Как правильно выбрать «доктора» для своей недвижимости

Поиск специалиста, который поможет владельцу квартиры согласовать с властями ее перепланировку, сродни поиску врача. Запоздалое обращение за такого рода услугой или выход на не вполне компетентного подрядчика чреваты серьезными юридическими и финансовыми потерями, способными подорвать здоровье и благополучие любого собственника квадратных метров.

Меня зовут Анна Страгис. Я — сооснователь компании «Формула перепланировок», спикер ЦУГИ (Центр управления городским имуществом) и официальный партнёр Гильдии риэлторов Москвы. Я 10 лет занимаюсь вопросом согласования перепланировок и здесь расскажу, как избежать ошибок и учесть все важные моменты во время общения со специалистом по согласованию перепланировок.

В России около 80% всех квартир имеют перепланировку. В подавляющем большинстве случаев – не согласованную с местными властями. Между тем, законодательство в жилищной сфере ужесточается год от года, поэтому знание и соблюдение норм переустройства жилого помещения становится все более актуальным и востребованным среди собственников городской недвижимости.

🖊СПРАВКА

Перепланировка – изменение конфигурации жилого помещения, идущее вразрез с техпланом от застройщика: сдвиг стен (в том числе не несущих), возведение новых перегородок или демонтаж установленных застройщиком, перенос или расширение кухни, создание дополнительного санузла и т.п.

Любая перепланировка по действующему в РФ законодательству должна быть согласована (узаконена) с региональными властями на предмет соответствия строительным и санитарным нормам и правилам (СНиП и СанПиН).

Представьте себе такую ситуацию. Вы купили квартиру на вторичном рынке. При этом не приняли во внимание, что ее прошлый владелец допустил определенные отклонения от технического плана застройщика.

С какого-то времени ваши соседи снизу стали выражать недовольство тем, что в их спальне прямо над кроватью отчетливо слышны кухонные звуки – звяканье посуды, шум льющейся воды, жужжание блендера и т.д. Вы стали разбираться и выяснили, что прежний ваш владелец расширил свою кухню за счет части площади прихожей. А ваши соседи снизу за счет своей прихожей увеличили свою спальню. В обоих случаях имел место факт перепланировки. Но при этом прежний владелец вашей квартиры эту перепланировку не согласовал, а соседи свою – согласовали.

При таком раскладе закон будет на стороне соседей, так как они поступили в соответствии с требованиями законодательства, а ваш предшественник – нет. Скорее всего местная администрация настоятельно порекомендуют вам вернуть свою квартиру в первоначальный вид – то есть провести за свой счет дорогостоящий ремонт. Иначе — штраф c перспективой выселения.

Если бы вы заранее потрудились узнать о факте несогласованной перепланировки, то не стали бы покупать такую квартиру или запросили бы у продавца существенную скидку. Идеальный вариант – приобрести квартиру с уже согласованной перепланировкой. В крайнем случае – озаботиться решением этого вопроса сразу же после приобретения квартиры, поскольку с согласованием перепланировки не стоит затягивать, иначе придется нести существенные финансовые, временные и нервные издержки.

Но даже в столь неблагоприятной ситуации у вас есть шанс узаконить статус вашей расширенной кухни. Главное – найти грамотного специалиста, специализирующегося на услуге согласования квартирных перепланировок.

Самый распространенный сегодня способ поиска (все мы стремимся решить свои проблемы как можно быстрее и дешевле) – зайти на сайт Авито или Профи.Ру и там выбрать соответствующего подрядчика. На какие критерии следует обратить внимание? На те же, что и при выборе доктора, когда сталкиваетесь с необходимостью излечиться от телесного недуга.

Прежде всего вы окажетесь перед дилеммой – выбрать специалиста-фрилансера или компанию (агентство), оказывающую услуги по согласованию перепланировок.

Второй вариант, наверное, обойдется дороже, хотя и не факт. Фрилансеры же, особенно начинающие, часто не прочь подемпинговать, то есть предложить свои услуги по ценам ниже среднерыночных. Но не спешите вестись на такую дешевизну, так как в ней кроются существенные риски.

Дело в том, что согласование перепланировки — процесс не быстрый. В зависимости от того, идет ли речь об узаконивании по факту или заблаговременно (перед проведением ремонтных работ), вся процедура может занять в среднем от трех месяцев и более.

Все это время подрядчик-эксперт должен находиться с вами на связи. Но такая связь грозит самым неожиданным образом прерваться, если он вдруг заболеет, сменит место жительства или профессию, отбудет за пределы РФ, станет участником СВО и т.д.

В случае же с компанией-подрядчиком по обязательствам перед вами отвечает юрлицо. Поэтому, если какой-то сотрудник вынужденно прервет с вами связь, на его место будет назначен другой. А руководитель агентства будет следить, чтобы услуга вам была оказана качественно и в срок, независимо от конкретного менеджера-исполнителя.

Второй важный пункт, который следует учесть – это компетенции вашего будущего подрядчика. По аналогии с выбором доктора, необходимо принять во внимание его стаж, то есть время работы на рынке услуг по проектированию и согласованию перепланировок.

Если врач — кандидат медицинских наук и носитель других научных регалий, это усиливает (при прочих равных) у нас чувство заочного доверия и уважения к нему. То же самое справедливо и в отношении эксперта по перепланировкам, будь он юрлицо или физлицо.

Вполне оправданно опираться в своем выборе на опыт и статусность специалиста. Например, если специалист по перепланировкам работает «в рынке» 15 лет и является при этом официальным партнером Гильдии риэлторов Москвы и спикером Центра управления городским имуществом (ЦУГИ), то вполне разумно и логично доверить именно ему решить свою проблему, связанную с переустройством квартиры.

Следующий критерий выбора надежного специалиста также близко связан со статусностью и опытом последнего. Это – публичность. Например, я как специалист по перепланировкам каждую пятницу выступаю вживую в кафе Blanc de Blanc в центре Москвы. Кроме того, у меня есть своя обучающая школа .

Таким образом, я добровольно возлагаю на себя все репутационные риски. Ведь в случае одной-второй-третьей неудачной попытки с моей стороны решить вопрос согласования перепланировки кого-то из клиентов я окажусь перед угрозой растерять постепенно и своих слушателей в кафе, и учеников в школе, и самих клиентов, наконец.

Подобный уровень ответственности заставляет специалиста качественно выполнять свои обязательства. А значит, такому специалисту можно доверить свою проблему с высокой степенью уверенности в том, что она будет успешно решена.

Есть такой термин в медицинской среде – комплаентность. Он означает психологическую готовность пациента выполнять все рекомендации врача. Постепенно термин проник и в бизнес-среду. Здесь под ним подразумевается высокая степень доверия к своему деловому партнеру, подрядчику, контрагенту.

Когда вы начнете общаться с предварительно выбранным экспертом по перепланировкам, обратите внимание, испытываете ли вы по отношению к нему эту самую комплаентность – готовность разделять его оценку ситуации и следовать всем его рекомендациям.

Если пациент охотно идет на союз с врачом против их общего врага – болезни, то их тандем зачастую одерживает победу над недугом пациента. Такая же победа, но уже над юридической проблемой, ожидает перепланировщика и его клиента в случае, если между ними сложились доброжелательные отношения.

Проявляться это может в разной форме – от готовности эксперта среди ночи отвечать на беспокойные звонки клиента до согласия последнего выполнять какие-то ранее не запланированные бюрократические процедуры, связанные с предоставлением в госорганы дополнительных удостоверяющих и разрешительных документов.

Согласование квартирной перепланировки, как правило, включает проведение проектных работ. В Москве цены на них нельзя назвать низкими. Поэтому если при подборе специалистов или агентств по согласованию перепланировок вы встретитесь с предложением показательно дешевых услуг (заметно ниже рынка), отнеситесь к таким объявлениям настороженно.

Весьма вероятно, что подобный перепланировщик не обладает должным уровнем компетенции – возможно, недавно вышел на рынок или же имел продолжительный опыт неудачных согласований.

На фоне прочих трат, связанных с недвижимостью, стоимость согласования перепланировки выглядит довольно скромно. Значительно скромнее, чем, например, стоимость услуг риэлтора, квартирного дизайнера, изготовителя кухонных гарнитуров или паркетных полов.

При этом стоимость квартиры с согласованной перепланировкой может возрасти на 10−15%, так как владельцу не нужно будет на эту величину делать скидку в случае продажи.

Но есть случаи, когда грамотно проведенная и заранее согласованная перепланировка способна поднять в цене ваш объект недвижимости более чем на треть. Например, если в помещении с высокими потолками (в домах-сталинках такие встречаются), обустроить дополнительный, так называемый антресольный, этаж, то общая площадь помещения за счет такого переустройства может увеличиться на 40%, соответственно и продажная цена тоже.

В зависимости от исходной площади помещения выгода в денежном выражении может составить от нескольких миллионов до нескольких десятков миллионов рублей. При этом на согласование такой перепланировки вы потратите около 300-400 тысяч рублей.

Столь же успешным инвестиционным вложением может стать конструктивное разделение одного большого помещения на несколько маленьких.

При любом варианте изменения техплана квартиры главное – это подобрать достойного подрядчика, имеющего богатый и успешный опыт юридического согласования разнообразных планировочных решений. И тогда перед вами откроется целый веер интересных возможностей.

Знание тонкостей перепланировок позволит не только облегчить жизнь собственникам квартир, но и позволяет зарабатывать от 300 тысяч рублей в месяц, если вы решите сделать согласование перепланировок своей профессией. Познакомиться с азами этого увлекательного и довольно прибыльного ремесла можно на моем мини-курсе «Перепланировка без взрыва мозга».

Как зарабатывать на перепланировках от 300к в месяц рассказываю в своем телеграм-канале. Подписывайтесь и получайте в подарок бесплатный видео-урок!