Как анализ инвестиционной привлекательности влияет на будущее бизнеса?

2020-й был щедр на потрясения для малого и среднего бизнесов – коронавирус, изоляционные меры и прекращение работы. Привычные подходы перестают работать. В сфере коммерческой недвижимости в том числе.

Рассказываем, как агентство коммерческой недвижимости из Челябинска оптимизирует расходы предпринимателей в вопросах продажи и аренды помещений, подбирает локации для будущего бизнеса и расширяет уже существующие сети магазинов.

Материал пригодится предпринимателям всех мастей: новичкам, опытным и продвинутым деятелям, которые собираются арендовать помещение и не собираются сдаваться. Людям с широким кругозором тоже будет полезно.

Инвестиционный анализ недвижимости оценивает эффективность вложений с точки зрения окупаемости или последующей пересдачи объекта в аренду.

Такой анализ – профессиональный инструмент брокера и он не ограничивается поверхностным сравнением объектов в духе: «здесь помещение на 15 метров больше, а арендная ставка меньше, значит, этот объект выгоднее».

Анализ выполняется комбинированным методом: небольшая часть высчитывается с помощью специального софта. Она позволяет посчитать всё, что необходимо знать о помещении за несколько часов, а не недель.

В первой части отчёта содержится информация о транспортной доступности, зонах охвата, численности населения генераторах трафика и плотности потока пользователей смартфонов, среднем доходе.

Вторая часть рассчитывается вручную. В ней содержится расчёт трафикового времени, выявление активных маршрутов, глубокий анализ характеристик населения (работа и интересы), возможность увеличения плотности населения и комментарии брокера.

После завершения работы, клиент получает отчёт, который он вправе использовать по своему усмотрению.

В этом отчёте находится вся информация о том объекте, который он предоставил для анализа. В конце документа брокер прописывает вывод и свои рекомендации: стоит ли открывать именно в это месте, с этой продукцией/услугой.

Информация в отчёте подаётся очень просто. К каждому пункту идут комментарии, поясняющие профессиональные термины или сложные для понимания моменты.

К тому же специалист, производивший расчёт, всегда назначает дополнительную встречу, чтобы ответить на оставшиеся вопросы. У большинства предпринимателей нет специальных программ, планов, аналитики – в наличии есть их колоссальный опыт и немного интуитивного понимания. Если к нему добавить немного просчитанных фактов и профессионального понимания, то риск совершить ошибку превратится в минимальный.

У нас есть клиент, который несколько лет занимается продажей мясных продуктов. И несколько раз наши специалисты советовали ему сменить локацию. В ответ на это, он всякий раз недоумевает и говорит, что у него «тугая струя клиентов», которые искренне довольны его сервисом и продукцией.

Почему мы об этом говорим?

Чтобы добраться до магазина, нужно ехать 15-20 минут. Из-за его удалённости, клиенты совершают покупки 1 раз в 7-12 дней. Если бы он сменил место на предложенное, то завсегдатаи могли бы заходить, а не приезжать к нему чаще, чем 1 раз в неделю и увеличить кратность посещений в 2 раза.

В нынешних условиях любой бизнес имеет право выжить. Уверены, что сторонников чистого интуитивного подхода «я считаю, что мой бизнес будет успешен здесь» будет становиться всё меньше, а на их место придут адепты точных расчётов, аналитики и безграничной любви к своему делу.

Один из наших новых арендаторов – компания, которая поставляет автомобильные запчасти и сопутствующие товары. Компания на рынке 25 лет и неплохо развивается. Перед тем, как заключить договор аренды, собственник пришёл с запросом на определённое помещение.

В том жилом комплексе, где расположился арендатор 2 очереди строительства: уже сданные помещения и строящиеся объекты. Компания заезжает в помещение первой очереди, после чего мы задаём вопрос о том, почему руководитель заезжает в первую очередь?

Ответ: ну ведь во второй очереди сейчас нет людей и она до конца не возведена.

Ответ неправильный.

Собственник интуитивно принял верное решение, заехав в помещение первой очереди, но правильным оно является не потому что там сейчас есть люди.

А потому что людям необходимы автомобильные запчасти и сопутствующие товары на выезде из города, а не на въезде, но ведь владелец компании никогда не думал об этом с позиции трафиковых узлов.Вторая очередь строительства будет иметь больше жителей в своих домах, так как количество домов значительно больше, но они расположены на въезде. Когда люди въезжают, то все деньги уже потрачены.

Даже предпринимателю с солидным опытом работы нужно показывать, как распределяются потоки и передвигается население.

Адептом точных расчётов, аналитики и безграничной любви к своему делу, как мы говорили выше, является Икеа.

Почему в 2021-2022 году в Челябинске планируется возвести первый комплекс Икеа на Новоградском тракте? Причин несколько.

Во-первых, в северо-западной части города плотность населения в разы превышает другие районы.

Во-вторых, все дорогостоящие объекты загородной недвижимости находятся именно в том направлении ( Увильды, Аргази, Миассовое, Еловое и пр – дачные посёлки, находящиеся под Челябинском). А ведь перед поездкой за город, непременно найдётся причина, чтобы заехать в Икею, будь то ремонт, новые фужеры или вкусный торт.

В-третьих, максимально удобный заезд в город находится именно на Новоградском тракте, что важно для владельцев автомобилей.

Важно, что уже действующий бизнес не будет масштабироваться в прежних объёмах, а арендаторам и арендодателям потребуется защита интересов.

В связи с коронавирусными ограничениями к нам обратился арендодатель из другого города, который длительное время предоставляет помещение одному из ритейлеров.

Ритейлер запросил снижение арендной ставки, недопустимое для нашего клиента. Чтобы не допустить конфликта, мы проделали тщательную работу по анализу конкурентных помещений и предложили арендатору уменьшить занимаемую площадь и снизить ставку, а на освободившееся место найти ещё одного арендатора.

В результате, собственник остался при старой финансовой модели и не потерял площадь для арендодателя и арендатора, сокращение площади магазина не потребовалось.

Анализ инвестиционной привлекательности нужен всем. Каждому бизнесу. Независимо от количества проведённых на рынке лет.

Сегодня этот инструмент может дать вашему делу шанс на выживание и стать очередным этапом развития бизнеса, а не его завершением.