Приобретение жилья на вторичном рынке сопряжено с рядом юридических рисков. Они могут касаться законности получения и передачи прав собственности ранее, личности владельца, прав третьих лиц на пользование недвижимостью и др. Поэтому одним из важнейших этапов покупки квартиры становится проверка ее юридической чистоты. Как ее проводить и на что обращать особое внимание?
Об этом рассказала Елена Сунцова, ведущий юрист юридического департамента компании «ТСН Недвижимость».Эксперт советует всю процедуру делить на два больших этапа.
Первый – проверка собственника. Для начала необходимо детально изучить его паспорт, сравнив с фото в документе, убедиться, что перед нами находится истинный владелец, а также проверить его подлинность. Сделать это сегодня можно с помощью сайта «Госуслуги».
Далее следует внимательно изучить сам документ. Нюансов здесь может быть множество. Паспорт не должен быть просрочен, номера страниц должны следовать по порядку, а серия и номер совпадать на каждой странице, все печати и штампы хорошо видны, а водяные знаки на всех страницах хорошо просматриваться на свет. В документе не должно быть никаких опечаток или нестыковок.
Чтобы окончательно убедиться в легитимности собственника квартиры, можно попросить его предоставить какие-нибудь другие документы: водительские права, военный билет, СНИЛС, ИНН. Если объект продает подставное лицо, внешне похожее на владельца квартиры, вряд ли у него будет весь пакет документов истинного собственника.
Помимо паспорта следует проверить собственника на предмет наличия глобальных долгов и возможного банкротства. Сегодня сделать это можно с помощью информации на общедоступных ресурсах. В частности, сведения о возможном банкротстве можно проверить в картотеке арбитражных дел, данные о долгах – на сайте Федеральной службы судебных приставов, информацию о возможных судебных спорах по месту жительства продавца, его супруга и по месту нахождения недвижимого имущества на портале Государственной автоматизированной системы «Правосудие».
Также стоит проверить собственника на предмет наличия у него предпринимательской деятельности, что позволит исключить риск субсидиарной ответственности. Сделать это можно с помощью Всероссийской системы проверки контрагентов.
Кроме того, необходимо проверить семейное положение собственника, запросив у него справку из ЗАГС по форме №15 «Об отсутствии факта государственной регистрации акта гражданского состояния» на момент приобретения права собственности либо нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение сделки.
Второй большой этап проверки юридической чистоты квартиры – это проверка самого объекта недвижимости. Здесь также возможна масса нюансов. Начинать необходимо со знакомства с правоустанавливающими документами на объект недвижимости. По формату это может быть договор передачи квартиры в собственность, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, справка ЖСК о выплаченном пае, решение суда о признании прав собственности и др.
Далее следует попросить собственника предоставить выписки из ЕГРН – об объекте недвижимости и о переходе прав на объект. С их помощью следует соотнести информацию в правоустанавливающих документах – ФИО владельца, дату рождения, серию и номер паспорта, номер и дату государственной регистрации права собственности – со сведениями из ЕГРН, изучить историю перехода прав на квартиру, а также убедиться в отсутствии обременений, запретов, арестов в отношении объекта недвижимости
Параллельно этому необходимо проверить информацию об использовании материнского капитала при покупке квартиры, попросив собственника предоставить соответствующую выписку из Фонда социального страхования, а также финансовые документы, подтверждающие факт оплаты по предыдущей сделке: платежные документы банков, расписки, акты о взаиморасчетах.
Далее можно переходить к анализу сведений об объекте недвижимости на предмет нарушения прав третьих лиц. В этот пласт входят различные нарушения при заключении предыдущих сделок купли-продажи квартиры, нарушения прав несовершеннолетних детей при приватизации, наследники, которые не вступили в права наследования, отсутствие согласия супругов на совершение сделок, нарушения преимущественного права покупки и многое другое.
После этого стоит убедиться, что в квартире отсутствуют зарегистрированные лица, за которыми сохраняется право пользования и проживания в ней. Для этого необходимо получить выписки из домовой книги – обычную и архивную.
Кроме того, необходимо проверить, нет ли на объекте недвижимости задолженности по коммунальным и иным обязательным платежам.
И еще один момент, с которым можно столкнуться, – перепланировка. Если при визуальном осмотре обнаружится, что она есть, то в обязательном порядке стоит убедиться, что на нее имеется разрешительная документация.