Особенности покупки вторички в Эмиратах. И можно ли купить квартиру из-под дубайской бабушки?

Рынок недвижимости Дубая настолько молод, что вторичка на нем только-только появляется. По цене и множеству других параметров она выгоднее новостроек. Однако риэлторы предлагать вторичку не спешат. Почему? И что стоит знать о недвижимости в Эмиратах, чтобы не потерять деньги?

Недавно к нам обратился житель Челябинска, который купил квартиру в Дубае на вторичном рынке. В сделке он участвовал дистанционно, доверив покупку недвижимости не слишком надежной компании. Благо, система регистрации сделок в Эмиратах – одна из самых прозрачных в мире. Законодательство ОАЭ максимально защищает участников сделок с недвижимостью.

Когда через несколько месяцев после покупки счастливый владелец квадратных метров долетел до Дубая и переступил порог собственной квартиры, то обнаружил там семью из Пакистана с маленькими детьми. Но еще сильнее потрясло нашего земляка, что пакистанцы… снимали его квартиру на законных основаниях.

Все дело в том, что законодательство ОАЭ защищает всех участников сделок. В том числе и тех, кто снимает жилье. Оказалось, что квартиру продали вместе с арендаторами. Так в придачу к недвижимости на берегу Персидского залива наш клиент получил проблему в виде арендаторов.

Закон в Арабских Эмиратах четко называет причины, по которым можно выселить квартиросъемщиков. Их всего три:

• владелец планирует делать в квартире ремонт, требующий выселения жильцов;
• владелец планирует жить в квартире сам;
  
• владелец собирается квартиру продать.
  

В любом из этих случаев собственник жилья обязан уведомить арендаторов о выселении за год. За этим строго следит Департамент земельных отношений. В истории с нашим клиентом ждать год продавец квартиры не хотел. Недобросовестная фирма-посредник о том, что квартиру снимают, предпочла умолчать.

В Эмиратах вы не можете повысить плату за аренду своей квартиры на любую сумму. Размер повышения берется не с потолка, а регулируется правительством Эмиратов. Есть официальные цифры средней стоимости жилья в вашем районе. И есть формула, по которой можно повышать стоимость аренды.

Если стоимость квартиры выросла на 5000 дирхамов, то никакого повышения аренды быть не может.

При подорожании стоимости квартиры на сумму от 5 до 10 тысяч дирхам можно повысить аренду на 5%. При подорожании на 10-20 тысяч – на 10%, на 20-40 тысяч – на 15%, на 40 и больше, можно повысить аренду максимум на 20%. Важно: цену на аренду собственник имеет право повысить только раз в год.

Той вторички, которую мы представляем себе в России в виде запущенных советских квартир с запахами прошлого и пылью веков из-под ковров, – в Эмиратах нет и в помине. Как нет и домов, отживших свой век и обреченных под снос. Вторичка в центральных районах Дубая – это относительно новая недвижимость современного вида и планировки, чаще всего с хорошим ремонтом.

В Дубае по соседству с новым только что сданным небоскребом буквально через месяц вырастает новый, еще более технологичный небоскреб. «Вчерашние» объекты недвижимости проигрывают разве что внутренней инфраструктурой, чуть менее комфортной для жильцов. Также надо понимать, что каждый новой дом в ОАЭ строится с учетом ошибок предыдущего, а значит качество свежепостроенного жилья становится лучше. Алгоритм покупки недвижимости в Эмиратах тоже не похож на российский. Здесь простое и вполне дружелюбное законодательство. И главное, квартиры на вторичном рынке в Эмиратах стоят на 30%-50% дешевле, чем жилье той же площади в новостройках.

Ему пришлось потратить какое-то количество нервных клеток и денег, пока наши брокеры смогли договориться с арендаторами закрыть договор раньше, предложив им выгодные условия. Правило на будущее – тщательнее подходить к выбору компании, которой вы доверяете покупку недвижимости в ОАЭ. Брокеры должны иметь опыт работы на вторичном рынке и разбираться в нюансах местного законодательства.

А вообще брокеры в Эмиратах не любят заниматься вторичкой, потому что сделки с ней сложнее и неприбыльные. Чтобы заниматься вторичкой, брокеру нужно иметь лицензию, официально полученную в Дубае. Обучение и разрешение на экзамены стоит под 100 000 рублей. Плюс в Эмиратах так сложился рынок недвижимости, что покупатель недвижимости платит 2% и эти 2% делятся пополам на два агентства — продавца и покупателя. В то время как при продаже первички застройщик платит брокеру 4-6%, что значительно интереснее.

Агентств недвижимости в Дубае – тысячи. LP Estate – одно! Департамент новостроек и вторичной недвижимости – часть международного холдинга «Лазарчук и партнёры». Мы сами живем в Эмиратах и знаем каждый дом. С нами покупка недвижимости в ОАЭ – комфортный и безопасный процесс.