Добрый день! Меня зовут Александр Жилев, я руководитель компании Смарт Вэй. В этой статье расскажу Вам последнюю актуальную информацию о согласовании изменений фасадов в Москве в соответствии с корректировками нормативных актов в 2021 году. Сразу сделаем оговорку, что в этой статье мы рассмотрим только нежилые здания - для многоквартирных домов процедуры иные.
Вполне возможно, что читатели этого материала сталкивались с проблемой согласования архитектуры фасада. Среди наших объектов всегда было много таких, где клиенты вместе с перепланировкой помещений производили изменение и внешних стен.
Что является изменением фасада здания? В первую очередь это добавление и закладка оконных/дверных проемов, обустройство входных групп, строительство тамбуров, пандусов и прочих элементов, относящихся к фасаду.
Как согласовывали фасады до 2018 года?
В Москве перепланировка нежилых объектов и изменение фасадов регламентируется Постановлением Правительства г. Москвы №432. В нем перечислен перечень строительных работ, которые не предусматривают получение разрешения на строительство (реконструкцию) объекта.
Согласованием таких изменений считается внесение актуальной информации после проведенных работ в Единый государственный реестр недвижимости, который ведет Управление Росреестра по Москве.
Данные в ЕГРН вносятся на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером. Соответствие выполненных строительных работ нормам и правилам подтверждается прикрепленной к техническому плану проектной документацией (это установлено Приказом Минэкономразвития РФ от 18.12.2015 №953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений»).
Итак, для согласования изменения фасадов в Москве требовалось: проект на их изменение, технический план для внесения данных в ЕГРН.
Примерно так выглядит часть проекта изменения фасада небольшого здания в Москве:
На первый взгляд все было просто, если бы мы работали не в Москве, где кроме федеральных законов, существует еще огромное количество местных… Ну и наличие специализированных органов власти, регулирующих сферу архитектуры и строительства. Для Москвы этим органом является Москомархитектура. А как мы знаем, Росреестру такое разнообразие только на руку - “жонглировать” нормативкой там умеют виртуозно.
Для внесения изменений, связанных с фасадами зданий, орган регистрации требовал предоставление согласования от Москомархитектуры. При этом до 2019 года Росреестр обосновывал свое требование ч. 4 ст. 1 Закона г. Москвы от 01.07.1996 № 22 «О поддержании в исправном состоянии и сохранении фасадов зданий и сооружений на территории города Москвы» - “изменение фасадов зданий и сооружений проводится по согласованию с Москомархитектурой с соблюдением действующих стандартов в сроки, установленные нормативами и договорами”.
До 26 ноября 2018 года порядок согласования проектов частичного изменения фасадов Москомархитектурой действительно существовал - на основании Приказа МКА №675 от 28.03.2014 года “Об утверждении регламента рассмотрения заявлений на получение согласований документов, рассматриваемых управлением архитектурно-художественного облика города Москвы”. Однако, после жалобы одного из заинтересованных лиц, на то, что ни один закон таких полномочий Москомархитектуре не предоставляет, процесс согласования прекратили, а на его место ничего не придумали.
Мы получили письмо с разъяснением от Москомархитектуры и направили его всем своим заказчикам для ознакомления:
И в конце 2018 года мы имели следующую ситуацию:
При внесении сведений в ЕГРН о частичном изменении фасада здания Росреестр требовал наличия согласования от Москомархитектуры, Москомархитектура такое согласование не выдавала и указывала, что нашего проекта достаточно для подтверждения правильности выполнения строительных работ. Росреестру проекта было мало. Единственным выходом был суд по обжалованию решения (отказа) органа регистрации.
Пример пункта приостановки Росреестра по фасадам:
В 2019 году мы провели более 20 судов на эту тему. И во всех случаях арбитраж вставал на сторону Росреестра - на основании все того же Закона №22 г. Москвы.
Что мы только не пробовали - согласовывать проект через изменение колористики, получать документы БТИ без “красных линий” на фасадах, прикладывать к техническим планам письма от МКА на каждый объект с фасадом, что согласовывать его не требуется…. Все было тщетно. Примерно порядка 50 объектов у нас остались в “зависшем” положении, включая работы по государственным контрактам.
В свою очередь Правительство Москвы с 2019 года регулярно обещает принять новый закон, который будет устанавливать процедуру согласования частичного изменения фасадов. Но до сих пор он находится только на стадии проекта - с ним можно ознакомится на сайте Правительства, и дальше дело не идет. Сейчас причина короновирус, естественно.
По некоторым объектам требования Росреестра, связанные с согласованием фасада, доходили откровенно говоря до маразма. У нас до сих пор в компании на слуху суд по регистрации перепланировки помещения здании на ул. Бутлерова 17.
В нем один из собственников возвел стену, которая была у окна. То есть он закрыл часть окна и это просматривалось снаружи здания (вероятно).
По факту, изменения самого фасада не было - внешние стены никак не были задействованы. Однако, в своем отказе в регистрации Росреестр указал, что в данном случае имеет место быть именно изменение фасада.
Естественно, мы обратились в суд. Предоставили все необходимые доказательства и фотографии, четко обосновали свою позицию. Однако в арбитраже нам отказали и признали решение органа регистрации законным!
Мы, если честно, не поверили сначала такому результату… После раздумий и обсуждений нашими юристами было принято решение обжаловать судебный акт в апелляции. И мы победили - вторая инстанция отменила решение первой, а кассация его поддержала.
Ознакомится с ходом судебного процесса вы можете по номеру дела: А40-246349/2019. Может быть оно будет полезным для вас.
И такая ситуация с фасадами длилась долго…. Собственники никак не могли зарегистрировать их изменения. Что это значит и как это влияет на эксплуатацию помещений и зданий?
Во-первых, зачастую изменение фасадов требуется для приведения в соответствие объекта нормам и требованиям пожарной безопасности и предписаниям Роспотребнадзора, который лицензирует некоторые виды деятельности. К примеру, в помещении требуется наличие двух эвакуационных выходов, а есть только один.
Естественно, наличие дополнительных оконных и дверных проемов увеличивает привлекательность объекта для потенциальных арендаторов и позволяет собственнику делить такое помещение на меньшие по площади.
Да и в целом - установка или закладка проемов, изменение входных групп и прочие улучшения объекта недвижимости - это свобода собственника. Если они соответствует нормам (а соответствие подтверждается нашей проектной документацией), то кто имеет право препятствовать таким улучшениям?
Как ситуация изменилась в 2021 году?
В конце 2020 года был подписан закон г. Москвы (Закон №25) в соответствии с которым Закон города Москвы от 1 июля 1996 года № 22 «О поддержании в исправном состоянии и сохранении фасадов зданий и сооружений на территории города Москвы» был признан утратившим силу.
Росреестр не сразу воспринял эту информацию - мы получали приостановки и отказы с указанием на недействующий нормативный акт еще течение нескольких месяцев.
Однако после обращения в суд по одному из решений органа регистрации ситуация поменялась - Арбитражный суд г. Москвы уже не смог мотивировать свое решение утратившим силу НПА.
В свою очередь, регистраторы Росреестра перестали указывать на отсутствие согласования изменений фасадов в техническом плане. Они либо указывают в результативном решении “фиктивную” претензию к техническому плану - типа “не указаны условные обозначения”, либо проводят регистрацию в установленный срок - любой из вариантов решается волей случая и настроением сотрудника Росреестра.
Что делать сейчас?
Порядок согласования изменения фасада нежилого здания или помещения в нем в 2022 году в Москве выглядит следующим образом:
- Подготовка проекта изменения объекта недвижимости (фасада и внутренней планировки). Такой проект готовится либо “по факту” выполнения работ, либо до их начала в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы №432. Важно, чтобы характер изменений не имел свойств реконструкции объекта - реконструкция производится по другим нормативам и согласуется совершенно иначе.
- Выход на объект кадастрового инженера и разработка технического плана, по которому будет вносится обновленная информация об объекте в Единый государственный реестр недвижимости. Составным элементом технического плана будет являться проект, который подтверждает законность и соответствие выполненных строительных работ.
- Подача документов в Управление Росреестра по Москве для регистрации изменений. Получение ответа - положительного в виде выписки из ЕГРН с новыми данными, отрицательного - приостановление в регистрации, затем отказ при неустранении причин приостановки.
- При отрицательном результате - обжалование в суде незаконного решения органа государственной власти. Исполнение решения суда.
Это наша схема. Конечно, занимаясь вопросом самостоятельно впервые, вы можете столкнуться с неразрешимыми препятствиями - во всем есть свои нюансы. За семь лет взаимодействия с Росреестром мы научились работать по каждому из пунктов практически в автоматизированном режиме. За каждый этап работы отвечает назначенный специалист, а проект в целом ведет отдельный сотрудник.
При любом раскладе мы доводим проект до логического завершения процедуры регистрации - путем работы с Апелляционной комиссией Росреестра, в судебном и административном порядке. С нашей обширной практикой можно ознакомится на сервисе kad.arbitr. Кроме дел, которые мы ведем от своего имени, как исполнители кадастровых работ, большая часть споров проходит от лица клиентов компании. При этом наши юристы и кадастровые инженеры уже не первый год ведут сводную систему информации о причинах приостановок и отказов органа регистрации, судебных решениях, административных препятствиях в вопросах регистрации изменений объектов недвижимости и сейчас в нем почти не осталось “белых пятен”, не известных нашим специалистам.