраивать, стеклить и утеплять помещение, чтобы пользоваться им круглый год. Обычно это либо перепланировка, когда изменяется площадь балкона или лоджии, либо реконструкция — внешнее преобразование помещения и его технических характеристик.

Любой из вариантов требует обязательной выдачи разрешения со стороны надзорных органов. При этом, чтобы техническое решение и дизайн получили одобрение, они должны соответствовать всем требованиям и СНиП — иначе есть риск, что самовольная перепланировка обернется обрушением здания и человеческими жертвами.

Поэтому для тех, кто решил обойти закон и провести перепланировку или реконструкцию без согласования с властями, предусмотрены суровые меры наказания: штраф, требование восстановить изначальный вид помещения или даже конфискация квартиры для продажи ее с торгов. Не об этом мечтают те, кто хочет создать уют на балконе, поэтому есть смысл заранее изучить юридические аспекты того, как обустраивать балкон или лоджию.

Современные квартиры в основном строятся с остекленными балконами и лоджиями, однако периодически бывает нужна замена стеклопакетов. В Москве и регионах эта процедура не требует согласования, но оно необходимо в случаях, когда:

Владельцы «хрущевок» и «брежневок» сталкиваются с другой проблемой. На балконах этих домов по проекту вообще не планировалось ставить стеклопакеты, поэтому остекление требует отдельного согласования. Москвичам для этого необходимо подать заявление в Мосжилинспекцию и Москомархитектуру. Согласование может затянуться и при этом обойтись в круглую сумму, поэтому за таким разрешением почти никто не обращается, рассчитывая, что «и так сойдет». Но если вдруг кто-то из соседей сообщит в надзорные органы, что ему мешает ваш стеклопакет, то вам вынесут предписание демонтировать остекление.

Многим кажется, что это маловероятно — остеклены большинство балконов, а демонтаж бывает редко. Однако подобные судебные разбирательства — не такая уж редкость.

Самая сложная ситуация с ветхими домами. По закону запрещено вносить изменения в конструкцию зданий с эксплуатационным износом 60-100%. Причина запрета — опасность обрушения старой балконной плиты, которая может не выдержать дополнительных конструкций.

Чтобы увеличить площадь, владельцы жилья иногда решают нарастить балконную плиту. Подобная реконструкция — грубое нарушение строительных норм и огромный риск аварийной ситуации, потому что она серьезно увеличивает нагрузку на несущую стену.

Поэтому, если вы очень хотите увеличить балкон — закажите в специализированном бюро расчет нагрузки и того, не повлечет ли реконструкция последствий для дома. После этого вам нужно будет провести общедомовое собрание собственников жилья и заручиться поддержкой (получить подписи) двух третей из них.

Только после этого вы сможете подать заявку на рассмотрение в надзорные органы и ждать — но вероятность его получить крайне мала.

Если вы живете на первом этаже без балкона — его можно пристроить, если выполнить все положенные этапы.

- не затрагивает тротуар

- не закрывает доступ к общедомовым коммуникациям;

- не занимает часть земельного участка, который принадлежит третьим лицам.

3. С проектом и подписями соседей обратиться за согласованием к властям.

Обычно над балконом располагается другой балкон, выполняя роль навеса от солнца и дождя — однако квартиры на последнем этаже лишены этого удобства. Можно надстроить отдельный «козырек», но также при условии согласия других владельцев квартир в доме. К сожалению, это редко удается сделать — одни собственники могут жить где-то в другом городе, другие просто не захотят подписывать документ о реконструкции, чтобы не участвовать в чужих ремонтных затеях.

Большую часть года территория России не может похвастаться жарким климатом, поэтому балкон обычно используется только летом — и многие собственники квартир стремятся его утеплить. Важно лишь знать нормы закона.

1. Теплый пол. Оптимальный вариант — уложить на балконном полу легковесные теплоизоляционные материалы и электрический подогрев (конечно, в рамках выделенной для квартиры мощности). Водяной пол для балкона не подходит: это риск прорыва и аварийных ситуаций, а также лишняя нагрузка на бетонную плиту, поэтому надзорные службы его не согласуют.

2. Установка радиаторов. Закон запрещает перенос на балкон радиаторов, подключенных к системе центрального отопления дома или горячего водоснабжения.

Решив установить на балконе водяной пол и радиаторы, будьте готовы столкнуться с последствиями: если контролирующей организации станет об этом известно, вас обяжут вернуть все в изначальное состояние. А еще вы оплатите штрафы, пени и расходы на подогрев воды — ведь вы самовольно пользовались горячей водой по не предусмотренной строительными нормами схеме, а значит, УК пересчитает ваши платежи за период пользования обогревом балкона.

Объединить площади балкона и спальни (или кухни) кажется отличной идеей, но с точки зрения закона есть некоторые сложности.В Москве демонтаж подоконного блока и балконной двери для объединения балкона или лоджии с комнатой считается перепланировкой, которую необходимо согласовать с местной администрацией.

Но важно помнить, что если идет речь о старом фонде, то там часто подоконные блоки держат балконную плиту и его снос может привести к появлению трещин на фасадной стене или обрушению балкона. В новом фонде, особенно в монолитных домах, это сделать возможно, но не всегда.

Нужно заключение эксперта. Одобрение соседей для этого не понадобится, но есть другое важное требование: на месте демонтированного блока и двери должен быть установлен светопроницаемый контур. Объединить все в одно открытое пространство не удастся, но есть разные неплохие дизайнерские решения — например, французское окно.

В других регионах страны (и в Подмосковье тоже) такие изменения считаются реконструкцией, приводящей к уменьшению общего имущества многоквартирного дома. Поэтому для законной переделки вам понадобится письменное одобрение не менее ⅔ владельцев квартир.

Перепланировка или реконструкция без согласования — большой риск: слишком велика вероятность того, что впоследствии вам придется не только заплатить немалый штраф, но и за свой счет ликвидировать все изменения и вернуть квартиру в изначальный вид. Поэтому разумным решением будет сначала провести все согласования, а уже после этого воплощать свои интерьерные мечты в реальности.