Турецкая “тихая гавань” возвращает популярность у инвесторов из России

Недавние «мятежные выходные» привели к резкому спросу на рейсы до Турции, как едва ли не последней «тихой гавани», доступной россиянам. Но тренд на восстановление покупки недвижимости в республике с целью получения вида на жительство (ВНЖ) и второго гражданства «развернулся» еще в мае, после турецких выборов.

Надо сказать, этот период показал целый ряд новых тенденций, которые будут интересны всем, кто намерен перебраться в Турцию на постоянное проживание или «на переждать». Курс лиры, который обновил новые минимумы в прошлую пятницу, дополняет общую картину.

Турецкий институт статистики традиционно публикует статистику продаж недвижимости за предыдущий месяц во второй половине следующего. Таким образом, данные по итогам мая во второй половине июня являются наиболее актуальными. И говорят они прежде всего о восстановлении спроса на жилье – как у самих турок, так и у иностранцев.

Интересно, что структура продаж по странам в мае претерпела заметные изменения. Да, россияне остались лидерами среди покупателей, потеснив иранцев еще в феврале 2022 года, но все, кто ниже второй позиции «перетасовались», оформив новый «рельеф» внешнего рынка.

Рейтинг покупателей за май:

Что касается россиян, то в мае 2023-го они приобрели 991 объект. Это меньше, чем в мае 2022-го (1275), но почти в 10 раз выше, чем в мае 2021-го (119 ед.). Да, если сравнивать с рекордами 2022 года, то динамика отрицательная. Но в динамике по годам мы видим огромный прирост спроса у российских инвесторов на турецкое жилье для легализации и заработка.

Граждане Ирака в прошлые годы занимали традиционно второе место в рейтинге, а после февраля 2022-го – третье, уступая его в отдельные месяцы украинцам. Однако в мае продажи иракцам буквально провалились, опустившись ниже показателей граждан Германии. Иракцы опустились сразу на пятое место.

В свою очередь «немцы» (это чаще всего этнические турки) нарастили активность в Турции. Высокую динамику показали инвесторы из США и вообще из стран Запада, а также азербайджанцы. А вот казахстанцы и выходцы из постсоветской Азии активность в мае сократили.

Вероятно, это всё было связано с предвыборной историей, когда в начале месяца многие делали ставку на прозападного Кылычдароглу, а после победы Эрдогана – отложенный спрос начали реализовывать граждане постсоветских стран. В свою очередь инвесторы из Азии проявили себя сдержанно, решив дождаться первых действий обновленного правительства.

В Ассоциации продвижения зарубежной недвижимости Турции (GİGDER) сообщили, что в начале июня продажи иностранцам активно росли, а «отложенный спрос составляет по меньшей мере 1,5 млрд долл.». Там ожидают, что все потери февраля и мая будут компенсированы уже летом.

Вопрос неоднозначный, потому что имеет очень много нюансов. Но если «перегрев» оценивать «по классике» - т.е. спрос превышает предложение – то рынок был «перегрет» ранее, однако сейчас входит в период стабильности. Главное, что входит без «обнуления» всего рынка, сохраняя вполне комфортные ставки доходности в 20-30% годовых в долларе после пиковых 50-70% годом ранее (вот тогда был «перегрев!»).

Всего за месяц было продано иностранцам 3167 единиц жилья в Турции, что на четверть больше, чем в апреле (2557), но на 46,9% меньше, чем в мае 2022 года. Весной прошлого года рынок был на своих исторических пиках и любой нынешний показатель будет меньше прошлогодних.

Активнее всего покупали недвижимость в Анталии, Стамбуле и Мерсине – 1245, 934 и 249 сделок за месяц соответственно. Примечательно, что годом ранее в лидерах был Стамбул, а не Анталия. Так уж сложилось, что выходцы из Азии традиционно стремятся в европейскую часть Турции, а европейцы – наоборот на средиземноморское побережье в азиатской части страны.

Немного выбивается из общего правила Мерсин, который стал пристанищем беженцам из Сирии, с которой граничит, и потому туда чаще всего едут жители из соседних стран, но в целом внешние продажи там не слишком впечатляют. Стамбул и Анталия остаются лидерами, причем распределение идет не только по происхождению инвесторов, но и по их целям.

Если инвестор стремится к легализации себя и своей семьи, то он скорее выберет Стамбул. Если же ему интерес отдых или заработок с недвижимости, то он вероятно выберет провинцию Анталия и городки вдоль побережья «Турецкой Ривьеры», вроде недавно открытого к застройке Финике.

Все дело в том, что в Турции существует очень большая разница между кадастровой и рыночной стоимость жилья. На курортах, вроде Анталии, эта разница может достигать 50%, а вот в Стамбуле всего 1%. На практике это выглядит так – если вам нужно приобрести жилье под легализацию стоимостью минимум 75 тыс. долл., то в Стамбуле надо будет искать жилье с рыночной ценой 76 тыс., а в Анталии – 100-120 тыс. долл. Впрочем, цены в Стамбуле изначально выше, чем в среднем по стране.

В целом, можно делать вывод по иностранцам, что рынок как раз «остывает», сохраняя довольно высокие показатели доходности. Доходность остается высокой т.к. сохраняется спрос на Турцию как на локацию для отдыха и «тихую гавань» - туристы разбирают билеты заранее и практически по любым ценам, жилье под аренду найти всё труднее, а ликвидные объекты разбирают на этапе котлована. Но уже не так активно, как годом ранее.

Кстати, ожидается, что в этот туристический сезон страну посетит 60 млн иностранных туристов. Которым надо где-то жить и отдыхать. За счет этого и сохраняется высокая доходность жилья – особенно с краткосрочной аренды. Что является хорошей новостью для тех, кто инвестировал в недвижимость ранее.

Каждый опытный инвестор знает простую максиму для работы за границей – посмотри сначала как ведут себя местные инвесторы, а потом действуй сам. Общие продажи жилой недвижимости за май составили 113 276 единиц, что на 7,7% меньше прошлогоднего показателя, но зато на четверть выше показателя апреля (85 652). Как видим определенная корреляция с внешними продажами очень заметна.

Лидером продаж на внутреннем рынке остается мегаполис Стамбул, где в мае было продано 18 тыс. лотов (16,3% от всех продаж), а также Анкара – 11 тыс. (9,9%) и Анталия – 6 тыс. (5,4%). Примечательно, что в апреле на третьем месте был Измир, где тогда приобрели почти 5 тыс. лотов. То есть Анталия обошла Измир, главным образом за счет иностранцев, которые нарастили покупки до 1245 лотов в Анталии в мае. Также интересно, что в Анталии каждый 5-й объект приобрели иностранцы, а в Стамбуле – каждый 11-й.

В мае было зафиксировано 27 476 ипотечных сделок, что на 6,3% меньше прошлогоднего показателя, однако выше апрельских данных (21 769). Ипотека является своеобразным индикатором доверия аудитории к банковской системе – чем больше сделок, тем выше доверие. После каждого кризиса объем ипотечных сделок сокращается.

В мае курс лиры был относительно стабильным – и потому люди опять пошли в банки. Но в июня после выборов лира опять сильно просела, а ставки наоборот выросли, потому по итогам июня ожидаем очередной спад спроса на ипотеку.

Было продано 26 952 единицы на первичном рынке жилья и 58 700 на вторичном. Новые объекты заняли примерно 31% от всего рынка, и его доля растет. Но это не говорит о том, что нового жилья строят намного больше – просто продажи «вторички» сокращаются из-за высоких цен и опасения, что старое жилье менее защищено от риска землетрясений (влияние февральской стихии). Кроме того, многие продавцы начали придерживать жилье, в ожидании более высоких цен.

Таким образом, на фоне показателей рекордного прошлого года – показатели падают. Однако динамика уже в рамках 2023 года – растущая, после кризисных показателей мая и февраля. Причем в мае, на время выборов, продажи упали на тот же уровень, что в феврале после землетрясений – а внешние продажи даже ниже. То есть инвесторы испугались проигрыша Эрдогана едва ли не сильнее, чем дрожи земли.

В сравнении показателей за 5 лет можно сделать вывод, что рынок не падает, но возвращается к норме. Он осуществляет коррекцию до показателей 2021 года. Потому что уже с февраля 2022 года рынок действительно стал «перегрет» и спрос сильно превысил предложение, особенно в курортных городах.

На внешний и особенно внутренний спрос влияют цены на недвижимость. А они в Турции продолжают расти, несмотря на снижение продаж. Помимо таких факторов как потребительская инфляция и девальвация лиры (инфляция в мае была 39%, а лира просела на 6,4%), в Турции есть и еще один специфический фактор – дефицит земли под строительство.

В стране действует такая система, что застройщик в большинстве случаев не является владельцем земельного участка, но компенсирует стоимость земли, передавая в собственность землевладельцу часть квартир в уже готовом здании.

Если лет 5 назад владелец земли получал четверть квартир, то сейчас он уже претендует на половину, потому что земля в крупных городах растет даже быстрее, чем жилье (а жилье в лире в 2022 году выросло на 200-250% в Стамбуле и Анталии), что делает проект для застройщика неприбыльным.

В итоге получаем ситуацию, когда цены на жилье растут, но прибыль строительных компаний падает. Растут также затраты на стройматериалы и зарплаты рабочим (а они только в 2023 выросли почти на четверть, хотя цены все равно растут быстрее).

Согласно подсчетам Банка международных расчетов (БМР), объединяющего центробанки 60 стран мира, включая ЦБ Турции, цены на жилье в республике растут опережающими темпами – на 51% за год. И это не в турецкой лире, а в «реальных ценах» - то есть за вычетом инфляции и прочих факторов. Если упростить – то цены в долларе выросли за год примерно вполовину.

Это самый высокий показатель в мире на данный момент. Ближайший преследователь – Израиль – показал рост «всего» на 11%. Далее идут Исландия (+9,9%), Россия (+9,7%) и Сербия (+7%). То есть спрос у внешних инвесторов к турецкому жилью сохранится хотя бы потому, что инвестиции в него самые доходные на сегодня. И определенно более прибыльные, чем в РФ.

На это стремление заработать накладывается возможность простой легализации иностранцев за счет приобретения жилья – от 75 тыс. долл. для ВНЖ и от 400 тыс. долл. для второго гражданства. Раньше было еще проще (по договору аренды жилья), но в 2022 году этот вариант урезали, чтобы сбить ажиотаж у иностранцев, которых во многих районах стало уже больше 20% от общего населения. И это без учета туристов (если и их учитывать, то выйдет, что в отдельных локациях иностранцев уже больше, чем местных жителей).

Несмотря на «закрытие» на выдачу ВНЖ самых популярных районов, Турция остается самым доступным вариантом для релокации как с целью легализации, которая открывает даже «закрытые» страны, так и для получения пассивного заработка с аренды туристами или перепродажи жилья. Поскольку эти ключевые факторы никуда не делись, то и продажи будут, хотя и в более умеренном темпе, без прошлогоднего ажиотажа.

Данных за июнь пока нет, но судя по тому, что лира только за первые три недели месяца просела почти на 20%, говорит нам, что все предыдущие тренды получат развитие. Иностранцы будут активнее покупать жилье, потому что снижение курса делает им жизнь в Турции выгоднее (если они зарабатывают в долларе), а выборы уже не угрожают. Местные инвесторы тоже будут наверстывать отложенный в предыдущие месяцы спрос, но менее активно т.к. цены продолжат рост.

Куда понесут деньги? Скорее всего в те локации, где сходятся три пункта – море, инфраструктура и свободная земля. Сейчас местные инвесторы активно осваивают Финике в провинции Анталия, а вот иностранные инвесторы пока не в курсе о новом курорте (может это и к лучшему – потому что цены тут пока еще относительно демократичные даже на первой береговой линии).

Также в приоритете район Анталии Алтынташ, который в прошлом году открыли под застройку. Плюс районы Стамбула, прилегающие к будущему Каналу «Стамбул». Остальные локации выглядят либо «перегретыми», либо с некими изъянами, вроде мусороперерабатывающего завода близ Мерсина (может для релокации производства это и не критично, но для отдыха или жизни атмосфера уже не та).

Плюс вмешивается фактор политической нестабильности в странах региона – значит спрос на легализацию через жилье в более стабильной Турции также сохранится. Потому что остальные страны, в которых были программы в стиле «гражданство в обмен на инвестиции» эти программы активно сворачивают.

Альтернативой Турции остается лишь Дубай, но цены на жилье и проживание там откровенно «кусаются». Даже на фоне турецкой инфляции. Потому и наблюдается снижение продаж в мае в Дубае и одновременно осторожный рост в Турции.

Большинство экспертов уверены, что нас ждет относительно стабильный рынок. Хотя в наше время делать прогнозы дело неблагодарное…

Татьяна Гюнеш, соучредитель инвестиционного холдинга Expert Group (Турция).

#турция #жильё #жильезаграницей #недвижимость #инфляция #релокация #инвестиции #миграция #инвестор