{"id":14291,"url":"\/distributions\/14291\/click?bit=1&hash=257d5375fbb462be671b713a7a4184bd5d4f9c6ce46e0d204104db0e88eadadd","title":"\u0420\u0435\u043a\u043b\u0430\u043c\u0430 \u043d\u0430 Ozon \u0434\u043b\u044f \u0442\u0435\u0445, \u043a\u0442\u043e \u043d\u0438\u0447\u0435\u0433\u043e \u0442\u0430\u043c \u043d\u0435 \u043f\u0440\u043e\u0434\u0430\u0451\u0442","buttonText":"","imageUuid":""}

Как мы слили $30 000 на рекламу недвижимости в Турции, или Почему Турция пока не конкурент Дубаю

Детальное сравнение рынков недвижимости Турции и Дубая в 2023 году

Меня зовут Никита, и я управляю агентством недвижимости Maerton. Мы на рынке пять лет и хорошо знаем направления, популярные среди русскоязычных клиентов: Португалию, Болгарию, Францию, Таиланд.

В последние два года выбор большинства клиентов сузился до двух стран: Турции и ОАЭ. Нам регулярно приходится отвечать на вопрос: в какой из этих стран лучше купить недвижимость для инвестиций и жизни?

Мы активно работаем и в Турции, и в Дубае. За текущий сезон мы слили в Турции $30 000 рекламного бюджета… и не закрыли ни одной сделки.

Мы начали кампанию в мае 2022 года. Трафик из «Яндекс.Директа» шел по хорошей цене — 900-1200 руб. В октябре кончился сезон, показатели резко ухудшились, и мы взяли паузу до нового сезона.

В январе 2023-го мы возобновили кампанию и стали лить с Facebook на русскоязычных жителей Европы, США и СНГ. Лиды шли, но ожидаемо холодные. Прошел январь, а 6 февраля случилось землетрясение. Рынок замер. Мы продолжали крутить рекламу, поскольку наши объекты находились вдалеке от сейсмоактивного региона. Ждали смены информационной повестки. Клиенты по-прежнему не спешили. А мы все крутили и крутили.

Прошел март, потом апрель. Мы вели переговоры с клиентами, их было немало, но все очень холодные.

Дальше новостной фон сместился в сторону президентских выборов. Клиенты беспокоились, что по итогам выборов продажу недвижимости иностранцам могут запретить. 14 мая прошли выборы, но потребовался второй тур. Выборы растянулись до конца мая. А реклама все шла.

В июне ожидаемый сезон в Аланье все еще не стартовал. Не открылся он и до сих пор.
За все это время мы потратили около $30 000.

18 клиентов приезжали в офис, но не закрыли ни одну сделку. У каждого были свои причины:

  • Ждали выборов;
  • Продавали свои неудачно купленные квартиры после начала СВО и искали более удачный вариант;
  • Присматривались, боялись сейсмоактивности;
  • Рассматривали разные регионы.

Для сравнения: в 2022 году из 18 визитов в офис мы бы закрыли порядка 8-10 сделок — это обычный для нас уровень конверсии.

Похожую картину мы наблюдаем и у наших коллег: продажи в Турции не идут.

В Дубае — ничего подобного: рынок живой, сделки заключаются одна за другой.

Значит ли это, что Турция сдулась? Можно сказать и так, но есть нюансы. Для объективной картины придется углубиться в детали.

Турция

Иностранных покупателей недвижимости интересует не весь рынок Турции, а в основном прибрежные курортные города: Анталья, Аланья, Мерсин. Три года назад клиенты из СНГ покупали в Аланье двухкомнатные квартиры в новостройках за 50 000 евро. Сегодня в этом же районе невозможно найти подобные предложения ниже 200 000 евро. В среднем недвижимость в Аланье за три года выросла на 750%.

С чего такие дикие цены? Сработала комбинация трех факторов: постковидный откат, рост цен на стройматериалы и СВО

В среднем недвижимость в Аланье за три года выросла на 750%

Но цены неадекватны, и вот почему:

1. Инфраструктура. В Аланье придется отдать 200 000 евро за не самую роскошную квартиру. За те же деньги можно найти объект в европейском городе с развитой инфраструктурой. В Аланье до сих пор нет ни одного современного торгового центра. За беговыми кроссовками Nike придется пилить 2,5 часа на машине до ближайшего крупного города. Инфраструктура не поспевает за предложением жилья, и это один из признаков пузыря.

2. Экономика. Аланья — 360-тысячный курортный город. Здесь комфортно работать удаленщику, но местный рынок труда не сравним с Дубаем.

3. Консолидация спроса. По состоянию на 2023 год доля русских среди иностранных покупателей недвижимости в Турции превышает 20%. А на побережье Аланьи доля русскоязычных покупателей по разным оценкам варьируется от 60% до 70%. Это дикая консолидация спроса. Минимальное колебание национальной валюты (рубля) или геополитической ситуации вызывают резкое сокращение клиентов. Продажи встают, цены падают.

4. Население. При росте населения также растут инфраструктура и количество предложения на рынке недвижимости. Но если население не растет, потому что нет благоприятных условий для жизни и карьеры, то рост предложения на рынке в один момент оказаться избыточным и обвалить цены на рынке. Это и есть тот самый эффект нагретого пузыря, который пусть и не лопается, но плавно сдувается.

Аланья никогда не была местом притяжения кадров. По данным Numbeo, средняя зарплата в городе составляет 314 евро. Десятки тысяч турок подписывают петиции с требованием запрета на продажу недвижимости иностранцам, потому что местные не могут позволить себе снимать здесь квартиры за 500-1000 евро.

Засилье иностранцев на рынке недвижимости стало важной темой на недавних президентских выборах. Кандидат от оппозиции, который обещал запретить иностранцам покупать недвижимость в Турции, проиграл, но запрет или более строгие ограничения могут стать реальностью и при Эрдогане.

Дубай

Дубай — это крупнейший торговый, финансовый и туристический центр Ближнего Востока с населением 3,6 млн человек. К 2040 году прогнозируется рост населения до 5,8 млн, но, судя по темпам роста, прогноз может быть легко перекрыт.

В Дубае живет 3,6 млн человек. К 2040 году ожидается 5,8 млн

За последний год рост рост цен в отдельных районах Дубая превысил 20%. По данным The Bubble Index, на который любят ссылаться риэлторы, недвижимость в Дубае одна из самых недооцененных в мире.

Это лукавство. Реальная картина сложнее:

1. Цены. Дубай никак нельзя назвать недооцененным. Цены сопоставимы и во многом даже обгоняют столичные города Европы. Инфраструктура и условия жизни сравнимы.

2. Аренда. Сейчас в центре Дубая спрос на аренду в два раза превышает предложение. Более 30% покупателей недвижимости за 2023 год были русскоязычные. В том числе за счет этого подогревается рынок.

Ожидается, что дефицит жилья в Дубае сохранится как минимум до 2026 года.

3. Большие размеры. Дубай немаленький, районов много, часть из них нагреты, но многие действительно имеют здоровый потенциал роста. Например, в области Maritime Island на первой береговой линии, где банально еще не отстроили инфраструктуру, действительно можно купить квартиру от крупнейшего известного застройщика с видом на Персидский залив за $400 000. После сдачи через четыре года недвижка здесь подорожает на $100-200 тысяч.

Плюс Дубая в том, что новые районы здесь строят по принципу «город в городе». Жилые дома соседствуют со спортивными площадками, магазинами, клиниками и школами.

4. Экономика и доходы населения. В Дубае все в порядке с экономикой и покупательской способностью. Средняя зарплата составляет $4500.

5. Волатильность рынка. А вот тут есть вопросы. С 2012 года было как минимум два крупных падения на рынке недвижимости — на 17% и 25% соответственно. Падение на 25% объяснялось коронавирусом. После эпидемии последовал откат — +36%. А вот почему с 2014 по 2016 год было падение на 17% точного ответа нет. Скорее всего, это связано с демографией: 90% населения составляют неграждане, а 80% людей живут в арендованном жилье. Можно ожидать резкие падения рынка и в будущем.

6. Диверсифицированность рынка. Высокая доля приезжих — это риск, но, с другой стороны, рынок здесь более диверсифицированный. Дубай — большой космополитичный хаб, и его благосостояние не так сильно зависит от русских клиентов. Следующую волну экспатов и инвестиций в Дубае ожидают из Китая.

7. Бизнес из СНГ. К 2040 году ожидается 5,8 млн. В Дубае не только большая русскоязычная диаспора, но и приходят бизнесы родом из СНГ. Например, здесь запустились Yandex Go, «Додо Пицца» и «Дринкит».

8. Климат и природа. Природные условия в Дубае хуже, чем в Турции. Вокруг пустыня, летом жарче, бывают песчаные бури.

9. Налоги. До недавнего времени налогов на юрлиц в Дубае не было, но теперь ситуация изменилась*.

Выводы

Аланья отстает по инфраструктуре и экономике и явно находится в стадии пузыря.

Дубай — огромный и быстрорастущий космополитичный мегаполис с развитой инфраструктурой и широкими возможностями. Здесь хуже климат и природа, но шире возможности для карьеры и бизнеса, более адекватные цены и интереснее инвестиционные перспективы. Тем не менее перегрев рынка в Дубае возможен. Мы ожидаем его на горизонте 7-10 лет.

Если у вас есть предметный интерес к недвижимости в Турции или ОАЭ, напишите нам. Мы помогаем найти, оценить и выбрать недвижимость.

*Meta признана террористической организацией в РФ и запрещена

0
62 комментария
Написать комментарий...
Yaroslav Khohlov

Вспоминается недавнее (риэлторша по дубайской недвижке): https://www.youtube.com/shorts/NNlp2SGkP_8

Ответить
Развернуть ветку
Антон Зайцев

Все знают, что в Москве невозможно зарабатывать меньше двух-трех миллионов в месяц

https://www.youtube.com/shorts/YCXizE8PMpY

Ответить
Развернуть ветку
Антон Зайцев

Хотя сдается мне, девушка фантазирует или специально таких респондентов подобрали

Ответить
Развернуть ветку
Петр В

А какой процент берут дубайские риаэлторы? прикинуть, насколько вообще реалистичны такие комиссии.

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
виктор сикрит

Там еще был подросток, который больше 100к (не помню цифру) на бумажных поделках делает

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Zakhar

Дубаю печальное будущее в Деус Эксе уже предсказали :)

Ответить
Развернуть ветку
Антон Зайцев

В Spec Ops интереснее будущее было

Ответить
Развернуть ветку
Борис Коновалов

Природные условия в Дубае хуже, чем в Турции. Вокруг пустыня, летом жарче, бывают песчаные бури.

и в Турции летом +45.

Ответить
Развернуть ветку
Arseniy Shestakov

В Турции в часе езды горнолыжные курорты, а в 2-3 часах езды города с куда более холодным климатом и ценами в 2-3 раза дешевле чем в Анталии / Алании.

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Andrew Y.

В Дубае еще ладно, но в Турции странно покупать. Случись война и все отберут. В 2015м война чуть не случилась

Ответить
Развернуть ветку
deadluk

с учётом 5ти прошедших войн)) и первая из них была со стороны турков

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
12 комментариев
Otto Blotto

в Турции не отберут, там частная собственность неприкосновенна, как в сша и европе.
а в дубае все же до демократии далеко, хоть денег и много

Ответить
Развернуть ветку
Петр В

"Средняя зарплата составляет $4500" - наверно только среди европейских экспатов, а индусо и пакинстанорабы получают копейки

Ответить
Развернуть ветку
Шерут Лахохот

Отличная статья. А почему Болгарию не продвигаете?

Ответить
Развернуть ветку
Ростислав

У нас есть партнеры в Болгарии, мы закрывали там сделки. Но глобально рынок похож на побережье Турции. Далеко не всем подходит.

Ответить
Развернуть ветку
Новиков Леонид

Меня почему-то всегда пугает когда пишут, что в Мерсине тоже норм покупать, ещё в Адане, ага. Я увидел про Аланью, просто вот Мерсин триггернул. Знаю просто какие там толчки были, сам жил в Турции в это время, видел, помогал, вещи носил, и как это страшно сам недавно ощутил, когда рядом были толчки 6.9 на соседнем острове, хотя до нас дошло только 4. Как проснулись на катающейся кровати в 4 утра и как бежали голые во двор, ждать, умрем или не умрем сегодня.

Ответить
Развернуть ветку
Ростислав

понимаю, у нас в Аланье и то доходили легкие толчки. Вечером чувствуешь, что как-то кровать слегка плавает. Представляю, что в этот момент в Мерсине было.

Ответить
Развернуть ветку
Oleg Izt

Фигасе с какой скоростью Дубай растет. Но для города в пустые такое население ненормально.

В той же Саудии все население получает воду из нескольких опреснительных установок. Несколько ракетных ударов по ним и СА останется без воды. Не знаю, как в Дубае, но подозреваю так же.

Ответить
Развернуть ветку
Анатолий

Там пруды с пресной водой есть, может ещё какие запасы, на неделю наверно хватит.

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Lobster X

Что думают покупатели? ) Что после роста на 750% цены вырастут еще на 750? )

Ответить
Развернуть ветку
Антон Зайцев

Покупатели смотрят на график цены вместо трезвой оценки перспектив

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Антон Зайцев

Если "помогают" (читай разводят) так же, как на турецких рынках, то спасибо, не надо

Ответить
Развернуть ветку
5 комментариев
Алексей Добряков

Додо пицца вроде центральный офис хотят в Дубай переносить

Ответить
Развернуть ветку
Антон Зайцев

Откуда инфа?

Ответить
Развернуть ветку
Генадий Пронин

Мы ожидаем его на горизонте 7-10 лет

А может 3-4? Быстрый рост и чтобы так долго...

Ответить
Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку
Yuriy Zaytsev

Ну а ещё как бы даже с дорогой квартирой в собственности турки могут прокатить вас с ВНЖ. С таким отношением к инвесторам, пусть сами свои хаты по 200К покупают.

Ответить
Развернуть ветку
Ростислав

В пике сезона прошлого года, когда турки анонсировали свои новые проекты на волне хайпа, я помню мы получили очередной прайс от застройщика, где предлагали квартиру 1+1 (кухня-гостиная+спальня) за 600 000 долларов :)

Ответить
Развернуть ветку
Иван Шоданов

А что там по ВНЖ? Поделитесь опытом?

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Азад Рагимов

Так странно если убрать последние 2-3 месяца) в компаниях минимум в месяц осуществляется хотя бы 3-4 сделки в Аланье, а у вас 0 за пол года. Может быть причина в том что в Аланье вы стараетесь продать недвижимость за 200т+ евро, в то время как предложений за 100-130 т. Море, и эти Клиенты покупают за 100т у других:), Потому что 200т за 1+1 в Аланье - это дорого и не стоит того.

Ответить
Развернуть ветку
Otto Blotto

Автор, вам делать нечего было, сливать бюджет? целую иномарку слили.
кто же так продает недвигу россиянам??
мы свою вторую недвигу купили на выставке недвиги в тишинке, где кстати, десятки тысяч людей и покупают.

это же недвига, а не помидоры - одно дело, ехать в турцию или дубай и искать, искать, искать.

а тут выставка зарубежной недвиги, все компании в одном месте - и турция, и дубай, и испания и др.

там есть конкуренция, есть из чего выбрать. и если, не ошибаюсь, в году 2 или 3 раза проходит, вот и на днях мне десятки смскок на вотсап пришло из турецких компаний, что мы прилетаем.

может вы там будете участвовать?

по моему эта - https://propertyshow.ru/visit.shtml

Ответить
Развернуть ветку
59 комментариев
Раскрывать всегда