Россияне купили в марте 1175 квартир в Турции – это много или мало и как иностранцы влияют на экономику страны?

В конце апреля Турецкий институт статистики (TUIK) традиционно публикует данные по рынку недвижимости и внешним инвестициям по итогам марта. А март, как вы помните, это первый месяц после самого мощного за последнее столетие землетрясения в Турции. Да еще и на фоне предвыборной кампании перед майскими выборами…

В какую картину складывается весь этот «пазл», какое место занимают там инвесторы из России и будет ли страна и далее «тихой гаванью»? Давайте подумаем над этим вместе.

Начнем с вопроса, заявленного в заголовке – динамика продаж и спроса на турецкую недвижимость у иностранцев в марте. Итак, в марте иностранцы приобрели 3415 объектов (домов и квартир), что всего на 65 лотов, но все же больше февральского показателя. То есть в сравнении с предыдущим месяцем динамика положительная, хотя и пока слабая.

Однако если сравнивать март-2023 с мартом-2022, то продажи окажутся меньше на 38%. Но спад при этом будет очень неравномерным. Больше всего после февральских событий сократились продажи выходцам из стран Запада, а также из Азии. Однако инвесторы из Топ-5 традиционных лидеров спроса спрос замедлили в феврале, но не радикально – а в марте (в сравнении с февралем) даже демонстрируют стабильность, вопреки ожидаемому многими обвала.

А кто же входит в Топ-5 покупателей турецкой недвижимости? Это Россия, Ирак, Ирак, Украина и Казахстан – и именно в таком порядке. Россияне выбились в лидеры после 24 февраля прошлого года и сдавать позиции не намерены – количество желающих перебраться в Турцию утратило взрывную динамику, но зато обрело стабильно высокие показатели. Причем этим намерениям не помешало даже землетрясение.

Так, в марте российские инвесторы оформили 1175 сделок с турецкой недвижимостью. В феврале было 1183 лота, а в январе – 1592. Как видим, динамика негативная. Но не стоит забывать, что до февраля 2022 года россияне приобретали в месяц в среднем по 300-400 объектов (в марте 2021 года было, к примеру, 419 лотов, что втрое ниже показателей нынешнего марта). И судя по количеству запросов – спрос на Турцию у россиян в ближайшее время обваливаться не будет.

Для сравнения дадим статистику ближайших конкурентов. Иранцы в марте приобрели в Турции 472 объекта, иракцы – 165, украинцы – 160, а казахстанцы – 121. В отличие от россиян, у остальных участников Топ-5 мартовские показатели немного выросли – примерно на 10-20 лотов. Но у них спрос и просел сильнее в феврале, чем у россиян и сейчас начал быстрее восстанавливаться.

Зарубежные инвесторы проявляют активность не по всей Турции, а выборочно – в Стамбуле и локациях «Турецкой Ривьеры», «столицей» которой является Анталия. А вот местные жители, помимо Стамбула, раньше больше предпочитали Измир и Анкару, но в этом году внезапно тоже ринулись в Анталию… Почему? Потому что южное побережье относится к наиболее безопасной зоной с точки зрения угрозы землетрясений.

Но давайте обо всем по порядку… Иностранцы в марте чаще всего покупали недвижимость в Анталии (1324 сделок), Стамбуле (1090) и Мерсине (240). Примечательно, что до декабря 2022 года лидером был Стамбул, однако Анталия по спросу вышла на первое место и в феврале-марте там лишь закрепилась.

Что касается внутреннего рынка, то картина выглядит следующим образом – Стамбул (32 тыс. сделок), Анкара (20 тыс.), Измир (15 тыс.), Анталия (11 тыс.), Бурса (11 тыс.). Всего за месяц продано 105 тыс. объектов, что гораздо выше февральского показателя в 80 тыс. – в отличие от иностранцев, которые живут в «информационном пузыре» из негатива о землетрясениях и выборах, местные инвесторы уже активно наращивают покупки и продажи.

Годом ранее в Анталии было примерно на треть меньше. На внутреннем рынке Анталия (как сам город, так и населенные пункты одноименной провинции) резко стала востребована в феврале, после землетрясений – потому что «Турецкая Ривьера» находится в наиболее тихой сейсмической зоне, вдали от разломов (тихой по турецким меркам).

Если из общего числа сделок в Анталии вычесть долю иностранцев, то выйдет, что зарубежные инвесторы тут занимают долю чуть менее 10%. Это важно, т.к. отдельные районы закрывают на выдачу ВНЖ иностранцам, если там проживает более 20% неграждан.

А для получения гражданства или ВНЖ надо приобрести жилье именно у гражданина Турции – у другого иностранца можно покупать под отдых, заработок с аренды для туристов, но не под легализацию.

Безусловно, эти показатели связаны лишь косвенно (для легализации важнее количество населения, чем сделок), но все же дополняет общую картину. Неудивительно, что для легализации иностранцы выбирают Стамбул – 1 тыс. сделок там на фоне общего количества в 32 тыс. это практически незаметно для рынка. Да и достичь лимита в 20% от 15 млн жителей – задачка с «запасом» по времени.

Недвижимость это особая категория товара, без которого и жить нельзя (по крайней мере долго под открытым небом), и покупать накладно. Потому на спрос влияют разные факторы, среди которых ключевыми являются платежеспособность покупателя и инфляция/девальвация в стране. Это помимо факторов географических, логистических, маркетинговых и т.д.

И надо сказать, что продажи на внутреннем рынке с каждым месяцем падали, реагируя на таким образом на постоянный рост цен на недвижимость в Турции. А за прошлый год они выросли почти на 200% в турецкой лире и на 60% в долларе США.

Это всё в среднем – в Стамбуле или Анталии, где общий спрос дополнительно подстегивают иностранцы, рост цен гораздо выше. Ликвидные новые объекты на этапе котлована вообще найти сложно (конечно, если у вас нет тут знакомых вроде меня). Инфляция же, в свою очередь, связана с девальвацией лиры (-30% за прошлый год) и неоднозначным регулированием учетной ставки Центробанком.

Короче говоря, платежеспособность тех, кто зарабатывает в лире, в пересчете на доллары или евро, медленно сокращалась в течение года, хотя сейчас ситуация стабилизировалась (годовая инфляция в марте была 50% и «угасает» примерно на 2% в месяц). В свою очередь, потребительские цены в долларах тоже сокращаются или, если мы говорим про жилье, растут менее активно, чем в лире, что выгодно иностранцам.

Таким образом, Турция в 2022 году стала гораздо привлекательнее и доступнее для иностранцев, но при этом сами турки такому исходу оказались не очень рады. Например, средний чек на жилье в марте составляет 2,3 млн лир или 120 тыс. долл. Для приморских районов эту цифру можно смело удвоить.

Как долго вы будете на нее собирать имея средний турецкий доход в 1000 долл./мес.? А вот иностранцев, которым срочно надо «заземлить» капиталы и получить ВНЖ в безопасной локации, такие расценки не пугают. Хотя даже у них спрос замедляется.

Впрочем, не стоит думать, что в Турции все так плохо – несмотря на инфляцию, реальные доходы граждан в сравнении с 2018 годом выросли примерно вдвое. Как пример – минималка (в 2018 г. было 280 долл., а на конец 2022 – 455 долл.). Просто цены последний год росли быстрее, чем реальные доходы. Однако сейчас ситуация успокаивается.

Если иностранные инвесторы так влияют на цены, что жилье становится менее доступным самим туркам, то почему власти этот тренд поддерживают? И нет ли в этом рисков для внешних инвесторов? Безусловно, риски есть, но тренд на привлечение иностранцев будет сохранен просто потому, что этого требуют фундаментальные особенности турецкой экономики.

Объясняю почему… На данный момент главной проблемой Турции является финансовый баланс, а точнее – огромный дефицит иностранной валюты. Все эти игры Центробанка с учетной ставкой и прочие ухищрения направлены именно на закрытие дефицита валюты, который по итогам 2022 года достиг невероятных 50 млрд долл.

И эту нехватку валюты надо как-то закрывать, а самый лучший вариант – привлекать иностранных инвесторов. И речь не только про недвижимость – рынок внешних продаж турецких валютных облигаций достиг 25% (хотя еще 10 лет назад их доля была около 1%).

Но наиболее показательна динамика открытия компаний с иностранным капиталом – их было открыто в 2022 г. более 20 тыс. или +682% в сравнении с 2021 годом. Из них 1384 это компании с российским капиталом, но большинство – европейские инвестиции. Более половины – 12 тыс. компаний – было открыто в Стамбуле, а в Анталии, для сравнения, «всего» 725 новых фирм с иностранным капиталом. В приоритете оптовая торговля и АПК.

Что касается туристов, как еще одного поставщика валюты в государство, то турецкие власти и отельеры на этот сезон настроены очень решительно и ожидают солидного прироста в сравнении с прошлым и особенно позапрошлым годами (пандемия тогда сильно сбила приток валюты, и, косвенно, повлияла на проблемы с балансом, что и отразилось на курсе лиры).

Так, на это лето запланированы 1350 регулярных еженедельных авиарейсов только в Россию. При этом граждане РФ могут находиться на территории страны до полугода в рамках «безвиза», а также право на «туристический ВНЖ» сроком на год (можно получить один раз в обмен на долгосрочный договор аренды недвижимости).

В целом, динамика после 24 февраля 2022 года (а особенно после сентября) показывает, что вариант с отдыхом в Турции как способ на «переждать» рассматривают очень многие и для этого созданы все условия. Россияне «голосуют ногами» за турецкий пляж, вместо казарм. И спрос сейчас, даже на фоне землетрясений, остается на очень высоком уровне - еще в прошлом году он считался бы рекордным.

Но устраивает ли самих турок наплыв иностранцев? Большинство постоянного населения курортов – устраивает и даже более чем. Ведь на иностранцах держится львиная доля экономики «Турецкой Ривьеры». Если сам город Анталия имеет вполне развитые другие сектора экономики, то условная Алания ориентирована почти исключительно на туристов и зарубежных инвесторов в недвижимость.

Тем не менее, недовольные всегда найдутся. К тому же в условиях предвыборной кампании, которая в Турции как раз в разгаре. Вопрос иностранцев стал очень дискуссионным и муссировался довольно долго в СМИ (особенно оппозиционных). Причем даже был зарегистрирован законопроект, запрещающий иностранцам владеть недвижимостью.

Этот документ как раз голосовали в апреле – его депутаты вполне благополучно провалили, сохранив за иностранцами все права и возможности. Когда депутатам предложили выбор между недополучением миллиардов в валюте (и нового витка обвала лиры) и сохранением благоприятных условий для иностранцев, то вопрос решился сам собой. Обваливать собственную экономику под выборы депутаты не решились.

Сохранение курса на поддержку иностранцев, однако, не значит, что вольница останется на прежнем уровне. Власти продолжат попытки управлять внешним спросом. В течение 2022 года требования к иностранцам начали ужесточать. В том числе и закрывать отдельные районы, где иностранцев уже проживает свыше лимита в 20% от общего населения. Также были повышены лимиты по программе «Гражданство в обмен на инвестиции» до 400 тыс. долл.

То есть лимиты вводят, но так, чтобы спрос замедлился, а не прекратился. И вполне вероятно, что также власти будут поступать и далее, ограничивая миграцию в наиболее заселенные локации, но при этом открывая под заселение новые.

Например, в Анталии заблокировали выдачу ВНЖ в самых популярных у туристов центральных районах, но зато дали «добро» на освоение целого нового района Алтынташ, где нет никаких ограничений, рядом аэропорт и «русские кварталы» (тут «русскими» называют всех выходцев из СНГ).

И такая политика вероятно сохранится и после выборов, потому что лидер оппозиции Кылычдароглу уже высказывался в поддержку иностранного капитала, а политика Эрдогана и без того ясна.

Про оппозиционеров стоит задумываться, т.к., вопреки ожиданиям аналитиков, по последним соцопросам их кандидат набирает 47-49% против 45% у действующего президента Турции и уже побеждает не только во втором, но и в первом туре. Впрочем, времени до голосования еще достаточно, а цифры непосредственно на выборах прогнозировать не будем.

Главное, оппозиционеры обещают «вернуть либеральный курс», который был у того же Эрдогана периода наибольшего экономического роста Турции в 2000-е. Причем в стан оппозиции перешел тот самый министр, который осуществлял этот курс в правительстве тогда еще премьера Эрдогана. Да, все сложно, но курс обеих сил понятен - иностранных туристов и инвесторов трогать не стоит.

Кто бы не победил, аналитики, однако, ожидают дальнейшее ослабление лиры, что должно привлечь еще больше иностранного капитала и туристов, потому что сделает активы в лире еще доступнее, а экспорт - дешевле в валюте… Да и с учетной ставкой пока не все ясно, хотя инфляция, как уже было сказано, сокращается – со 110% в 2022 году до 50% в марте. Сокращается также безработица, как и налоги для бизнеса.

Время покажет, насколько удачными будут меры правительства и старого или нового президента для решения накопленных проблем. Нынешняя статистика наглядно показывает, что февральский кризис еще не преодолен, но динамика экономики и рынка недвижимости скорее позитивная, а отложенный спрос велик.

В основе этого позитива – высокий спрос со стороны иностранцев на Турцию и турецкие активы. Так что 1175 объектов за месяц из заголовка это важный индикатор того, что в эту страну верят внешние инвесторы.

Татьяна Гюнеш, соучредитель инвестиционного холдинга Expert Group (Турция)

#турция #недвижимость #инвестиции #миграция #выборы #туризм #инвесторы #курсвалют