Как юридически проверить квартиру перед покупкой?

Приобретение жилья на вторичном рынке сопряжено с рядом юридических рисков. Они могут касаться законности получения и передачи прав собственности ранее, личности владельца, прав третьих лиц на пользование недвижимостью и др. Поэтому одним из важнейших этапов покупки квартиры становится проверка ее юридической чистоты. Как ее проводить и на что обращать особое внимание?

Об этом рассказала Елена Сунцова, ведущий юрист юридического департамента компании «ТСН Недвижимость».Эксперт советует всю процедуру делить на два больших этапа.

Первый – проверка собственника. Для начала необходимо детально изучить его паспорт, сравнив с фото в документе, убедиться, что перед нами находится истинный владелец, а также проверить его подлинность. Сделать это сегодня можно с помощью сайта «Госуслуги».

Далее следует внимательно изучить сам документ. Нюансов здесь может быть множество. Паспорт не должен быть просрочен, номера страниц должны следовать по порядку, а серия и номер совпадать на каждой странице, все печати и штампы хорошо видны, а водяные знаки на всех страницах хорошо просматриваться на свет. В документе не должно быть никаких опечаток или нестыковок.

Чтобы окончательно убедиться в легитимности собственника квартиры, можно попросить его предоставить какие-нибудь другие документы: водительские права, военный билет, СНИЛС, ИНН. Если объект продает подставное лицо, внешне похожее на владельца квартиры, вряд ли у него будет весь пакет документов истинного собственника.

Помимо паспорта следует проверить собственника на предмет наличия глобальных долгов и возможного банкротства. Сегодня сделать это можно с помощью информации на общедоступных ресурсах. В частности, сведения о возможном банкротстве можно проверить в картотеке арбитражных дел, данные о долгах – на сайте Федеральной службы судебных приставов, информацию о возможных судебных спорах по месту жительства продавца, его супруга и по месту нахождения недвижимого имущества на портале Государственной автоматизированной системы «Правосудие».

Также стоит проверить собственника на предмет наличия у него предпринимательской деятельности, что позволит исключить риск субсидиарной ответственности. Сделать это можно с помощью Всероссийской системы проверки контрагентов.

Кроме того, необходимо проверить семейное положение собственника, запросив у него справку из ЗАГС по форме №15 «Об отсутствии факта государственной регистрации акта гражданского состояния» на момент приобретения права собственности либо нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение сделки.

Второй большой этап проверки юридической чистоты квартиры – это проверка самого объекта недвижимости. Здесь также возможна масса нюансов. Начинать необходимо со знакомства с правоустанавливающими документами на объект недвижимости. По формату это может быть договор передачи квартиры в собственность, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, справка ЖСК о выплаченном пае, решение суда о признании прав собственности и др.

Далее следует попросить собственника предоставить выписки из ЕГРН – об объекте недвижимости и о переходе прав на объект. С их помощью следует соотнести информацию в правоустанавливающих документах – ФИО владельца, дату рождения, серию и номер паспорта, номер и дату государственной регистрации права собственности – со сведениями из ЕГРН, изучить историю перехода прав на квартиру, а также убедиться в отсутствии обременений, запретов, арестов в отношении объекта недвижимости

Елена Сунцова
ведущий юрист юридического департамента «ТСН Недвижимость»

Параллельно этому необходимо проверить информацию об использовании материнского капитала при покупке квартиры, попросив собственника предоставить соответствующую выписку из Фонда социального страхования, а также финансовые документы, подтверждающие факт оплаты по предыдущей сделке: платежные документы банков, расписки, акты о взаиморасчетах.

Далее можно переходить к анализу сведений об объекте недвижимости на предмет нарушения прав третьих лиц. В этот пласт входят различные нарушения при заключении предыдущих сделок купли-продажи квартиры, нарушения прав несовершеннолетних детей при приватизации, наследники, которые не вступили в права наследования, отсутствие согласия супругов на совершение сделок, нарушения преимущественного права покупки и многое другое.

После этого стоит убедиться, что в квартире отсутствуют зарегистрированные лица, за которыми сохраняется право пользования и проживания в ней. Для этого необходимо получить выписки из домовой книги – обычную и архивную.

Кроме того, необходимо проверить, нет ли на объекте недвижимости задолженности по коммунальным и иным обязательным платежам.

И еще один момент, с которым можно столкнуться, – перепланировка. Если при визуальном осмотре обнаружится, что она есть, то в обязательном порядке стоит убедиться, что на нее имеется разрешительная документация.

Елена Сунцова
ведущий юрист юридического департамента «ТСН Недвижимость»
Начать дискуссию