Четыре шага к запуску апарт-отеля с доходом 20% годовых

Как имея 5 миллионов зарабатывать на инвестициях в недвижимость — 1 миллион в год?

Четыре шага к запуску апарт-отеля с доходом 20% годовых

Меня зовут Кирилл Кудинов, и я отельер. Первый свой апарт-отель я запустил в Петербурге в 2016 году. Тогда я видел в этом источник небольшого пассивного дохода, но доходность более 15% годовых заставила меня изменить мнение. Сейчас я управляю сетью гостевых квартир «Гости Любят» — это 32 апарт-отеля в историческом центре Санкт-Петербурга. Другая моя компания, Investa, находит объекты под инвестиции и превращает неликвидные помещения в доходные гостевые квартиры и апарт-отели. За 3 года я смог привлечь инвестиции на сумму более чем 1 млрд рублей.

Почему именно апарт-отели?

Порог входа для этой ниши относительно невысок — от 2,5 млн рублей. Сейчас на рынке Санкт-Петербурга более 9 000 апартаментов для продажи и аренды, это порядка 300 000 м2. По сравнению с 2018 годом, предложение выросло более чем на 30%. 65% всех инвестиционных сделок в Санкт-Петербурге — это рынок апарт-отелей.

Апарт-отель — выигрышный вариант с точки зрения доходности. Сравним его с обычной сдачей квартиры в аренду. Многие из людей, с которыми я работал, вначале пробовали себя именно в долгосрочной аренде (от 1 месяца) и получали не более 4-6% годовых, вне зависимости от района, в котором сдавали квартиру. Также, долгосрочная аренда не гарантирует вам полное отсутствие издержек: вы можете потратить много времени на поиск жильца, пострадать от потопа по вине соседей или самих проживающих.

Апарт-отель, изначально заточенный под сдачу посуточно, обеспечит вас доходом от 10 до 24%. Здесь есть свои риски. Например, сезонность — большой наплыв жильцов летом и простой осенью и весной.

​Доходность при сдаче в аренду различных видов недвижимости (при самостоятельном управлении)
​Доходность при сдаче в аренду различных видов недвижимости (при самостоятельном управлении)

В рамках инвестиций в апарт-отели есть несколько стратегий. Я остановлюсь на той, которая используется в моей компании на протяжении трех лет: покупка помещения или квартиры в старом фонде (т.е. историческом здании) и переоборудование его в апарт-отель. Я расскажу, как получить максимальную прибыль от апарт-отеля: как подобрать объект, его подготовить его к запуску и управлять им.

Шаг 1. Знакомство с ключевыми понятиями

Что такое апарт-отель?

Апарт-отель — это средство размещения, объединяющее в себе отель и апартаменты. Каждый номер в нем оборудован как самостоятельная квартира: имеет кухню и санузел.

Апарт-отель — обязательно большое здание?

Нет, апарт-отели могут состоять из нескольких апартаментов-студий. Например, в моей компании практически все апарт-отели занимают один этаж здания или даже его половину. Дальше речь пойдет именно о таких апартах.

Что такое жилой и нежилой фонд?

Все объекты делятся на нежилые (коммерческие) и жилые. Нежилой фонд, как следует из названия, предназначен для использования с целью получения прибыли. В нашем случае это будет апарт-отель. Жилой фонд — это обычные квартиры.

Закон Хованской. Апарт-отель — это законно?

1 октября 2019 года вступил в силу закон Хованской, который запретил оказывать гостиничные услуги в жилом фонде. Однако гостиничные услуги - это не сама сдача в посуточную аренду, а дополнительные опции: завтраки, экскурсии, трансфер, наличие ресепшн. Если вы просто размещаете туристов на срок в несколько дней, ваш объект не является гостиницей. И соответственно под закон Хованской не подпадает. Продвигайте свой объект как гостевую квартиру без дополнительных услуг, не вешайте вывески и указатели - и ваши действия не будут нарушать закон.

Четыре шага к запуску апарт-отеля с доходом 20% годовых

Шаг 2. Подбор объекта

Сосредоточимся на четырех основных вещах: локации, выборе фонда (жилой или коммерция), планировке и цене. Они в первую очередь оказывают влияние на доходность объекта и то, сможет ли он окупиться.

Локация. Топовые и прибыльные локации Санкт-Петербурга — это исторический центр города: Адмиралтейский, Центральный, Петроградский районы. Василеостровский район показывает доходность на 3% ниже и является специфичным местом. Ключевым моментом является удаленность от метро — объект должен находиться не более чем в 10 минутах ходьбы. На этот фактор обращают внимание потенциальные съемщики вне зависимости от того, посуточно вы сдаете объект или на долгий срок.

Районы Петербурга, выгодные для строительства апарт-отеля
Районы Петербурга, выгодные для строительства апарт-отеля

Выбор фонда. Жилой фонд имеет перед коммерцией ряд преимуществ. Во-первых, ни один проверяющий орган не имеет права зайти в квартиру без письменного согласия собственника. В случае, если вы этого согласия не даете, прорваться внутрь можно только через суд. Вы можете не опасаться внезапно нагрянувших проверок.

Во-вторых, помещение в жилом фонде обеспечит вам более высокую доходность, чем коммерческое. Жилых объектов больше, а стоимость за метр квадратный по сравнению с коммерцией у них ниже в среднем на 20 000 рублей. На данный момент в жилом фонде цены колеблются в пределах 104 000 - 106 000 руб/м2, в нежилом цифры поднимаются уже до 115 000 -125 000 руб/м2.

Тяжело найти хорошее коммерческое помещение дешевле 15 миллионов — их разбирают очень быстро. В коммерции выше как коммунальные платежи, так и налог на имущество — 2% от кадастровой стоимости объекта. Для жилого фонда он составляет всего 0,1%. Вы можете купить помещение стоимостью в 3 млн рублей и в коммерции, и в жилом фонде, но в первом случае сумма налога составит 60 000 рублей, а во втором — всего 3 000 рублей.

Планировка. Оптимальным будет выбор помещения на первом или втором этаже, это поможет при узаконивании перепланировок. Второй этаж можно покупать, если он находится над коммерческим помещением или над лестничными пролетами — так вы сможете узаконить перепланировку без лишних проблем.

Помещения потолками ниже 2,5 м не подойдут, так как в перспективе проведение канализации украдет пространство. Если вы рассматриваете объект на первом этаже, обратите внимание на подвальное помещение: канализационную сеть можно провести через него. Не менее важно состояние самого дома, давление воды, электричество, подъезд. В случае жилого фонда лучше, чтобы на этаже было как можно меньше квартир. Неплохо, если в этом подъезде уже есть аналогичные объекты — это обеспечит лояльность соседей.

При перепланировке необходимо учесть несколько важных нюансов. Проверьте, нет ли в помещении объектов, внесенных в список Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). К ним относят резные потолки, лепнину, печи. Ознакомиться с подробной информацией можно на сайте КГИОП.

Четыре шага к запуску апарт-отеля с доходом 20% годовых

Цена. Не приобретайте объекты стоимостью выше, чем 130 тыс руб/м2. В этом случае бизнес-модель просто не будет эффективно работать. Изучите актуальные цены на недвижимость через ЦИАН, Яндекс Недвижимость, проведите аналитику — это поможет вам при общении с продавцом.

Все объекты торгуются, на достаточно серьезные суммы. 2-3 года назад объекты на 1-2 этажах были неликвидны, и люди были готовы скидывать от 300 тыс рублей до полумиллиона от заявленной изначально цены. Объекты изначально имеют наценку с расчетом на то, что покупатель будет торговаться. Ведите себя уверенно и настойчиво в хорошем смысле этого слова. Апеллируйте к реальным ценам на объекты в этом районе, будьте вежливы — и вам пойдут навстречу.

Шаг 3. Подготовка к запуску

Самое важное правило — соблюдать баланс между экономией и качеством. Стоимость материалов и дизайна не влияет на то, насколько хорошо ваш объект будет сдаваться. Сэкономьте на этом этапе и потратьте хорошую сумму на сантехнику, трубы, вентиляцию, полы.

Экономия на сантехнике и канализации может в будущем спровоцировать прорыв труб и потоп, а это огромные убытки и проблемы с соседями. То же касается и вентиляции: именно она ответственна за отсутствие в помещении плесени и запахов сырости, два важнейших фактора, которые могут вызвать недовольство гостей и повлиять на ваш доход. Обратите внимание на состояние полов, особенно если вы приобрели помещение в старом фонде. По завершению ремонта менять напольное покрытие неудобно и трудозатратно, поэтому проверьте, не сгнили ли они.

Апарт-отель до реновации и после
Апарт-отель до реновации и после

Три месяца - минимальный срок, который требуется на качественный ремонт в старом фонде и ввод объекта в эксплуатацию. Сделать это быстрее без потери качества практически невозможно. Моя компания придерживается именно таких временных рамок, но на некоторых объектах ремонт и перепланировка могут затягиваться вплоть до полугода. Поэтому при покупке актива учитывайте временные затраты на то, чтобы привести его в товарный вид. Исходя из этого можно сделать точный прогноз, через какой период инвестиция начнет окупать себя.

Шаг 4. Управление объектом

Первое, что можно сделать для привлечения гостей — разместить ваш апарт-отель на таких площадках бронирования как Booking.com, Airbnb, Avito. В европейской части России они показывают хорошую эффективность, однако есть несколько нюансов.

  • Booking.com. Даст вам высокий приток гостей. Даже в крупных сетях апарт-отелей, где используются другие каналы привлечения гостей, эта площадка бронирования может давать большой процент загрузки. Однако при этом платформа берет комиссию 20%, что значительно сократит вашу прибыль.

  • Airbnb. Сервис снимает 3% комиссионных с арендодателя и с гостя — от 13 до 20% в зависимости от общей стоимости. По этой причине, арендодатели намеренно занижают стоимость своих апартаментов на Airbnb. Конкретный пример: с номера стоимостью 3500 рублей гость должен заплатить минимум 450 рублей комиссии. Итого бронирование на одну ночь обойдется ему уже в 4000 рублей. Такая цена может отпугнуть, поэтому ценообразование для Airbnb обычно формируется с учетом наценки сервиса.

  • Avito. Как правило, на территории России он дает не самый качественный трафик и не самую адекватную аудиторию. По моему опыту, именно оттуда приходит контингент, который портит мебель и оснащение номеров, нарушает правила размещения.

Для того, чтобы сократить расходы на бронирующие площадки, создайте качественный сайт и развивайте социальные сети: Instagram, Facebook, Vkontakte, Youtube. Через них вы можете привлекать гостей напрямую, без выплаты комиссионных. Оптимальным можно назвать соотношение, когда 40% бронирований происходят через сайт и соцсети, а Booking.com и Airbnb приносят по 30% каждый.

Четыре шага к запуску апарт-отеля с доходом 20% годовых

Другой момент, который полезно продумать заранее — как вы будете сдавать апарт-отель в несезон. Есть несколько вариантов, как не потерять прибыль в такой период.

  • Продолжать сдавать объект посуточно, но с понижением стоимости. Так поступают в несезон отели и хостелы. Эта тактика позволит сохранить загруженность, но имеет ряд минусов. Низкие цены привлекают другой контингент гостей. В моих апарт-отелях были случаи, когда такие постояльцы ломали и выносили предметы мебели и декора.

  • Полностью перейти на долгосрочную аренду. Этот метод обеспечит вам невысокий, но стабильный доход в несезонный период. Из рисков могу выделить возможный простой на время поиска жильцов.

  • Скомбинировать долгосрочную и посуточную аренду. Этот вариант оптимален для тех, кто имеет несколько студий, и позволит избежать резкого падения доходности. Так поступил в этом году я и в октябре смог сохранить загрузку по сети на уровне 85% - это большая цифра для несезона.

Результат

Эти 4 шага я использую в своей собственной компании. Например, объект на улице Чехова 4 при стоимости 10 млн рублей за 2019 год принес доход 1,65 млн рублей (за вычетом комиссии управляющей компании). Это 16,5% годовых. Если же вы управляете объектом самостоятельно, процент составит 23,6% годовых.

Уверен, что тема инвестиций в апарт-отели вызовет немало вопросов: законно ли это? реально ли получать такую доходность?

  1. Я регулярно выступаю на бесплатных образовательных семинарах об инвестициях в недвижимость от компании Investa. Приходите — побеседуем, дату ближайшего семинара можно посмотреть тут.
  2. Задавайте конструктивные вопросы в комментариях — обязательно отвечу
15
22 комментария

В определении гостиничных услуг сказано: в сущность гостиничных услуг входит услуга размещения и предоставления права пользования помещения. Главная функция гостиничного предприятия - предоставление временного жилья за денежное вознаграждение. По-моему это попадает под закон о запрете. Разве нет?

2
Ответить

гостиничные услуги определяются в соответствии с 132-фз - об основах туристской деятельности. В соответствии с фз в оказание гостиничных услуг входит не просто место для проживания, но и целый комплекс услуг в соответствии с классификацией гостиницы. Поэтому для разделения гостиничных услуг и услуг проживания были приняты и разделены два разных ОКВЭД 55.10 и 55.20.

1
Ответить

Как верно сказал Данил, гостиничные услуги - это дополнительный комплекс, который варьируется в зависимости от статуса официально зарегистрированной гостиницы. Где-то это только завтрак, где-то - трансфер, уборка и тд. Простой пример: Вы можете сдать свою собственную квартиру на три месяца. Фактически это тоже будет предоставление временного жилья за вознаграждение, но Ваша квартира от этого гостиницей не станет. С посуточной арендой принцип тот же.

Ответить

Возможно, это сделано специально, чтобы материал не выглядел рекламным, но некоторые вопросы остались не закрытыми.

Материал достиг своей маркетинговой цели: я понял, что всё подъёмно и стоит рассматривать схему как вариант инвестиций, но не настолько подъёмно, чтобы всё это делать самостоятельно. :)

Поэтому хочется деталей. Что на себя берёт управляющая компания в заботе об инвесторе? Что она делает, что за это получает, что она гарантирует, какие риски снижает?

2
Ответить

Действительно, все, что я описал в статье, можно сделать самостоятельно, и если вы научитесь это делать, то будете получать доход выше, чем с управляющей компанией.

 Но если заниматься этим самостоятельно - это станет полноценной работой, на которую придется тратить время каждый день, без выходных. Если хотите получать именно пассивный доход - обращайтесь в управляющую компанию. Она занимается рекламой, встречей гостей, заменой техники, белья, заселением в несезон, в общем всем.

 По доходу у нас система 70% на 30% после вычета налогов. Допустим, объект на Чехова, про который я писал в статье, за год принес 2,35 млн рублей. Из них 1,65 млн получил инвестор, а 707 тысяч - УК. 

 Раньше у нас была программа с гарантированной доходностью, но сейчас мы оставили ее только для старых клиентов. Давать гарантию в 15% слишком рискованно, а 10% - не серьезно и только отталкивает потенциальных инвесторов. 

 Сейчас гарантия для наших инвесторов - это то, что мы на рынке уже более 3-х лет, управляем 35 апарт-отелями и фондом в 300 студий. В прошлом году мы выплатили инвесторам от 11 до 16,5% годовых, в среднем 13,8. 

Ответить

"не вешайте вывески и указатели - и ваши действия не будут нарушать закон."

Это вы так инвесторам говорите? А жильцы соседям пусть говорят, что они "к брату погостить".

Да и "закон":
ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 февраля 2019 года N 158

Об утверждении Положения о классификации гостиниц
...
г) апартотель - вид гостиниц, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категорий "студия" и "апартамент";

1
Ответить

Я описал как есть. Если вы хотите получать высокий доход, то на свой страх и риск можете взять объект в жилом фонде. Но при этом придётся предпринимать меры, чтобы обойти закон Хованской. Последние полгода почти все объекты, с которыми работает моя компания - коммерческие. 

Не могу сказать про Москву, но в Петербурге очень много людей, у которых на момент выхода закона уже были апартаменты в жилом фонде и которые продолжили сдавать их посуточно и после выхода закона. То, что я писал в статье - в том числе про них и для них.

На бумаге рассуждать о законах можно бесконечно. Я работаю в этой сфере и вижу, что если соблюдать ряд правил, то даже сейчас инвестор может сдавать жилой объект посуточно. Из инвесторов, кого я знаю и с кем работаю, никого не закрыли. 

К вопросу о понятии "апарт-отель", мы с юристами называем апарт-отелями только официально зарегистрированные юниты. Все остальное - ваша личная собственность, которую можно сдавать и в долгосрочную, и в краткосрочную аренду. Пока такая трактовка закона работает.

Это дело каждого — гоняться за большим доходом и рисковать или делать всё открыто, но получать меньше. Сам я сейчас беру коммерцию.

1
Ответить