Приобретение недвижимости в Индонезии, часть 1: Основания и способы приобретения, введение в риски
Хотите приобрести недвижимость в Индонезии, в райском Бали? Возможно, чтобы приезжать в сезон на свою виллу. А может, чтобы реализовать очередной девелоперский проект, выгодно разместив свои деньги из России.
В этой статье я и мой партнер, Alveen Sengkey – юрист по недвижимости, открываем серию постов о юридических аспектах ведения бизнеса, приобретения недвижимости и налогообложения в Индонезии и, в частности, Бали.
Индонезия – самая быстрорастущая экономика в ЮВА[1]. Во многом, рост обеспечивает индустрия туризма и отдыха. Типичным способ вложения иностранным инвестором денег в такой модели – постройка виллы и сдача ее в аренду. Обычно, бизнес по сдаче вилл проносит от 7 до 12,5% годовых и позволяет окупить инвестиции в горизонте 10 лет. Поэтому многие иностранцы приобретают недвижимость в инвестиционных целях (проекты отелей и вилл) или личных (аренда вилл) .
Иностранец вправе приобрести недвижимость в долгосрочную аренду, как частное лицо либо приобрести в собственность через юридическое лицо в форме PT PMA (аналог общества с ограниченной ответственностью с иностранными инвестициями)[2]. В такой компании иностранный гражданин может участвовать лично, через иное юридическое лицо.
Самая популярная форма владения недвижимостью – долгосрочная аренда сроком до 30-40 лет. Как и в любой сделке с недвижимостью, такое вложение сопряжено с несколькими группами рисков: (1) связанных со спорами относительно права собственности (продажа недвижимости мошенниками, наличие наследственных споров) , (2) наличия спора о границах земельного участка, (3) зонирование, (4) заключение и исполнение договора.
Зонирование подразумевает выяснение, например, категории земельного участка и разрешенных видов использования. Вы можете купить земельный участок, на котором запрещено строительство.
Есть и нюансы заключения и исполнения самого договора. Допустим, сопрождается проект заключения договора аренды для строительство вилл сроком на 30 лет и в договор пропустили условие арендодателя о праве одностороннего расторжения договора. Арендатор два года исправно вносил плату, но получили уведомление о расторжении договора. Признает ли суд уведомление незаконным?
Ответ: «Зависит», Если арендатор сразу внес аренду за 30 лет, то суд аннулирует уведомление о расторжении договора аренды. Если же платежи были помесячные, то суд признает расторжение законным.
Это лишь один из примеров «фишек» недвижимости в Индонезии.
О других особенностях приобретения недвижимости в Индонезии, ее налогообложении в следующих статях.
[2] Статья 5 Закона Республики Индонезия «Об инвестициях»