Рынок строительного проектирования в 2025 году — совсем не такой, каким был 5 лет назад

«Здесь нужно бежать со всех ног, чтобы только оставаться на том же месте» – эта цитата из «Алисы в Зазеркалье» в последнее время часто приходит мне на ум, когда я задумываюсь о том, как кардинально изменилось проектирование в строительной отрасли за последние годы.

На первый взгляд кажется, что задачи остались прежними: разработать проектную документацию, пройти экспертизу, обеспечить авторский надзор на стройке и выдержать график строительно-монтажных работ (СМР). Но если всмотреться в детали, становится очевидно — изменилось всё: скорость, технологии, ожидания девелоперов и требования к проектировщикам.

Попробую для себя и для всех интересующихся разобрать, какие тренды сегодня являются наиболее важными.

BIM-технологии (Building Information Modeling), цифровые платформы, среды общих данных, автоматизация процессов — уже не какое-то фантастическое будущее, а самое что ни на есть реальное настоящее. Стало просто невозможно достичь нужной скорости и точности без использования цифровой среды. Те, кто продолжает работать на предыдущих поколениях софта, уже не в состоянии выдерживать конкуренцию за объёмные проекты.

Планировалось, что в 2025 году доля объектов недвижимости, строящихся с применением технологий информационного моделирования, составит до 80% от общего количества. Цифра впечатляющая, но в реальности всё куда более скромно: по моей оценке, лишь 20% застройщиков используют или тестируют BIM, и за год их доля почти не увеличилась. Да, они строят больше других – на них приходится до 41% всей площади новой жилой недвижимости, но это раза в 2 меньше, чем прогнозировали эксперты.

В то же самое время мировой рынок BIM-технологий демонстрирует взрывной рост – и, по оценкам экспертов, он будет продолжать расти на 16–19% ежегодно. Так что цифровизация — это не просто мода, это объективная необходимость.

Проектировщики с «бумажным мышлением», до сих пор работающие в AutoCAD, скоро окажутся обречены на профессиональное вымирание. BIM — это не просто 3D-модель, это умная база данных, где каждый элемент здания «знает» о себе всё: от стоимости до сроков поставки, от прочностных и теплотехнических характеристик до правил монтажа.

Представьте себе, что вы собираете макет здания из конструктора типа LEGO. Раньше вы полагались лишь на свою интуицию и опыт, а теперь вам дали «умные» кубики, которые сами подсказывают, как правильно соединять их друг с другом, сколько каждый из них стоит, когда и у кого его можно купить. Это и есть современное BIM-проектирование.

Практические преимущества внедрения BIM:

Второй важный тренд – девелоперы сегодня требуют не просто рабочие чертежи, а полное экономическое обоснование тех или иных решений, оптимальных по затратам и использованным технологиям. Времена «нарисуйте мне, чтоб красиво» прошли и, по-видимому, навсегда. Каждое проектное решение теперь должно быть обосновано не только с технической, но и с экономической стороны.

Себестоимость строительства с 2022 года выросла у разных девелоперов на 35–100%. Этот беспрецедентный рост заставляет пересматривать подходы к проектированию. По данным «РБК Недвижимость», в 2024 году стоимость строительства увеличилась в среднем от 4% до 27% в зависимости от используемых технологий, а эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на 12–15% при стабильном рубле и на 20-25% (по некоторым категориям материалов до 40–50%) – при нестабильном.

Рост себестоимости и прогнозируемое удорожание возводимых новостроек на 30–40% к концу года заставляет считать деньги ещё на этапе выбора того или иного узла или материала для него. Проектировщик, который умеет балансировать стоимость и технологичность, может стать ценным партнёром для инвесторов проекта, при этом каждое его решение становится компромиссом между качеством, стоимостью и сроками.

Выбор между монолитным и сборным железобетоном теперь осуществляется не по принципу «мы раньше всегда так делали», а с учётом анализа стоимости и сроков строительства.

Планировочные решения для жилого и коммерческого сектора максимизируют продаваемые полезные площади при сохранении необходимого уровня комфорта.

Передовые архитектурные бюро ставят своей целью внедрение value engineering (стоимостный инжиниринг или анализ ценности) — методики систематического анализа функций объекта с целью достижения поставленных задач при минимальных затратах.

Таким образом, передовой современный проектировщик должен стать универсальным специалистом, обладая одновременно инженерными знаниями и опытом, а также навыками экономиста и менеджера проектов.

Третьим важным трендом стало сокращение сроков выхода проекта на рынок. В условиях высокой конкуренции и растущих процентных ставок месяц задержки стоит девелоперу огромных денег. Сокращение time-to-market (срока выхода на рынок) превратилось из желательного параметра в критически важный.

Проектировщики должны работать быстрее без потери качества. Представьте, что водителю городского автобуса приказали ехать вдвое быстрее, не повредив машину и не нанеся урона пассажирам. Такое противоречие разрешается только с помощью передовых технологий и новых подходов к организации работы.

Что это означает на практике? Если раньше проектировщики работали, как классический оркестр, где каждый солирует по очереди, то теперь им нужно работать, как джазовый ансамбль — все импровизируют одновременно, но сохраняют единый ритм и общую мелодию.

Сократить сроки проектирования в 2025 году можно с помощью нескольких инструментов. Например:

Для типовых объектов сроки проектирования сократились со стандартных 6–8 месяцев до 3–4. Это создаёт колоссальное давление на проектные команды, но одновременно является мощным стимулом для внедрения новых подходов и методов работы.

Ошибки на стройке стали стоить дороже, чем когда-либо ранее. В условиях роста стоимости материалов и работ каждая переделка превращается в серьёзную финансовую потерю. Девелоперы ждут от проектировщиков не сопровождения «на бумажке», а реального решения оперативных вопросов прямо на стройплощадке.

Авторский надзор из формальной процедуры превратился в критически важный сервис, а самая важная часть работы проектировщика начинается уже после сдачи проекта — на стройплощадке.

Что изменилось в подходах?

В зависимости от масштабов проекта за счёт авторского надзора одна вовремя предотвращённая ошибка может сэкономить от 500 тысяч до нескольких миллионов рублей. Таким образом, качественный авторский надзор становится инвестицией в успех проекта, а не статьёй затрат.

Современный авторский надзор можно уподобить работе с личным тренером в спортзале. Кто-то может и без него, но с тренером результат будет лучше, быстрее и, главное, – безопаснее. И на стройке с активным участием автора проекта результат будет и качественнее, и дешевле.

Что может использовать проектировщик:

Это четвёртый важный тренд, который я хочу сегодня отметить. Современная проектная организация перестаёт быть «просто подрядчиком», она становится стратегическим партнёром — и это кардинальное изменение парадигмы отношений. Умение работать в тесной связке с девелопером, а не «по ТЗ», становится решающим конкурентным преимуществом.

Проектировщик должен подключаться на самой ранней стадии, помогать оптимизировать продукт под целевую аудиторию и стоять плечом к плечу с застройщиком до ввода объекта в эксплуатацию.

Партнёрский подход на практике:

Экономическим эффектом от партнёрства является снижение стоимости изменений на 60–70% и построение надёжных долгосрочных отношений с заказчиком. Проектировщик в этом случае становится как бы частью команды девелопера, и эффективность взаимодействия возрастает многократно.

Партнёрский подход — это как переход от знакомства в интернете к серьёзным отношениям. Начинается всё формально и по шаблону, но, если получилось, наступает взаимопонимание, появляются общие цели и общая ответственность за результат.

Плюсы партнёрского подхода:

Сегодня проектирование — это уже не про чертёж. Это про общую ответственность за окупаемость и скорость девелоперского бизнеса. Как сказал отец киберпанка Уильям Гибсон, «будущее уже здесь, оно просто неравномерно распределено». В нашей отрасли это особенно заметно — одни компании уже реально живут в 2025 году, используя все современные технологии и подходы, а другие всё ещё цепляются за прошлое.

Мы в своей компании выстроили рабочие процессы вокруг этих векторов: работаем в BIM-стеке, считаем экономику решений вместе с заказчиком, держим темп за счёт автоматизации, ведём авторский надзор как полноценный сервис и включаемся в проект на уровне бизнес-стратегии.

На мой взгляд, все эти тренды будут только усиливаться. Цифровизация станет ещё глубже, требования к экономической эффективности — жёстче, сроки — короче. Те, кто не успеет адаптироваться, рискуют остаться за бортом.

Но компании, которые смогут перестроиться, получат огромные конкурентные преимущества. Рынок проектирования становится более технологичным, более эффективным и - парадоксально, но факт, – более прибыльным для тех, кто готов инвестировать в собственное развитие.

Чарльз Дарвин говорил, что «выживает не самый сильный, а самый приспособленный». Среди проектировщиков в строительной отрасли выживет не самый большой и даже не самый опытный, а самый гибкий и технологичный. И это, пожалуй, самое вдохновляющее во всех этих переменах — они дают нам шанс стать лучше, быстрее и эффективнее.