Купить и продать квартиру в Санкт-Петербурге 2025: отзыв на работу риэлтора Калашникова

В интернете полным-полно справочного материала, четко и емко рассказывающего, как умно и выгодно инвестировать в недвижимость. На своем пути горе-инвестора я, естественно, все это штудировал и конспектировал. Не пригодилось почти ничего.

Мой опус не претендует на статус инструкции или исчерпывающего пособия, это просто личный опыт и выводы, которые я сам сделал в процессе хождения по граблям. Было бы круто, если бы со мной кто-то поделился такой историей в начале моего пути или вообще отговорил идти в этом направлении. Но в итоге настоящего эксперта я встретил только в самом конце. Отчасти из благодарности к нему я и сел за написание данного материала.

Когда мы с женой понаехали покорять Санкт-Петербург, у нас была на счетах сумма, которой хватало на первоначальный взнос для покупки однушки в новостройке. Я тогда как следует подумал и решил подождать более выгодных условий. Спустя пять лет мы накопили сумму в 3 раза большую — и этого как раз хватало на первоначальный взнос для покупки студии в новостройке. Тенденция уже была понятной, поэтому решили дальше не тянуть и ворваться в рынок недвижимости с двух ног.

План был надежный, как швейцарские часы: купить студию на стадии котлована, продать с хорошим профитом, когда достроится, добавить денег и взять уже что-то побольше для себя.

После длительного анализа предложений нашли идеальный (как нам казалось) вариант. Роскошная студия меньше 30 метров в перспективном ЖК комфорт-класса в Московском районе Санкт-Петербурга. Тридцать минут пешком до метро, тридцать минут на машине до центра и пятнадцать минут до Пулково. Правда классный современный ЖК, большие окна, выходящие в тихий двор (закрытая территория), удобная планировка — не квартира, а праздник.

Студия 25,7 метров с отделкой обошлась в 6,2 млн рублей. Первоначалка 2,5 млн. Ежемесячный платеж по ипотеке 37 тысяч рублей. Ипотеку одобрили только мне, так что помимо основных затрат пришлось заплатить нотариусу за брачный договор. Хочу, кстати, стать нотариусом, когда вырасту — ставить печать на оранжевый бланк и десятку за это брать.

Счастливыми обладателями договора долевого участия мы стали 14 февраля 2022 года. То есть, непосредственно счастливыми удалось пробыть меньше 2 недель до начала известных событий. Хорошо, что иллюзий мы не питали — моментальной отдачи не ждали и студия покупалась не на последние деньги. Могло быть и хуже, кто-то ведь прямо перед СВО на всю котлету в акции «Газпрома» залетел, в конце концов.

Сами мы живем неподалеку от этого нового ЖК, район нам очень нравится, поэтому никаких сомнений в правильности выбора не было. И вот это уже первая ошибка: для себя надо покупать квартиру, в которой хочешь жить, а для продажи надо брать квартиру, которую захотят купить. Монструозные муравейники в Мурино-Парнасах-Шушарах мы даже не рассматривали — но по факту аналогичная студия в тех краях ушла бы гораздо быстрее.

Слева — провальная инвестиция, в которой бабки застрянут на долгие годы. Справа — перспективный объект недвижимости. Смотри, не перепутай!

Еще момент, который мы упустили из-за субъективного подхода к выбору локации: через дорогу от нашей чудесной новостройки до горизонта тянутся склады. Небо не загораживают, шума не создают (по ночам там тишина), воздух не загрязняют, пробок не генерируют. Более того, там же базируются дарксторы всех на свете служб доставки, поэтому условный «Вкусвилл» вместо заявленного часа привозит продукты за 15 минут.

Но это понятно только тем, кто уже живет в этом районе — а если смотреть на карту, то безобидная складская территория обозначена как страшная серая ПРОМЗОНА. Многих потенциальных покупателей это могло отпугнуть еще на стадии знакомства с объявлением, до созвона и показа.

Все эти простые вещи мне доходчиво пояснил риелтор, который в итоге продал мою студию — Алексей Калашников. Знал бы я его раньше или будь у него канал в телеграме 3,5 года назад, возможно, моя история с квартирой была бы гораздо позитивнее.

Летом 2024 застройщик без задержек сдал наш корпус и в августе торжественно пригласил меня на приемку. Изначально я хотел принимать сам (чего там можно упустить в 25 метрах?) но в итоге решил потратиться на приемщика. Приемщик, вооруженный десятками гаджетов и примочек, за 15 минут выявил 50 нарушений, провел замеры для оценки (пригодились потом для регистрации в ЕГРН) и отбыл, получив за свою работу что-то вроде 6 тысяч рублей. Я остался наедине с прорабом, его бригадой ценных иностранных специалистов, и списком косяков, большая часть которых была формата «тут недокрасили, там поцарапали». Справедливости ради отмечу, что пара важных вещей, которые бы я сам в жизни не разглядел, тоже была.

Сорок восемь нарушений прораб застройщика, скрипя зубами и погоняя иностранных специалистов, устранил сразу же и при мне. Оконные рамы перекрасили, помятый кусок балконной рамы заменили на ровный, шатающийся порог закрепили, трубу под душевой кабиной закрутили, кривые и из-за этого плохо закрывающиеся межкомнатные двери сняли (через неделю поставили новые, ровные), замок входной двери отрегулировали — и так далее.

Ещё пару исправлений внесли со скрипом: настенную плитку, за которой были пустоты, переклеивать не хотели, ламинат с царапинами закрашивать тоже — предлагали взятку стройматериалами и угощали байками про жильцов, которые переклеили плитку, покрасили ламинат, а потом вся квартира развалилась в труху. Я был непреклонен, добился исправления всего и в итоге получил прекрасную, полностью пригодную для жилья и продажи студию.

Стоило ли оно того, смог бы я продать квартиру без исправления всех косяков? Скорее всего смог бы, потому что ничего действительно критичного и заметного обывателю там не было. Но если бы ко мне пришел покупатель с хорошим риелтором — меня бы точно раскрутили на скидку. Алексей Калашников ходит на объекты с таким же, как у приемщика, набором инструментов и точно так же знает, куда смотреть. Он бы увидел и «бухтящую» плитку, и кривые дверные полотна, и точно сбил бы цену за каждую мелочь.

Ещё момент хозяйке на заметку: приемку квартиры лучше делать в холодное время года. Оценить, хорошо ли работает вытяжка и нет ли холодных зон можно только когда снаружи хотя бы на 10 градусов холоднее, чем в помещении. Тот же Алексей Калашников ходит принимать квартиры с тепловизором, умеет проверять вентиляцию, и при наличии таких косяков точно собьёт цену. А добиться от застройщика исправления недостатков ПОСЛЕ подписания акта приемки — отдельная, геморройная история.

Изначально продажей нашей студии занималась моя жена. У меня тогда был сильно нестабильный график, по 6 рабочих дней и 2 перелета в неделю, и много проектов, и еще куча отмазок, оправдывающих мою лень. Опыт в продаже недвижимости у нас был примерно одинаковый (нулевой), но она находилась в городе и имела больше времени на прием звонков от бесконечного количества агентов (живые люди не звонили вообще).

В итоге мы сдались и решили работать с одним конкретным агентством — самым большим в городе, сто лет известным на рынке, и вроде как рекомендованным кем-то из коллег моей жены. Никакого желания забирать на себя процесс общения с риелторами и показ квартиры туристам у меня по-прежнему не было, так что сопротивления я не оказывал.

В какой-то момент нас обрадовали сумбурной и запутанной историей — агентство каким-то сложным образом распочоквалось на два, и теперь нашу квартиру не могли продать уже два разных агента из двух разных агентств с одинаковым названием. Конкретно для нас ничего не изменилось, а выполнение всех условий эксклюзивного договора на себя взяло одно из двух агентств (чье юрлицо было в договоре).

В пакет эксклюзивных услуг вошел клининг (что приятно, квартиру правда хорошо почистили после ремонта), вкручивание лампочки (хорошая лампочка) и ряд маркетинговых активностей. В них вошли платная реклама на площадках типа ЦИАН и Авито, и некое «наружное продвижение». Что именно за продвижение, я узнал сильно позже: оказалось, это было размещение на балконе большой надписи «SALE» с номером телефона (я уже говорил, балкон и окна выходят во двор, на закрытую территорию?).

Вторая часть наружного продвижения — расклейка по окрестностях крайне интригующих объявлений:

Продается ноль-комнатная квартира. Не банальная студия, не привилегированная евро-однушка, не «жилье 25 метров», а вот так вот — ноль-комнатная.

Ещё агент пообещал еженедельные отчеты. Какое-то время они правда были — раз в неделю молодой человек подробно и доходчиво рассказывал, что покупателей нет, заверял, что цену надо ронять, получал отказ и уходил. Спустя время парень стал нарушать им же обозначенные сроки отчетности, а в конце пропал вообще. Уже потом мне пояснили, что срок годности у сотрудников в крупных агентствах редко превышает три месяца. Поэтому даже работая с конторой, которая 10-15-20 лет на рынке, дела вы будете иметь с неоперившимися новобранцами, которые через 1-2 месяца растворятся. Хорошо, если ключи с собой не утащат.

Другой агент из другой, но одноименной конторы, возникал на горизонте всего пару раз. Со скучающими туристами, которым было по пути зайти и в нашу студию. Залётные барышни, шурша бахилами, оглядывали четыре стены 25-метровой студии, цокали языком, предлагали скинуть цену с 6,6 млн до 5-6 млн и уходили.

Под конец сотрудничества единственный уцелевший агент привел почти что реального покупателя: сразу после осмотра квартиры нам предложили скинуть 500 тысяч рублей и начать оформление сделки завтра же. Желания продавать с таким большим убытком у нас не было. Покупатели настаивали: у них, мол, уже есть другое предложение в соседнем доме, за 5,9 млн при таком же метраже и на несколько этажей выше. «Наш» агент при этом никак в торге не участвовал — подобно почтовому голубю, он приносил в клювике аргументы от другой стороны, и уносил наши. А потом и вовсе начал торговаться на стороне покупателя, пытаясь прогнуть меня на скидку.

В целом его было можно понять: посреднику важнее поскорее закрыть сделку да получить хоть какую-то комиссию. Это мы полмиллиона теряем, для него же разница всего в несколько тысяч рублей.

В итоге, конечно, не сторговались. Уже через месяц акулы рынка недвижимости вернулись с продолжением истории — квартира, которая с нами конкурировала, оказалась то ли под арестом ФССП, то ли вообще продавалась аферистами, а не владельцами. Безо всякого злорадства мы с женой посмеялись пожелали им большой удачи в дальнейших поисках.

Изучая этот раздел, ехидный читатель не сдержит презрения: ну вы терпилы-лохозавры, я бы на вашем месте всем им задал-устроил, они бы у меня ух!

Я давно определил для себя принцип в работе с подрядчиками: делегировал кому-то что-то — не спеши в это сам влезать, уважай свое решение. Особенно если не имеешь в вопросе ни экспертизы, ни опыта. Поэтому на первых этапах я процессом особо не интересовался. Под конец было уже ясно, что рассчитывать с такими матерыми профи особо не на что — но времени с ними качать не было. Кончался год, я был в работе по уши, и даже если бы начал какие-то процессы — не факт, что нашел бы время, чтобы их нормально завершить. Плюс, никаких денег ни один из агентов от меня еще не получил.

Получилось бы мне самому продать студию, если бы я немедленно разорвал договор? Сложно сказать: шел декабрь, рынок колбасило от новостей об отмене субсидий и других пертурбаций. Скорее всего, шансы были те же, что с горе-риелторами, только при этом я сам бы потратил дополнительное количество своего времени или наделал каких-то косяков по запаре. Так что я подождал оставшиеся две недели до истечения договора и уже точно знал, к кому обратиться.

Про Калашникова я узнал в нативной интеграции в телеграм-канале Артемия Лебедева. Начиналась реклама так:

«Риелтор – платный под***ун или бесплатный профи

Устаревшие и на*** ненужные профессии вымирают – это нормально. Никому не нужны телефонистки: телефон и сам соединяет абонентов. На Хедхантере нет вакансий бурлака. Но некоторые профессии вымирают тихо-мирно. Вымерли – и *** бы с ними.

А некоторые тоже вымирают, но успевают порождать ***** и неприятности людям вокруг. И самые гнусно-никчемные из вымирающих профессий – риелторы…»

Стоит ли говорить, что мне, как продавцу ноль-комнатной квартиры с опытом полгода, такой заход отозвался?

На странноватый дизайн с красными кабриолетами и новояз в названии («решэлтор красный мустанг», господи) я внимания не обратил и сразу пошел читать посты. Посты объемные, зато написаны хорошо и раскрывали интересные для меня вопросы. Некоторые вещи читать было больно — потому что там говорилось как будто конкретно мои заблуждения и косяки.

Калашников работает только по эксклюзиву, поэтому прийти я к нему смог только завершив отношения с предыдущими агентами. Общаться и заниматься всем процессом продажи теперь решил сам — жене уже хватило радости взаимодействия с агентами, пришла моя очередь.

Первое, что мне сказал Алексей: «Волшебной кнопки «нажал-продал» у меня нет». Задав основные вопросы (цель продажи, ожидания по сумме, сроки, наличие меня в реестре должников и банкротов и т.п.), Алексей озвучил список документов, нужных сразу же, на первой встрече, для начала работы:

- ДДУ

- Акт приема передачи

- Выписка из ЕГРН бумажная с синей живой печатью

- Документы подтверждающие взаиморасчёты с застройщиком. (платёжки, справки и т.д.)

- Кредитный договор

- Форма 9, форма 7 (взять в паспортном столе) выдается сразу в момент обращения по предъявлению выписки из ЕГРН и паспорта собственника.

- Собственник

- Паспорт

- СНИЛС

- Свидетельство о браке и брачный договор

- Выписка из ПФР о состоянии маткапитала (подтверждение, что маткап не использован при покупке).

Большинство из этого у меня уже было. Что-то я получил в электронном виде из Госуслуг. За частью справок и выписок пришлось пойти ногами и получить их руками — справку от застройщика о получении моих денег, платежку из банка о раскрытии эскроу, справки из паспортного об отсутствии в моей студии прописанных жильцов и так далее.

Забегая вперед, скажу — каждый документ пригодился, и не раз я порадовался, что собрал всё заблаговременно, а не бегал потом за бумажками по инстанциям в условиях горящих сроков.

Другие агенты интересовались хорошо если половиной этого списка документов. То есть, они показывают людям квартиры даже не будучи уверенными, что их можно продавать. Если со стороны покупателей работают такие же эксперты, которые ленятся все проверить — сколько же проблем на ровном месте возникает ежедневно!

Первичный осмотр квартиры проходил с инструментарием приемщика-строителя. Оказавшись на объекте, Алексей распаковал свой сундучок контрольно-строительных гаджетов и прошелся по всем основным зонам, которые до этого осматривал приемщик. И плитку проверил, и розетки, и сантехнику, и все остальное. Бонусом протестировал вентиляцию и осмотрел стены на предмет холодных зон. Только в январе я наконец успокоился, что никаких проблем с этим нет.

После этого я отдал Алексею ключи и оставил его фотографировать квартиру для объявления. В следующий раз я попал в свою студию только в апреле, когда приехали с покупателем подписывать акты.

По фотографиям квартиры в объявлениях прошлых агентов у меня каких-то серьезных нареканий не было. Студия 25 метров, как ни крути, бетонная коробка с окном, плохо ее сфотографировать трудно. Но прошлые агенты снимали с искусственным светом, а Алексей специально пришел днем и кадры получились более живые — лампочка плюс редкий для нашего города солнечный денек за окном.

А вот описание в своем объявлении Алексей составил намного лучше. И ценник установил не пораженческий 6,6 млн, как было раньше, а гордые 6,9 млн — с пространством для маневра. И в заголовке объявления моя 25-метровая (по выписке) квартира стала 27-метровой — Алексей добавил площадь балкона, о чем честно указал ниже в тексте объявления.

Отчитавшись о размещении на основных площадках (ЦИАН, Домклик, Авито) и внутренних ресурсах только для агентов (такие, оказывается, есть!) Алексей Калашников… пропал с радаров. Он не дергал меня пустопорожними отчетами об отсутствии покупателей, и я его зря не доставал — каждый спокойно занимался своим делом. О «пустых» звонках, которые явно не вели к продаже, Алексей меня не информировал, «туристов» отшивал сам. Тишина в эфире сохранялась до тех пор, пока не появился первый потенциальный покупатель.

Сделка не состоялась. Свою квартиру я продавал с обременением — оставалось выплатить банку «ВТБ» что-то около 800 тысяч рублей. Платежи по ипотеке меня особо не напрягали, а вот засовывать почти миллион живых денег в квартиру, которая продастся то ли через месяц, то ли через год, желания не было. Первый потенциальный покупатель не получил одобрение своего банка («УралСиб») на покупку квартиры с обременением в «ВТБ», ушел искать деньги и пропал.

Через две недели вышел на связь второй покупатель, точнее, покупательница, которая пришла с живыми деньгами. Лично я её увидел только на сделке, и сам в торгах и переговорах никак не участвовал. Только принял окончательное решение по цене (6 700 000 рублей) и потом приехал на оформление. Сделка, из-за обременения в «ВТБ», была немного замороченной — сначала согласовать все с банком, потом завести аккредитив, потом оформить все в МФЦ, потом принести подтверждение в банк, закрыть ипотеку, подписать акты и наконец отдать ключи/получить деньги.

В процессе оформления Алексей Калашников полностью оправдал название своего телеграм-канала, «Решелтор»: он точно всё знал, ко всему был готов, быстро ориентировался. Абсолютно вся волокита и в банке, и в МФЦ обошла меня стороной — я только приходил вовремя с подготовленными нужными документами, да проверял, что подписываю (есть у меня такая привычка). Забытое с детства ощущение, когда тебя водят за ручку, дают за тебя ответ на любой вопрос и находят решение любой закавыки.

Отдельное интересное наблюдение: исторически сложилось, что большинство работников сферы недвижимости в нашей стране — женщины. В общении с сотрудницами МФЦ, Банка и агентшей со стороны покупателя Алексей Калашников напомнил мне мудрого Каа из советского мультика про Маугли. Совершенно гипнотический эффект и вайб альфа-риелтора, который полностью рулит всем процессом. Барышни были в восторге.

Сухой остаток: студию я продал за 6,7 млн. Из них 200 тысяч заплатил как комиссию Калашникову, а сам получил те самые 6,5 млн, на которые и рассчитывал. По сути, работа агента вышла бесплатной.

Из минусов — погоды в апреле стояли пасмурные, на красном мустанге-кабриолете, который фигурирует во всей рекламе Калашникова, не покатались. А то сделали бы заглавное фото для этой статьи по типу такого:

Отвечая потом на мой отзыв, Алексей Калашников поблагодарил: «Buster, секрет хорошего результата кроется в двух составляющих. 1. Я люблю свою работу и получаю от неё удовольствие. Поэтому у меня получается продавать дороже чем сам собственник или другие агенты. 2. Ваше доверие мне как профессионалу. Вы мне очень помогли тем, что не мешали и не давали своих советов и своего мнения. Как говорится: хочешь помочь профи-отойди и не мешай! Спасибо за высокую оценку и до новых встреч»

Собственно, советовать что-то мне и в голову не приходило, а мнение было простое: надо продать дороже, чем покупал. Так оно и получилось.

Квартира продана в 2025 году с выгодой 500 000 рублей относительно стоимости приобретения в 2022 году. Если учитывать выплаченные проценты по ипотеке, затраты на страховки-нотариусов-пошлины, коммуналку по квартире и все прочее — мой убыток составил примерно 500 тысяч. Как будто провал, но на самом деле с учетом всех форс-мажоров и моих собственных ошибок я выкрутился с минимальными потерями и очень этому рад.

Бонусом я купил себе мозгов много ценного опыта: как не надо выбирать квартиру для инвестиций, как общаться с застройщиками, как обслуживать ипотеку, на что смотреть при приемке квартиры, как работать с риелторами. Если б не пришел к Алексею Калашникову — опыта бы получил намного больше, а денег, вероятно, сильно меньше. А может до сих пор бы платил ипотеку с коммуналкой и получал еженедельные статусы об отсутствии интереса к моей ноль-комнатной квартире.

Что теперь? На своем опыте четко ощутил, что вторичный рынок недвижимости сейчас — рынок покупателя. Продавцы вынуждены давать скидки, рост цен замер, живой покупатель с деньгами — редкий краснокнижный зверь, гордо диктующий свои условия. Короче, время покупать, если не хочется еще раз упустить момент. С Алексеем уже подбираем мне новую квартиру — теперь для жизни, а не для «выгодной перепродажи». Хватит с меня инвесторства.