Поиск помещения под бургерную: На основе уличного фастфуда

Сегодня выходит 3-я часть цикла статей - Бургерная по кусочкам. За основу берется действующая бургерная из Подольска - АНДИЛБУРГЕР. Тема - поиск помещения под бургерную

Для того чтобы определиться с местом, нужно знать концепцию заведения и целевую аудиторию

Про концепцию я писал тут — статья про концепцию

А про целевую аудиторию писал тут — статья про целевую аудитория (ЦА)

В предыдущих статьях мы определили что я иду по пути киосков и павильонов (трассы и ЖК)

Итак, вы определились с концепцией, поняли кто ваша целевая аудитория, и встает вопрос с подбором помещения.Помещение мы ищем исходя из нашего формата — мы говорим про бургерную

1. Назначение помещения.

Надо смотреть на назначение помещения, так как они подразделяются на:

Лучше всего брать помещение ( если мы говорим про аренду, а не про строительство своего помещения), в котором уже был общепит.Если вы берете помещение, которое не подходит под общепит, то тоже ничего страшного, но в таком случае придется вложить инвестиций чуть побольше (ремонт, подвод коммуникаций и т.д)

2. Местоположение

Вот это прям целая наука — найти воистину подходящее место. Все зависит от вашего формата и габаритов будущего заведения.Потому что у вас может предприятие работать чисто на доставку, и тогда наличие проходящего трафика вам не поможет, и вы даже сможете сэкономить на аренде

Про форматы для бургеров мы поговорим чуть нижеНо, как говорят опытные рестораторы — Успех общепита складывается из 3 факторов : место, место и еще раз место

В идеале хочется чтобы место было проходным, с дешевой арендной ставкой ( а лучше вообще бесплатно), и желательно без конкурентов. Мечтать не вредно, но давайте окунемся в суровую реальность

Общепит — красный океан

У вас возможно не все критерии будут присутствовать — например, супер-проходное место, но неподъемная арендная ставка.

На примере бургерной Андилбургер — я арендовал дешевые места, но они были в очень непроходных локациях, но зато я мог работать и набираться опыта.

Безусловно, мы все исходим из возможностей, я не привык ждать у моря погоды, поэтому использовал возможности, которые у меня были

3. Арендная ставка

Тоже один из важных пунктов. Так как я часто просматриваю точки, то цены очень разнятся. Сам я с Подольска и цены одни, а если посмотреть объявление в Москве, то цены стремительно ползут... хотя нет, не ползут, летят наверх)

Но тут надо мыслить не так — дорого или не дорого

Расчет минимальной выручки арендатора делается просто по формуле — ставка аренды в месяц х 100/20.

Пример: аренда в месяц 100 тысяч, считаем выручку 100 тр х 100/20 — 500 тр.

На этом примере мы посчитали минимальную выручку.

Это только что касается аренды, а так надо считать всю экономику бургерной (фудкост, лейбркост, налоги и т.д) — в цикле статей Бургерная по кусочкам будет отдельная статья посвященной финансам предприятия!

4. Состояние помещения

Будущая точка может находиться в прекрасном месте, и с ценой аренды порядок, но вот неприятность — все убито в хлам

Тут я советовать ничего не могу, если готовы тратиться на ремонт, и думаете что в будущем это предприятие будет приносить прибыль, то пожалуйста, полный вперед

5. Состояние коммуникаций

Я во все помещения заезжал туда, где раньше располагался общепит

Поэтому с коммуникациями у меня проблем не возникало. Под коммуникациями мы подразумеваем — вытяжка, водоснабжение, система отопления, электромощность предприятия

Для тех, кто не знал, но заниматься общепитом можно спокойно и без централизованного водоснабжения и канализации, но...

Электромощность

Разбирая основные требования к помещению, важно не забыть и про наличие необходимой для производства электрической мощности. Например, для помещения формата киоска нужно минимум 15 кВт

Потребление мощности складывается из:

Вытяжка

Тут надо обратить внимание на то, какое помещение вы снимаете, если в жилом доме, то вам обязательно надо делать отдельную вытяжку, вы не сможете подключиться к общедомовой

Но даже если вы решите сделать свою, то прежде чем это сделать, вам потребуется согласие все жильцов

6. Договор Аренды

Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды это тот еще зверек, так сказать это море со множеством подводных камней.

На что стоит обращать внимание в договоре аренды:

Мы с вами говорим про киоск, он относится к НТО (нестационарный торговый объект)

Тут важно понимать, на какой земле стоит данное сооружение — государственная или частная земля.Пожалуй начну с государственной земли. (Тут я объединю государственную и муниципальную землю). Итак, государственная земля:

Если вы арендовали киоск на земле государства, то попросите того, кто вам сдает его (киоск) в аренду соглашение между ним и администрацией

Потому что, схема размещения НТО согласует администрация на определенный период (в Подольске раньше на 5 лет было, сейчас на 7 лет

)Простыми словами: если пройдет период разрешение размещения киоска, то вы можете лишиться своего места

Частная земля:

Вы можете поставить или арендовать киоск на частной земле, но в этом случае земля или кисок должен соответствовать виду разрешенному использованию

Вам может попасться как владелец, так и тот,кто взял в аренду у владельца, а затем сдает вам — это называется субаренда

Итак, что-то я углубился в эту тему, вернемся к договору аренды —

В договоре прописывается порядок оплаты помещения. Обычно делается так — фиксированная ставка + коммунальные платежи.

Как правило, вы оплачиваете сразу первый и последний месяц. Допустим, аренда киоска стоит 40.000, итого при заезде вы должны заплатить сразу 80.000 (если работает риелтор, то еще и вознаграждение ему)

Интересная вещь — арендные каникулы

Могу кидаться терминами, но люблю своими словами. Арендные каникулы позволяют не платить определенный промежуток времени ( обычно они нужны до приготовления торговой точки)

Я хочу арендовать помещение, но для заезда/ремонта мне нужно время. А в это время я не зарабатываю деньги, то тогда прошу эти каникулы. Обычно, на моем опыте, их дают на 15 дней/месяц.

Из предыдущего примера берем арендную ставку 40.000, проплачиваю сразу за 2 месяца = 80.000

И по документам заезжаю 1 мая (итого, проплачен май и июнь)

Но подготовительные работы я начинаю 15 апреля. И до 1 мая я это время не плачу

Но чтобы заключить договор аренды, я должен сразу внести деньги!

Смотрите на какой период вы заключаете договор. Я обычно заключаю договор аренды на 11 месяце, но так же есть и долгосрочная аренда — на года и несколько десятков лет

Вы можете спросить, почему договор аренды заключается на 11 месяцев, а не на 12??

И на этот вопрос у меня есть ответ, итак:

За госрегистрацию договора придется заплатить:

Именно для того чтобы не платить за госрегистрацию документа, между собственником нежилого помещения и арендатором договор заключается на 11 месяцев.

Время

Время работы это прям краеугольный камень. Тут важно смотреть на то, где вы арендуете помещение, ведь даже вы можете арендовать киоск, но находится он на территории, которая работает строго по времени

В дни моей юности, т.е два года назад, я арендовал помещение на рынке, а он работает с 10 до 18, ну что говорить, когда люди в 18 только заканчивают работать.

Поэтому пришлось договариваться о том, чтобы моих гостей пропускали (был клуб для своих как будто)

Парковка и разрешение на разгрузку

Нашли место, проходное, идеально одним словом, а вот подъехать к вам не могут :(

Или гости могут приехать, а разгружаться поставщики не имеют право, и все, на одну головную боль больше

Притом парковка может быть платной.

Информация про парковку обычно в договорах не пишется, по крайней мере в таких, которые я подписывал.

Пример!

Я хотел арендовать точку на ВДНХ. С коммуникациями порядок, все хорошо, но я не взял его по следующим причинам:

1. Место не проходное. Хоть ВДНХ и знаменит, но он огромный и некоторые места достаточно «Глухи»

2. Оказывается, чтобы впустили машину для разгрузки — за въезд машины я должен заплатить 1500 руб ( а у меня разные поставщики) В таком случае я бы работал чисто на въезд, а не на прибыль

А если машина будет подъезжать к воротам, то нести на себе около километра котлеты ну так себе идея.От места отказался!

Если вы захотите изменить что-то в киоске, например подвести водопровод, то нужно все согласовывать с арендодателем

Порядок согласования прописан в договоре аренды

Даркитчен — это закрытая кухня, которая работает чисто на доставку. Во время пандемии число темных кухонь увеличилось

Когда в апреле 2020 года я продавал из дома бургеры, то это тоже самое что даркитчен, только вместо профессиональной кухни, у меня была домашняя

Как и у любой концепции, у темной кухни есть свои плюсы и минусы. Пожалуй начну с +)

Плюсы:

Помещение найти под темную кухню легко, потому что не обязательно быть на проходном месте, главное чтобы было удобно доставлять бургеры покупателям

Такие помещения значительно дешевле, так как находятся в тихих местах. А так же небольшие по сравнению с рестораном операционные расходы

Чтобы продавать в таком формате — нужно раскачать digital-рекламу (соц.сети, сайт, контекстная реклама, карты и т.д)

А так как заказы поступают дистанционно, то и измерить показатели легче

Минусы:

На самом деле это такая же равномерная история и про те заведения, которые не работают на доставку — теряют тех, кто привык заказывать онлайн

Из-за того что продажи дистанционные, то возникает зависимость от рекламы и каналов продаж

Да что говорить, вспомним недавнее отключение розово-фиолетовой соц.сети и все... многие лишились единственного источника продаж (сейчас популярен термин — многоканальность)

Ну и безусловно реклама подразумевает вложения. Хотя продвигаться в интернете можно разными путями, в том числе и без бюджета (контент-маркетинг и т.д)

Это один из самых моих любимых форматов. Плюсы и минусы я писал в предыдущей статье — статья про концепцию АНДИЛБУРГЕР

прикрепляю скриншот с той статьи

Фудтрак — фургон, либо автомобильный прицеп, оборудованный для приготовления, хранения и продажи готовой еды.

Если вы думаете что в России, если вы возьмете фудтрак, то можете спокойно кататься по улице и продавать вкусную еду, то вы ошибаетесь.

Вы не можете спокойно разъезжать, для этого вы должны арендовать землю либо у государства (а это возвращаемся к схеме размещения НТО) либо у владельца земли

Простыми словами — даже имею кухню на колесах, вы должны торговать строго в указанном месте

В настоящее время фудтрак = киоск, если мы говорим про функционал.

P.s — В Нижнем Новгороде чуть другие правила по поводу фудтраков.

Фудкорт — еще один интересный формат для общепита, но в данной статье мы говорим о бургерной

Фудкорты обычно делаю в ТЦ, парках и фуд-моллы*

Я буду пробовать и этот формат на базе бургерной АНДИЛБУРГЕР

Ну и по традиции, плюсы и минусы:

Плюсы:

Тут все зависит от ТЦ, они все разные. И надо смотреть на этажность здания, если ваше заведение на 3 этаже, то добраться до него легче, чем добираться до 4 этажа.

Из-за того что большой трафик людей (если он будет), то будет повышаться узнаваемость вашего бренда и тем самым в будущем лояльность гостей. История на долгосрочную стратегию

Минусы:

Там где много рыбы — всегда много рыбаков. Поэтому придется тягаться с гигантами фуд-индустрии, но найти своего клиента можно

Арендовать тот же киоск выйдет дешевле, чем встать на фудкорт (опять же, тут надо смотреть что за ТЦ)

Я все время тестирую разные форматы, сейчас остановился на формате — уличный киоск

По моим наблюдениям, для моей бургерной подойдут следующие форматы:

1. Уличный Киоск

2. Дарктичен

3. Трассы и шоссе (возможно тот же кисок или уже павильон)

4. Фудкорты + доставка

Но все эти форматы можно легко комбинировать. Я не отношу себя к ресторанной еде, у меня фастфуд, даже можно сказать — стритфуд:)

Я вижу большую перспективу в дальнейшей судьбе бургерных в России, и нацелен серьезно

Поэтому я в активном поиске инвесторов (есть программа для инвесторов) и франчайзи (планирую захватить всю Россию)

Если вы хотите присоединиться к масштабной истории — то давайте общаться!

АНДИЛБУРГЕР — работай на себя, но не сам по себе!

На SPARK и в моем телеграм-канале enot2027 статьи выходят на стуки раньше, чем на других площадках!

Спасибо всем за внимание, следующая статья будет посвящена ассортименту бургерной