Итоги релокации-2022 для Турции: ажиотаж у инвесторов, ограничения миграции и осторожные прогнозы

Год подходит к концу, а значит время подводить предварительные итоги. Для полноценных итогов пока рано, т.к. экономическая статистика появится уже в январе-феврале, но основные тренды для миграции и инвестиций в Турции мы с вами уже можем определить. А затем попытаемся посмотреть наперед, что же нас ждет в ближайшей перспективе.

Главным индикатором «здоровья» экономики является рынок недвижимости, а для миграции – спрос на жилье у иностранцев. Так, средняя цена продажи 1 м² жилья в Турции к началу IV квартала составляла 11 972 турецкие лиры (TL), что на 202% выше прошлогоднего показателя и заметно опережает девальвацию лиры (просела с 13 TL в январе до 18 TL за $1 в декабре). То есть это реальный рост цен не только в лире, но и в долларе США.

В свою очередь общие продажи недвижимости в Турции сокращаются – как год к году, так и квартал к кварталу. Так, по итогам третьего квартала зафиксировано 330 тыс. сделок, что на 17% меньше прошлогоднего показателя и на 19% - второго квартала текущего года. Спад продаж иностранцам -16% и -32% соответственно.

Это значит, что интерес к Турции ослабевает? Отнюдь – он растет, но не в количественном, а в денежном выражении. Средний чек вырос почти вдвое за год и достиг $450 тыс. за один объект, что примерно соответствует лимиту в $400 тыс., который дает право на гражданство Турции. Право на ВНЖ через инвестиции, напомню, дает приобретение жилья на сумму $75 тыс.

Так выглядит динамика продаж по кварталам за последние два года:

· I квартал 2020 года – 341 тыс.;

· II квартал 2020 года – 283 тыс.;

· III квартал 2020 года – 536 тыс.;

· IV квартал 2020 года – 338 тыс.;

· I квартал 2021 года – 263 тыс.;

· II квартал 2021 года – 289 тыс.;

· III квартал 2021 года – 396 тыс.;

· IV квартал 2021 года – 542 тыс.;

· I квартал 2022 года – 320 тыс.;

· II квартал 2022 года – 406 тыс.;

· III квартал 2022 года – 330 тыс.

Топ-10 покупателей-иностранцев турецкой недвижимости в ноябре (ситуация почти не менялась с февраля):

РФ - 2575 сделок;

Иран - 519;

Ирак - 331;

Украина - 277;

Германия - 224;

Казахстан - 191;

Саудовская Аравия - 128;

Кувейт - 116;

Азербайджан - 104;

Великобритания – 92.

Примечательно, что позицию украинцев в Топе еще в январе занимали казахстанцы, что было связано с протестами в этой стране. Если где-то что-то происходит, то народ начинает массово бежать в Турцию – таков тренд. Так, россияне показывали пиковый спрос дважды – в феврале-марте и в октябре-ноябре. Нетрудно догадаться с чем это было связано.

Кроме того, согласно доступным соцопросам, Турция лидирует среди россиян как место для релокации и получения второго гражданства. 31% тех, кто намерен сменить страну пребывания, назвали именно эту республику. Далее идут ОАЭ (22%) и Кипр (14%), а лишь затем страны Карибского бассейна и Европы.

При сравнении с другими месяцами получается, что спрос на недвижимость в Турции растет главным образом за счет россиян и украинцев, которые нарастили за год свои позиции и сейчас формируют долю примерно в 40% среди иностранцев. Другие иностранцы наоборот динамику замедляют т.к. не справляются с такими высокими ценами.

Возможность легализовать себя через приобретение жилья стало главным конкурентным преимуществом Турции. Но лимиты для программы «Гражданство в обмен на инвестиции» были повышены весной, а также был введен бан некоторых районов для иностранцев (где уже проживает много нерезидентов).

Эти меры как раз и были направлены на то, чтобы сбить ажиотаж рекордных показателей второго квартала – цели власти были достигнуты, что мы и видим по коррекции на рынке.

Однако полностью победить внешний спрос не удалось т.к. подходящего жилья под гражданство или ВНЖ банально перестало хватать на всех желающих. То есть спрос все еще толкает цены вверх, но продажи сокращаются. Эти же факторы влияют и на местную аудиторию.

Из-за стремительно растущих цен на жилье, которое теперь не по карману большинству турок, и из-за растущих ставок ипотеки продажи также замедляются. Особенно более дорого нового жилья. Из 330 тыс. сделок в 3-м квартале года 227 тыс. касались вторичного рынка.

Всего же за 9 месяцев продажи составили 96 тыс. объектов или 72% от всех сделок с жилой недвижимостью. Впрочем, продажи год к году и квартал к кварталу все равно сократились примерно на 20% в количественном выражении, но удвоились в денежном.

На продажи также влияет рост ставок по кредитам – средний показатель достиг 21,5%, в то время как еще летом было 18,5%. Это самый высокий уровень ипотечных ставок с 2019 года. По этой причине продажи в кредит в ноябре обвалились сразу на 43%. К слову, иностранцы в Турции также имеют право на ипотеку, если смогут уплатить 50% стоимости жилья сразу.

Еще одной особенностью года стало то, что динамика продаж на первичном и вторичном рынке стала отличаться все сильнее – «первичка» замедляется, а «вторичка» наоборот ускоряется.

Я думаю все знают разницу между вторичным и первичным рынком с точки зрения инвестиций – они универсальны для любой страны, отличаясь лишь цифрами. На первичном рынке – то есть в новое жилье – инвестируют чаще всего для получения прибыли. Чем раньше ты вошел в проект – тем выше итоговая прибыль.

В Турции есть три этапа строительства, на которых можно входить в проект. Самый ранний (и самый прибыльный) – на этапе котлована. Он же самый рискованный, хотя риск недостроев в Турции сведен почти к нулю (я об этом уже писала ранее). Второй этап – на этапе получения технического паспорта, когда дом еще не достроен, но уже поставлен на учет. Ну и третий – ввод дома в эксплуатацию, разрешение к заселению.

С каждым этапом дисконт сокращается. Но после сдачи дома в эксплуатацию недвижимость все равно растет в цене с каждым годом. Как вследствие рыночной динамики, так и после улучшения инфраструктуры района вокруг. Особенно влияют на цену транспортные проекты – дорожные развязки, метро, каналы, мосты и т.д. Вдоль того же Стамбульского канала стоимость на жилье выросла практически вдвое в некоторых локациях.

А что же «вторичка»? Заработать на ней с перепродажи сложнее (хотя тоже можно – в центре Анталии или Стамбула к примеру), но зато ее можно сдавать в аренду и главное – в ней можно жить самим. Как часто поступают иностранцы? Себе для жизни берут жилье попроще (в т. ч. «вторичку»), а для получения пассивного дохода вкладывают в новые объекты. Потом объединяют это одним договором и получают право на гражданство в обмен на инвестиции.

Добавлю еще такой нюанс – новое жилье можно брать в беспроцентную рассрочку, а на вторичном рынке только ипотека. Кредиты иностранцам доступны, но ставки сейчас не радуют. Хато так можно «застолбить» объект и зафиксировать цену даже если прямо сейчас всей суммы нет – цены ведь удваиваются каждый год (пока соберешь нужную, стоимость опять вырастет).

Нет смысла ехать в другую страну, не имея средств на проживание. Потому большинство «беженцев» либо имеют заработок на удаленке, либо сознательно инвестируют в недвижимость так, чтобы получать пассивный доход с аренды и с перепродажи объекта года через 3. И тут вопрос роста цен становится ключевым – ведь это годовые с инвестиций.

В целом, средний период возврата инвестиций в Турции – 19 лет. Но это если учитывать только доход с аренды. С приростом стоимости почти 500% в лире и 200% в долларе США за последние 4 года, доход с жилья превращается в очень перспективное направление, даже если у вас есть постоянная работа.

Многие, кто приходил ко мне чтобы купить жилье для жизни, через год-два, видя ситуацию с ростом цен, начинали интересоваться об аренде и перепродаже. Особенно сильно растет популярность услуги «доверительное управление» у выходцев из СНГ.

Это когда недвижимость на определенный срок передается управляющей компании, которая не только следит за состоянием жилья, но и находит постояльцев, собирает с них ежемесячные платежи и т.д. за небольшую комиссию. Так аренда для владельца жилья превращается в настоящий пассивный заработок.

В Стамбуле и Анталии средняя стоимость аренды в месяц превышает 10,2 тыс. лир. В Мерсине, Алании и других менее популярных локациях – 6-8 тыс. в месяц. Для сравнения, в Анкаре – средний показатель 5 тысяч TL. В среднем, 80-90 лир на 1 квадратный метр в месяц (в Стамбуле 94 лиры). Но еще раз – это средняя стоимость. Если вы ищете что-то уровня комфорт или премиум, то умножайте вдвое, если не больше. Премиальное жилье (особенно приморские виллы) окупаются не за 19 лет, а гораздо быстрее (до 15 лет без учета перепродажи).

Так вот, 2022 год с точки зрения б/у жилья просто «звездным часом» - рост продаж составил в среднем за год 30%, с пиками до 45% в марте-апреле. Как раз после кризиса 24 февраля. Второй пик был в конце сентября и октябре. В целом, продажи на вторичном рынке заняли ¾ всех продаж жилья в Турции.

В первую очередь для турок, но и иностранцы проявляют все больший интерес на фоне растущих цен на новое жилье. Может гражданство по упрощенной процедуре так и сложнее получить, но уж ВНЖ с лимитом в $75 тыс. точно станет доступнее. Причем даже б/у жилье сейчас перепродать легко – берут всё, что продается.

С точки зрения перепродажи, тут очень много нюансов, среди которых ключевыми можно назвать локация и состояние жилья. Средний срок от публикации объявления до завершения сделки в Турции – 61 день. По итогам III квартала года в топ-3 по приросту цен оказались города Анталия, Мерсин и Стамбул.

Цены в Анталии, например, за 12 месяцев выросли на 244% в лире, а средняя оценка одного квадратного метра – до 17 123 TL, средний чек – 2 054 760 TL. Если учесть дисконт до 30% на вход в строительный проект на ранней стадии (на этапе котлована), то доходность объекта достигает почти 300% за год в лире и до 70% в долларе. Но это, конечно, не во всех объектах. Но 25-30% годовых в долларе это вполне реально для Анталии, Алании и Финике (в Финике до 40-50% т.к. он самый перспективный на сегодня)

Для сравнения – Мерсин проигрывает Анталии всего 1% с показателем годовой доходности в 243% и стоимостью 2квадрата» 10 923 TL. Средний чек, однако, тут ниже – 1 583 835 лир. В Стамбуле цена продажи за 12 месяцев достигла 241%, но надо понимать, что тут цены и до того были на порядок выше, чем в Анталии или Мерсине.

Средняя оценка квадратного метра для жилой недвижимости тут 20 208 TL, а средний чек – 2 424 960 TL. А вот столица, Анкара, от лидеров заметно отстает – +212% прирост цен и средняя цена за метр 9 047 TL.

Но если тут так всё хорошо и выгодно, то почему же статистика противоречивая, о чем мы знаем еще из предыдущих разделов статьи? Ответ – миграционные волны и реакция на них турецкого общества и властей, которые специально пытаются сбить ажиотаж. Под «волной» я понимаю относительно резкий рост спроса на жилье, аренду, ВНЖ и гражданство – причем очень сильно локализованный по регионам «Турецкой Ривьеры» (в первую очередь – в Анталии).

Начинался 2022 год с осторожного оптимизма по поводу выхода мировой экономики из коронакризиса, однако почти сразу – уже в январе – случился кризис в Казахстане. Затем случилось 24 февраля и еще более масштабный кризис в Европе и Азии, с эпицентром в Причерноморье. После чего последовали кризисы в Таджикистане и Кыргызстане, в Сирии, затем «частичная мобилизация» осенью и… вот мы здесь. Да, год был сложным.

В Турцию в 2022 году хлынул поток тех, кто спасался от войн и политических рисков. Почти все страны в этом году несли потери – но не Турция. Фактически, страна стала «последней тихой гаванью» и обладателем «золотой акции» в регионе.

Поток мигрантов в страну был мощным, но не постоянным, имел ярко выраженные волны, которые соответствовали описанным кризисам в соседних странах. Так, первый всплеск миграции мы видели уже в январе и начале февраля – у казахстанцев, которые начали активно скупать жилье с целью получения вида н жительство (ВНЖ) и гражданства.

Вторая волна была в конце февраля и марте – на этот раз массово поехали на турецкие берега россияне и украинцы. Причем в невиданных ранее масштабах. В рейтинге покупателей недвижимости в украинцы ворвались в Топ-5, а россияне закрепились на 1-е месте, потеснив многолетних лидеров иранцев.

Летом спрос все еще был высоким, но постепенно стал утихать, пока в РФ не объявили «частичную мобилизацию» в конце сентября. Если в феврале-марте в Турцию бежали люди более высокого достатка, то в сентябре-октябре ехали уже все, у кого была возможность (все мы помним как трудно было тогда выехать из РФ в Турцию).

Сейчас же мы видим определенное затухание спроса на жилье и легализацию мигрантов в Турцию, но это, скорее всего, временно – в декабре и ноябре трафик в Турцию традиционно вновь увеличивается. Мы видим затухание не потому, что поток прекратился – просто на фоне взрывного спроса февраля-марта и октября на ВНЖ и гражданство нынешние показатели продаж иностранцам кажутся более скромными, хотя еще год назад мы бы их наверняка посчитали рекордными.

Одной из ключевых причин того, почему люди из СНГ стремятся именно в Турцию является простота легализации. Даже в ОАЭ или на Кипре это сложнее и дороже. При том, что в Турции гораздо больше русскоязычной аудитории. В некоторых районах Анталии русскую речь (пусть и с разными акцентами), слышишь чаще, чем турецкую.

То есть тут еще и среда благоприятна для ускоренной адаптации иностранца. Простота легализации, цены на уровне крупных городов СНГ и множество соотечественников – вот главные факторы выбора Турции для релокации.

Но в 2022 году эти факторы сработали настолько мощно, что повлияли на жизнь самих турок. Выше мы с вами разбирали динамику цен на недвижимость – иностранцы, которым надо обязательно найти жилье стоимостью $400 тыс. для получения гражданства, очень сильно толкают расценки вверх.

То же самое с арендой – наплыв иностранцев создал условия, при которых самим туркам стало не хватать жилья. Власти, естественно, отреагировали на социальный запрос ограничениями для иностранцев на заселение отдельных регионов, а также повышением лимитов по программе «Гражданство в обмен на инвестиции».

Также были предприняты меры по ужесточению «финансовой дисциплины» - изменены требования к оформлению сделок с точки зрения платежей и оформления. Например, теперь с одного объекта может быть выдан лишь один инвестиционный сертификат (который и дает право на гражданство). Ранее дорогие объекты делили на доли в собственности и могли оформлять сразу несколько семей. Все изменения, которые вступят в силу с 1 января я опишу отдельной статьей.

Подытоживая информацию по ценам, спросу и волнам миграции, мы получаем общую картину. И выходит, что на конец 2022 года спрос на Турцию все еще рекордный, а попытки властей его ограничить не столько нормализуют рынок, сколько вводят некоторый хаос и приводят рынок к незначительной коррекции.

То есть фундаментально эти ограничивающие инициативы практически ни на что не влияют и не повлияют, пока у Турции сохраняются те самые конкурентные преимущества перед ОАЭ, Кипром и пр. Это – простая легализация для иностранца, недорогая жизнь (в долларовых ценах), комфорт, солнце, море, анонимность и стабильность (по крайней мере на фоне всех остальных государств региона).

Бонусом – отличные возможности для инвестиций на растущем рынке и для пассивного заработка. Ну на чем еще можно получить до 70% годовых в долларе США? А на раннем инвестировании в проекты в Финике можно.

Хотя, прямо скажем, наибольшую выгоду получили те, кто пришел раньше – чем дольше ждать, тем выше цены и тем меньше действительно прибыльных проектов. Хотя 25-30% годовых это тоже неплохо. Давайте сравним показатели, например, с доходностью инвестиций в недвижимость в Москве в 2022 г. В чью пользу будет сравнение и открывает ли жилье в Москве весь мир, как второе гражданство Турции?

Пока сравнение будет в пользу в Турции, будет и спрос и продажи. Но такая невероятная динамика с приростом цен на 200% за год – такого, конечно же, быть не должно. Рынок перегрет и в 2023 году он должен стабилизироваться, войти в «новую нормальность». Вероятно, динамика цен и спроса будет с каждым кварталом понемногу утихать.

По крайней мере до того, как случиться что-нибудь новое, что заставит россиян массово искать убежища в «тихой гавани». Опыт последних лет показывает, что лучше не ждать этого, а готовить «запасной аэродром» заранее.

Среди трендов будущего года будет коррекция рынка «первички» и еще больший рост спроса на вторичном рынке жилья – да, оно не дает таких сверхдоходов, как новые объекты, но формирует основания для получения ВНЖ и «убежище» в стране. Главным же вопросом на 2023 год станет – повысят ли весной лимит на гражданство до $600 тыс.? Власти хотели уже в декабре, «под елочку», но отложили.

Главными глобальными рисками остаются войны и нестабильность в соседствующих с Турцией регионах, а внутренним – предвыборная кампания и инфляция. На первый взгляд внутренняя политическая жизнь страны не должна ничем удивить в 2023 году, но будет видно – «черные лебеди» и неожиданности это хит сезона.

На вопрос останется ли Турция «тихой гаванью» и в следующем сезоне – однозначно останется. Но «билет на вход» вырастет уже с весны. Так что если есть стремление к релокации поближе к морю и солнцу, то этот процесс лучше не затягивать. А лучший способ себя легализовать и еще получить пассивный доход на красивую жизнь в стиле рантье – приобрести жилье. Да, вот так просто.

Татьяна Гюнеш, соучредитель инвестиционного холдинга Expert Group (Турция).