Поколение арендаторов

Мои друзья либо живут с родителями, либо арендуют. Покупка в ипотеку — это кабала на 30 лет. Свобода важнее.

(житель Москвы, 30 лет)

Собственность — тяжелый актив. Владение жильем — эмоциональная, а не рациональная инвестиция. Лучше арендовать и инвестировать разницу на фондовом или криптовалютном рынках.

(финансовый блогер, консультант по инвестициям, 36 лет)

Быть собственником жилья — не круто. Нужно инвестировать в себя — в путешествия, опыт и эмоции.

(жительница Санкт-Петербурга, 28 лет)

В статье слова «бумеры», «зумеры», «иксы», «миллениалы» и «альфы» обозначают поколения. Обозначу авторскую позицию:

Отдавая себе в этом отчет, для краткости пользуюсь привычными «бумерами» и «зумерами». Они будут без кавычек и с большой буквы. Вот так — Бумеры и Зумеры.

На всякий случай справка с годами рождения:

Бумеры — 1945–1960;

Иксы — 1961–1979;

Миллениалы — 1980–1995;

Зумеры — 1996–2010;

Альфы — 2011–2025.

В 2005–2006 годах в ходу было выражение «экономика знаний». Я это хорошо помню, потому что как раз тогда боролся со сном на лекциях в РАНХиГСе. «Экономику знаний» вскоре сменила «экономика впечатлений», «опыта» и всяческих «эмоций». Новая экономическая идея витала в воздухе, пробуя разные слова, чтобы поточнее выразить себя, пока однажды не возникла «шеринговая экономика». Вот она-то осталась с нами надолго.

RIP, экономика знаний.

Термин sharing economy в 2008 году ввел гарвардский профессор права Ларри Лессиг — известный в демпартии человек, бывший даже кандидатом в президенты США. Понятие подразумевало доступ широких слоев населения к общественным благам, сосредоточенным в руках горстки богатых собственников. Прекрасная левацкая идея, только без «отнять и поделить».

В 2010 году вышла книга What's Mine Is Yours: The Rise of Collaborative Consumption («Что мое — то твое: расцвет совместного потребления»), написанная Рэйчел Ботсман (Rachel Botsman) и Ру Роджерс (Roo Rogers).

Авторы выдвинули тезис о том, что опыт пользования важнее обладания. В том же году Рэйчел представила на TED идею совместного пользования как новую социо-экономическую модель.

Медиа сделали эту мысль чрезвычайно популярной. Всего через год журнал Time включил концепцию sharing economy в свой список «Десяти идей, которые изменят мир».

Активная медийная поддержка совпала со взлетом Uber, Airbnb, WeWork и других «шеринговых» единорогов. Эти стартапы, кстати, были основаны в тех же 2009–2010 годах. Они показали, что идея совместного потребления может приносить деньги. Профессорский концепт превратился в работающую бизнес-модель.

Пока подрастали Зумеры, словосочетание sharing economy не покидало медиа. Эти два слова были не менее важны, чем digital, crypto и ESG. Так продолжалось ровно 10 лет, пока в 2020 году pandemy и covid не перебили повестку. К этому моменту старшим Зумерам исполнилось 25 лет. Они получили дипломы, нашли работу и стали… арендаторами.

2008 год знаменит не только рождением шеринговой экономики. В тот год в Штатах разразился большой ипотечный кризис — да такой, что поплохело всему миру. Бада-буму, похоронившему банк Lehman Brothers, предшествовала эра низких ставок ФРС. Дешевые деньги разогнали американский рынок недвижимости — ипотечные кредиты стали выдавать буквально всем подряд. Не было у них своей Эльвиры Сахипзадовны.

Риски возникали аховые, но хитрый финансовый инжиниринг умело заметал их под ковер. Банкиры смешивали стандартные и subprime ипотеки, объединяли их в большие «пулы» и продавали инвесторам в виде облигаций. Рейтинговые агентства присваивали этим бумагам наивысшие рейтинги. Страховые компании предлагали кредитно-дефолтные свопы, призванные защитить инвесторов — вот только у страховщиков не было резервов для выплат в случае массового дефолта. Впрочем, в печальный исход никто не хотел верить. Но он таки случился.

Когда пузырь лопнул, обвал позволил корпорации BlackRock и некоторым другим крупным институциональным инвесторам скупить миллионы конфискованных домов по бросовым ценам — но не для того, чтобы потом продать. Никто не собирался подыскивать домам новых собственников.

Недвижимость нескольких миллионов банкротов была консолидирована и преобразована в корпоративные арендные фонды. Профессиональные управляющие компании взяли на себя обслуживание приобретенных активов. Стал быстро расти сегмент Built-to-Rent («построено для сдачи в аренду»). Произошел переход к институциональной аренде.

Что было нужно взлетающему рынку длинной аренды? Армия лояльных клиентов, готовых к долгосрочным социально одобряемым отношениям. Возникла необходимость в ценностном сдвиге, позволяющем миллионам будущих арендаторов твердо верить, что «не владеть, а пользоваться» — это хорошо. И платить за пользование чужим имуществом пожизненно, не беспокоясь о таком атавизме, как личная собственность.

Built-to-Rent — жилая недвижимость, специально построенная для сдачи в аренду. Ее признак — обилие общественных пространств для совместного использования (коворкинги, игровые, фитнес-залы, лаундж-зоны, террасы). Салют, sharing economy!

Как правило, BTR-проект принадлежит институциональному инвестору. Такой формат привлекает крупных игроков больше, чем ипотечные проекты или коммерческая недвижимость. Чтобы не загромождать изложение, приведу всего три причины, почему BTR для них — это сладко.

BTR выгоднее ипотеки. С перечислением последнего ипотечного транша клиент становится собственником жилья и перестает платить банку. Это печалька. BTR приносит деньги столько времени, сколько простоит дом.

BTR стабильнее коммерческой аренды. Его главное преимущество перед складом или офисом состоит в отсутствии якорного арендатора. Если офисное здание покидает «якорь», доход собственника падает на десятки процентов и найти вторую такую золотую курочку непросто. Арендатор, покинувший 200-квартирный комплекс BTR — не проблема. Доходность в моменте падает на полпроцента и в считанные дни восполняется.

BTR — это защитный актив. Спрос на аренду есть всегда. Во времена рецессии он еще и усиливается, потому что люди вынуждены откладывать покупку недвижимости и снимать жилье. Доходность инвестора при этом формируется из двух ручейков — за счет арендных платежей и роста стоимости самого объекта недвижимости.

Выше я упомянул присущие этому виду собственности развитые общественные зоны — коворкинги, лаунджи и фитнес с игровой комнатой. Другой непременный атрибут sharing economy — технологическая беззаботность. За нее в недвижке отвечают proptech-решения. «Проптехи» делают арендные взаимоотношения максимально комфортными. Джентльменский набор здесь примерно таков — рекуррентные платежи по подписке, цифровой учет, умный доступ в здание, мобильное приложение с чат-ботом.

Для BTR-проектов характерна и своя управляющая компания. Никакой головной боли по поводу протекающих труб или мигающей лампочки. Кто-то профессиональный следит за хозяйством, чинит-убирает, собирает платежи, ищет арендаторов и так далее.

«Подписка» — также фишка BTR. Арендатор вносит фиксированный ежемесячный платеж, в который включено большинство дополнительных услуг. По подписке можно организовать меблировку, ремонт и комьюнити, сконфигурировать мероприятия, кружки и семейные праздники. В крупных сетевых проектах арендатор запросто переезжает в аналогичную квартиру в другом районе или городе, не покидая сети и ничего не меняя в своей подписке.

Ну не чудо ли?

Анализ объема собственности в распоряжении разных поколений в США, показывает устойчивое снижение доли 30-летних собственников жилья.

Доля 30-летних собственников среди Миллениалов снизилась на 13–15% по сравнению с 30-летними Бумерами. Зумеров-собственников будет значительно меньше, чем Миллениалов.

США — страна седовласых лендлордов. В 2025 году Бумерам и их отцам (которым за 90) принадлежит половина недвижимости в стране. Миллениалы владеют менее чем двумя третями того, чем владели Бумеры в их возрасте.

Возраст первой покупки жилья в США растет. Сегодня он достиг 38 лет, тогда как поколение назад держался на уровне 31 года.

Как известно, Штаты не являются социально ориентированной экономикой. Давайте посмотрим, что происходит в Европе, где многие государства декларируют себя как социальные.

В Великобритании за период с 2000 года по 2023 год доля собственников жилья в возрасте 25–34 года упала на 20%. Это страна, где жилая собственность буквально уплывает из молодых рук.

Источник: Office for National Statistics: «Living longer: changes in housing tenure over time»

В Германии в начале 2000-х годов уровень владения жильем среди людей до 45 лет составлял 31%. К 2020 году он снизился до 15%.

Источник: Wohneigentum in Deutschland Teil 1-4, Empirica

Во Франции число молодых домохозяйств с низким уровнем дохода снизилось с 34% в 1973 году до 16% в 2013-м — и продолжает сокращаться.

Источник: Национальный институт демографических исследований (INED — Institut national d'études démographiques)

В начале 21 века среди молодых итальянцев (25–34 года) было много собственников жилья — почти 60%. Теперь эта группа резко сократилась — до 39% по состоянию на 2023 год.

Источник: Institute for Fiscal Studies (IFS), отчет Homeownership for young adults has recovered to its 2010 level

Зумерам в Европе или США все труднее купить жилье. Им все сложнее накопить первоначальный взнос на ипотеку. А взять жилье в аренду — наоборот, очень просто. И да! При этом ты в тренде, ты — современный чел.

Мы подобрались к главной мысли статьи: sharing economy в недвижимости хоть и прикидывается модным трендом с коворкингами, но для Зумеров она не благо, а длинная-предлинная удавка. Чтобы это осознать, достаточно экстраполировать чистое благосостояние арендатора в точку его выхода на пенсию.

Чистое благосостояние (Net Worth) — это общий объем активов (включая недвижимость) за вычетом обязательств (кредиты и прочие долги). Домовладение является ключевым инструментом накопления благосостояния. Нам важно медианное чистое благосостояние (Median Net Worth) — оно показывает, насколько богат средний человек в обществе.

Воспользуемся американской статистикой. Тенденция, однако:

Миллениалы в возрасте до 35 лет имеют значительно меньшее медианное благосостояние по сравнению с предшественниками в том же возрасте. Это прямо связано с низким уровнем домовладения и высокой долговой нагрузкой.

Теперь посмотрим на Зумеров. Поколение пожизненных арендаторов:

Тенденция снижения владения собственностью среди поколения Z обернется для них в позднем возрасте серьезными личными экономическими рисками. К своим 60 годам Зумеры, поверившие в sharing economy, столкнутся с отсутствием источника личного благосостояния. Их собственный капитал будет равен нулю, поскольку все их арендные платежи были чистыми расходами.

Медианное чистое благосостояние 60-летнего арендатора куда ниже, чем у домовладельца. Для собственника дом часто становился «второй пенсией» — его можно сдать, продать, взять под него кредит. У пожизненного арендатора такой возможности не будет.

К 60 годам доходы большинства людей снижаются, но домовладельцы избавлены от ежемесячных платежей за жилье. Возрастные Зумеры-арендаторы будут вынуждены продолжать платить полную рыночную арендную плату из своих пенсионных накоплений. Без крупного ликвидного актива и со сниженным пенсионным доходом, они столкнутся с экспоненциально растущим риском бедности в старости. Это приведет к драматическому разрыву в благосостоянии между поколениями.

Ипотеку справедливо называют рабством, но в нем есть хотя бы отдаленная перспектива выкупа. Sharing economy в недвижимости лишает клиента и этой возможности. Он просто платит институциональному инвестору до конца своих дней.

Если прыгнуть над Москвой с парашютом, приземлишься на крышу нового ЖК. Город бурно застраивается, как и другие мегаполисы мира. Жилой недвижимости становится все больше — но почему Зумеры обречены на аренду?

Ключевой парадокс современного рынка недвижимости таков: в крупных городах количество построенного жилья растет, но его доступность падает. Так происходит потому, что на рынок в некий момент времени вышло слишком много покупателей. В Штатах триггером послужила subprime-ипотека, у нас — льготное кредитование. Рынок ненадолго расцветает, но продавцы и застройщики быстро поднимают цены, забирая большую часть дешевых денег. Помните, как росла недвижимость во времена ковида?

Итог: строить стало дороже из-за удорожания материалов и роста стоимости земли, а у нас — еще и введения эскроу-счетов. Соотношение средняя цена / средний доход резко выросло. Для накопления первоначального взноса теперь требуется гораздо больше времени и усилий, чем поколение назад.

В результате, даже если строится много жилья, оно концентрируется в руках двух групп:

Для молодого поколения, не имеющего стартового капитала, наследства или доступа к субсидиям, жилье становится недоступным не потому, что его нет. Жилья много — но его рыночная цена и финансовые издержки (проценты по кредиту) безнадежно оторвались от реальных доходов.

Со времен Второй мировой войны каждое следующее поколение в США или Европе оказывается беднее предыдущего. Замыкают цепочку Зумеры — поколение пожизненных арендаторов. Born To Rent — рожденные не владеть, а пользоваться.

Благодаря приватизации 1990-х Россия получила один из самых высоких в мире показателей владения жильем. Порядка 80% семей — собственники своих квартир или домов.

Зумеры в России росли в более спокойное время, чем Миллениалы, заставшие 90-е годы. Исследования показывают, что они менее озабочены материальным благополучием и позже покидают родительское гнездо, чем предыдущие поколения. Их чистое благосостояние пока не снижается так однозначно, как на Западе. В России, как и в Италии, критически важным фактором остается помощь родителей. Многие Зумеры получают от предыдущих поколений деньги для первого взноса по ипотеке или жилье в наследство.

Номинальная ипотека стала для них доступнее, чем 20 лет назад, благодаря низкой ставке и длинному сроку кредитования. Однако реальная доступность жилья снизилась, поскольку цены на недвижимость выросли быстрее доходов. Сегодня ипотека требует большего первоначального капитала — где его взять, кроме как у родителей, не ясно. И если денег на первоначальный взнос нет, а жить с родителями не хочется, остается только арендовать.

На российском рынке под Built-to-Rent подразумевают сегмент апарт-отелей или доходных домов. Строго говоря, это не жилая, а коммерческая недвижимость. Built-to-Rent в классическом понимании (жилой комплекс, принадлежащий институциональному инвестору и предназначенный для сдачи в аренду) пока остается нишевой экзотикой.

Продвижению BTR в РФ мешают юридические препятствия, конкуренция со стороны «серой» аренды и психологическая установка людей на владение своим жильем. У нас сильна солидарность между поколениями. Молодежь в России чаще, чем в США или Европе, получает начальный капитал через межпоколенческие трансферты — наследство или долю в собственности старших поколений.

Но кто сказал, что так будет всегда?

Как только сложатся политические и юридические условия для прихода институционалов калибра BlackRock, формат BTR наберет силу и в России. Для инвестора, располагающего длинными деньгами, такой комплекс (точнее, его обитатели) — идеальная дойная корова.

Внушить потребителю, что арендовать недвижимость — круто, для медиа не проблема. Когда произойдет ценностный сдвиг и идея привлекательной и по-современному беззаботной аренды массово овладеет умами, у молодых появится соблазн простого и быстрого решения жилищного вопроса, а у старших возникнут причины не передавать свою собственность следующему поколению, а сдавать ее. Социум начнет превращаться в rentier society — общество рантье.

В обществе рантье старшее поколение, владея капиталом, политически закрепляет свои активы. Налоговая политика ориентирована на сохранение низких налогов на активы и наследство. Реформы с попытками перераспределения блокируются — политическая власть зиждется на голосах и капитале седовласых лендлордов.

Капитал перетекает из производственных инвестиций в активы-убежища (жилую недвижимость). Та продолжает расти в цене, не создавая при этом стоимости и новых рабочих мест.

Молодое поколение превращается в нео-пролетариат — образованный бедный класс, застрявший в арендном жилье. Чистое благосостояние молодых падает, что подтверждает статистика. Но революции не предвидится — пожизненная аренда, наложенная на относительно слабое (немногочисленное в нашей стране и странах Европы) поколение Зумеров не готово сражаться за свои права и даже не до конца понимает, что они у него есть.

Привычным состоянием пожизненного арендатора становится quiet desperation — ипохондрия, эскапизм, откладывание деторождения или отказ от него. В бизнесе найдут себя немногие — предпринимательский риск для людей с нулевым чистым благосостоянием слишком велик. Новое поколение, к слову, не так склонно к риску, как предыдущие. Замечено, что на фондовом рынке Зумеры ведут себя примерно как 60-летние игроки.

В перспективе sharing economy ждет полномасштабный пенсионный кризис. Медицина не стоит на месте и «седовласые лендлорды» хотят жить как можно дольше, но платить им пенсию будет некому. Это лишь укрепит старшее поколение в твердом убеждении, что своя собственность — это и есть пенсия. И никаких трансфертов!

Восстановить межпоколенческий баланс. Выходом мог бы стать Великий Трансферт Благосостояния, при котором:

Здесь уместно набросать пошаговый план, как этого добиться. В него можно было бы включить:

— реформу налогообложения активов (повышение налогов на чистую стоимость активов, прогрессивные налоги на наследство, налоги на неиспользуемую землю и так далее);

— гранты для молодых семей на первый дом;

— перезапуск жилищной политики — масштабное государственное строительство социального жилья;

— контроль арендной платы для снижения рентной нагрузки на молодежь… но подробное изложение, что и как делать, превратит эту статью в книгу.

Чтобы остаться в рамках статьи, ограничусь тремя выводами.

1. Институциональные инвесторы с длинными деньгами (типа BlackRock) и форматом Build-To-Rent уже обескровили новые поколения в своих странах — наивно думать, что если они появятся у нас, то будут вести себя иначе.

2. «Шеринговая экономика» в недвижимости — не благо. По большому счету, это красивая медийная упаковка, подкрепленная парочкой глянцевых историй успеха, для продвижения модели пожизненной аренды с закрепленным нулевым (или отрицательным) благосостоянием арендатора на протяжении всей его жизни.

3. У нас складываются предпосылки к становлению «общества рантье», которое заведет нас в эволюционный тупик. Великий Трансферт Благосостояния мог бы восстановить межпоколенческий баланс, а главное — дать молодым поколениям долгосрочную социальную перспективу.

Впрочем, всегда есть вариант ничего не менять, наслаждаться жизнью и дать вещам самопроявиться. Баланс так или иначе будет восстановлен, но сделают эту работу уже не Зумеры, а поколение Альфа.

Сергей Малайкин,

писатель и предприниматель,

автор книги «Дом Для Альфы: жилое пространство в 2050 году»

malaykin.ru