Годовой отчёт рынка недвижимости Дубая за 2023 год (Часть 1): Краткие итоги и обзор соц-экономической ситуации Дубая ОАЭ

Отчёт подготовила команда fäm Properties

Подводя итоги 2023 года, можно отметить, что это был период значительного роста на рынке недвижимости Дубая, подкрепленный устойчивым увеличением ВВП эмирата – по итогам года ожидается рост показателя на 3,4% – и перераспределением капитала из развитых стран. Власти эмирата стремятся к экономическому разнообразию и уменьшению зависимости ВВП от нефтяных доходов, создают инфраструктуру для укрепления Дубая в качестве международного бизнес-хаба. За год население эмирата увеличилось на 100 тыс. человек, существенную долю нового населения составляют состоятельные люди и высококвалифицированные профессионалы со всего мира. В этих условиях совершенно естественным является стабильный рост рынка недвижимости, который мы наблюдаем.

По итогу 2023 г. на рынке было заключено максимальное количество сделок за историю наблюдений – 114,4 тыс., что на 44% превышает результат предыдущего периода. Я полагаю, что с учетом конъюнктуры рынка в 2024 г. спрос сохранится на высоком уровне, тем более что на рынок выходит все больше интересных проектов. По состоянию на конец прошлого года в активной стадии реализации в Дубае находилось 554 комплекса совокупной емкостью около 180 тыс. юнитов. Но такое разнообразие предложения осложняет выбор, так как необходимо учитывать множество факторов.В 2023 году мы смогли найти и идентифицировать объекты, которые принесут 30% и более дохода на вложенный капитал.

В 2024 году на рынке также существуют определенные стратегии, позволяющие максимизировать прибыль.

Прогнозы и детальный анализ позволяют инвесторам различных категорий принимать обоснованные и взвешенные решения, как при инвестициях в отдельные объекты недвижимости, так и при выборе направления девелопмента.

Мы ориентируемся на долгосрочные инвестиции и предоставляем нашим клиентам все необходимые инструменты для эффективного вложения капитала в наиболее перспективные объекты.

Согласно оценкам статистического центра Дубая[1], прирост реального ВВП эмирата в 1-м полугодии 2023 года составил 3,1%, ускорившись во втором квартале до 3,6%. Всемирный банк и МВФ оценивают темп прироста ВВП ОАЭ в 2023 г. на уровне 3,4% и дают прогноз на 2024 год – 3,7% и 4% годовых соответственно[2].

По итогам 2023 года Дубай занял 8-е место в престижном рейтинге самых влиятельных городов мира Global Power City Index (GPCI) 2023, составленному Институтом урбанистических стратегий Фонда Мори (Япония). Дубай поднялся на три позиции по сравнению с предыдущим годом, а среди городов Ближнего Востока он абсолютный лидер. Рынок жилой недвижимости Дубая продолжает устанавливать новые рекорды. Совокупный объем спроса на апартаменты и виллы за 2023 г. составил 114,4 тыс. объектов, на 44% превысив показатель прошлого года – 79,6 тыс. ед. Это максимальный результат за историю наблюдений.

Более 50% всех сделок в 2023 г. обеспечили продажи строящихся апартаментов. Совокупно доля всех апартаментов в структуре сделок превысила 86%, на сегмент вилл, в свою очередь, пришлось менее 15% сделок – минимальный показатель за последние 5 лет.

Ценовая динамика остается высокой в сегменте вилл – средняя цена выросла на 23% до 1060 AED/кв. фут. В апартаментах отмечается замедление роста показателя – цена кв. фут. строящихся объектов осталась на уровне прошлого года (1813 AED/кв. фут), прирост цены готовых объектов составил менее 4%.

Поведение индикатора, во-первых, вызвано структурными изменениями – выходом на рынок большого числа новых объектов по более низким стартовым ценам, а во-вторых, связано с эффектом высокой базы – галопирующие темпы роста обусловили рекордный для рынка уровень цен в конце 2022 – начале 2023 года.

Всего по состоянию на конец декабря 2023 г. на открытом рынке экспонировалось более 110 тыс. юнитов, 76% – это апартаменты, оставшиеся 24% – виллы. Средний бюджет предложения в обоих сегментах примерно на 15% выше средней стоимости сделки. Данная разница обусловлена ростом стоимости, а также распространенной практикой по вымыванию с рынка наиболее доступных предложений.

В сегменте апартаментов спрос в целом соответствует предложению – 38% всех апартаментов в продаже имеют 1 спальню, при этом количество сделок с такими объектами – около 40%. Тогда как в сегменте индивидуального жилья, в свою очередь, наблюдается недостаток объектов с 3 спальнями – 26% от общего объема предложений данного типа, тогда как почти половина всего спроса приходится на виллы именно такого формата. В Дубае наблюдается рост количества вводимых в эксплуатацию проектов. А по итогу 2023 года введено в эксплуатацию 147 проектов с 36,5 тысячами юнитов, что превышает результат 2022 года на 5% в относительном выражении.

По состоянию на конец 2023 года в активной стадии реализации в Дубае находилось 554 инвестиционно-строительных проекта со 179тысячами юнитов. При этом в 2023 году состоялось 366 новых запусков проектов на 86 774 юнитов совокупно. Данные объекты будут вводиться в эксплуатацию в последующие 5 лет. С учетом планов по росту населения в целях сохранения уровня обеспеченности жилыми объектами, который по состоянию на конец 2022 года составлял 0,22 юнита на 1 жителя, необходимо 510 тыс. новых юнитов к 2040 году. Это означает, что среднегодовые темпы ввода новых проектов должны составлять около 30 тыс. юнитов, что в целом соответствует установившимся темпам.

На рынке аренды общее количество сделок составляет 485,8 тыс., что на 2% меньше, чем в 2022 году. Наиболее востребованными районами среди апартаментов стали Jabal Ali First, Al Warsan First, Al Barsha South Fourth. Что касается вилл, то наиболее популярными являются районы Madinat Hind 4, Al Thanayah Fourth, Mirdif. Средняя цена сделки по аренде апартаментов составляет 73 тыс. AED/год, вилл – 239,8 AED/год. В сравнении с предыдущим годом цена сделки по обоим сегментам увеличилась на 8%.

Согласно оценкам статистического центра Дубая[4], прирост реального ВВП эмирата в 1-м полугодии 2023 года составил 3,1%, ускорившись во 2-ом квартале до 3,6%. Всемирный банк и МВФ оценивают темп прироста ВВП ОАЭ в 2023 г. на уровне 3,4% и дают прогноз на 2024 год – 3,7% и 4% годовых соответственно[5]. МВФ прогнозирует повышение темпов роста ВВП Эмиратов до 4,5% к 2028 году. Такие темпы превышают среднее значение по региону «Средний Восток и Центральная Азия» и средние значения по всем остальным регионам мира за исключением региона «Формирующаяся и развивающаяся Азия», куда входят Индия, Китай, Филиппины, Вьетнам, Монголия и другие.

Стабильно высокие цены на нефть последние два года формируют весомую часть бюджета ОАЭ. В 2023 году цены на нефть снизились по сравнению с 2022 годом, но находились на уровне предыдущего пика 2018 года. Прогноз экспертов на 2024–2025 годы по цене нефти – умеренный, ожидается сохранение текущего уровня 70–80 долларов за баррель. Зависимость экономики эмиратов от добычи нефти и газа значительно сократилась, о чем свидетельствует снижение волатильности темпов роста ВВП. Ненефтяной сектор растет опережающими темпами.

На фоне стремления властей эмирата Дубай к экономическому разнообразию и уменьшению зависимости ВВП от нефтяных доходов наблюдается рост инвестиций в прочие секторы, в том числе технологии, транспорт, финансы, туризм, недвижимость.

В докладе МВФ сообщается, что на ненефтяной сектор экономики ОАЭ приходится более 70% ВВП[6]. А по данным Всемирного банка ненефтяной сектор ОАЭ вырастет в 2023 году на 4,8%[7]. Инфляцию в ОАЭ МВФ прогнозирует в размере 3,1% к концу 2023 года, 2,3% – к концу 2024 года и 2% – к концу 2028 года.

В соответствии с данными статистики на середину 2023 года основной вклад в экономику Дубая вносят сектора оптовой и розничной торговли (25% ВВП), транспорта и хранения (14% ВВП) и сектор финансовых и страховых услуг (11% ВВП).

В настоящий момент в Дубае разработана и реализуется экономическая программа D33, основной целью которой является удвоение местного ВВП и превращение города в один из трех ведущих мегаполисов мира в течение следующего десятилетия. Экономическая программа Дубая D33 включает в себя 100 инновационных проектов с экономическими целями в 32 трлн дирхамов (8,7 трлн долларов). Достижение целей станет возможным благодаря развитию человеческого потенциала, передовых технологий и инноваций. Кроме того, используя свое стратегически выгодное расположение и развитую инфраструктуру, Дубай намерен создать самую благоприятную деловую среду для внутренних и внешних инвестиций, привлекая компании и талантливых специалистов со всего мира[8].

Инвестиции. Приток капитала

Приток прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в Объединенные Арабские Эмираты вырос на 10% в 2022 году по сравнению с предыдущим годом до рекордного уровня в 23 миллиарда долларов, говорится в докладе ООН «Торговля и развитие 2023». В докладе также говорится, что в прошлом году ОАЭ заняли 4 е место в мире по числу новых проектов. Привлечение иностранных инвестиций играет важную роль в диверсификации экономики и источников дохода[9] .

В 2023 году ОАЭ вновь попали в топ 25 по уровню индекса инвестиционного доверия Kearney (Kearney FDI Confidence Index©), заняв 18 е место. Эмираты являются одной из шести развивающихся экономик, попавших в этот рейтинг.

Развитие транспорта

В Дубае запускается строительство новой голубой линии метро, которая будет состоять из 14 станций общей протяженностью 30 км и будет стоить более 18 млн AED. К концу 2029 года она соединит центр города и район «Силиконовый оазис», а также промышленную зону Рас эль-Хор. Такой проект сделает новые территории более доступными, что будет способствовать росту бизнеса и рынка недвижимости в них. На Всемирном саммите правительств заявили, что Дубай в 2024 году станет первым городом за пределами США, где будут эксплуатироваться такси Cruise, пилотируемые без участия водителей.

Возобновлено строительство международного аэропорта «Аль Мактум» общей площадью более 56 кв. км, который к 2050 г. должен стать крупнейшим в мире авиаузлом, обслуживающим 250 млн пассажиров в год.

Технологии

В соответствии со стратегией цифрового развития ОАЭ, утвержденной в 2022 году, объем цифровой экономики страны к 2031 году вырастет с 38 до 140 млрд долларов, а вклад этого сектора в ВВП страны увеличится вдвое. В Дубае в июле 2022 года учрежден Верховный комитет по технологиям будущего и цифровой экономике, который призван способствовать развитию технологий в городе. В рамках реализации новой программы Dubai Metaverse в ближайшие 5 лет здесь будет создано 40 тысяч виртуальных рабочих мест. Число компаний, занимающихся развитием технологий блокчейна и метавселенной, вырастет за это время в 5 раз с 1 до 5 тысяч. Уже сегодня многие сделки такие, как получение визы, подписание рабочего контракта, покупка недвижимости можно произвести в электронном виде.

Твердая позиция властей относительно применения технологий устойчивого развития способствует укреплению тренда по внедрению экологичных методов строительства. С 2016 года в Дубае действует оценочная система Al Safat, согласно которой проекты, не соответствующие требованиям в отношении экологичности зданий, не могут получить разрешение на строительство.

Устойчивый рост населения

Становление Дубая как международного бизнесхаба продолжает привлекать сюда людей из разных стран. В соответствии с мастер-планом «Дубай-2040»[10] ожидается увеличение постоянного населения до 5,8 млн человек с дневным населением на уровне 2 млн человек. По данным статистического центра Дубая по итогам 2023 года население увеличилось до 3,65 млн жителей, годовой прирост составил 100 тыс. чел. Большую часть населения – около 90% – представляют экспаты, которые выбирают ОАЭ ввиду удобства получения виз, глубокого проникновения английского языка и высокой цифровизации процессов. Рост населения оказывает положительное влияние на экономику в нескольких аспектах одновременно: обеспечивает повышение спроса на различные товары и услуги, что, в свою очередь, способствует развитию этих секторов, а также усиливает позиции Дубая как мультикультурного города, аккумулирующего экспертизу в различных областях в лице талантливых специалистов со всего мира. По итогам 2023 года Дубай занял 8-е место в престижном рейтинге самых влиятельных городов мира Global Power City Index (GPCI), составленном Институтом урбанистических стратегий Фонда Мори (Япония). Дубай поднялся на три позиции по сравнению с предыдущим годом, а среди городов Ближнего Востока он абсолютный лидер.

Доходы населения

По последним данным Всемирного банка, валовый национальный доход на душу населения ОАЭ по итогам 2022 года достиг 48 950 долларов, увеличившись за год на 12,6%. По классификации, используемой Всемирным банком, ОАЭ относится к группе стран с высоким уровнем дохода (выше 13 845 долларов) и занимает 25-е место в мире из 208 строк.

Что касается средней заработной платы в Дубае в 2023 году, то, по данным портала Worldsalaries.com, она находится на уровне 21 475 дирхам в месяц, что соответствует 5 848 долл. Минимальная зарплата может составить 4 777 дирхам в месяц (1 300 долл.), а максимальная доходит до 99 000 дирхам (27 000 долл.).

Дубай укрепляет свои позиции как мегаполис, привлекающий ультрабогатых людей. По данным New World Wealth, в 2022 году в эмират перебралось около 3500 состоятельных людей с капиталом в 30 млн долларов и выше (UHNWI). Сверхбогатые люди (UHNWI) в среднем владеют 4,2 объектов недвижимости, более четверти из них находятся за пределами страны проживания[12].

В 2023 году наблюдалось восстановление сектора туризма. Стратегические инвестиции в инфраструктуру и массовые культурные мероприятия дали существенные результаты. За 9 месяцев 2023 года количество иностранных туристов, которые провели в отелях Дубая не менее одной ночи, составило 12,4 млн человек, это на 22,5% больше, чем годом ранее и на 2,6% больше, чем за аналогичный период 2019 года (до пандемии)[13].

Уже второй год подряд Дубай признан лучшим международным туристическим направлением по версии Travelers’ Choice Awards – 2023 от TripAdvisor. К 2030 году Дубай ставит своей целью привлекать 40 млн туристов в год.

Наибольшая доля – 14,3% – в туристическом потоке Дубая приходится на граждан Индии. Россияне заняли 4-е место в рейтинге с долей 6,5%. США и Китай заняли 6 и 7 место соответственно. По сравнению с предыдущим годом доля российских туристов выросла с 4,5% до 6,5%, что позволило России подняться в этом рейтинге на 1 позицию.

Поток пассажиров аэропортов

По данным Всемирной туристической организации ООН (UNWTO) рост посетителей (arrivals) региона «Ближний Восток» продолжается с начала этого года и уже превысил уровень 2019 года, чего нет ни в одном другом регионе мира. В ОАЭ прирост числа людей, воспользовавшихся аэропортами страны, составил 10% относительно уровня 2019 года[14].

Гостиничный фонд

Средняя заполняемость отелей в 3-м квартале 2023 года составила 75%, что на 5% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 2% больше, чем в 3-м квартале 2019 года. Заполняемость зданий сервисных апартаментов еще выше – 80%, это на 5% выше аналогичного показателя в 2019 году. Повышение заполняемости мест размещения происходит при увеличении номерного фонда. По состоянию на начало октября 2023 года количество юнитов в отелях и зданиях сервисных апартаментов достигло 149 тыс. единиц, прирост за год составил 4%[15].

К 2025 году номерной фонд в отелях Дубая может вырасти до 160 тыс. единиц, а средняя заполняемость поднимется еще на 2%.[16] Средняя стоимость номера (ADR) в сентябре 2023 года составила 473 дирхама за сутки, это на 20% больше, чем в 2019 году. Доход с одного доступного номера (RevPAR) вырос на 24% по сравнению с уровнем 2019 года до 358 дирхам[17]. По прогнозу рост показателей следующие два года продолжится, но не такими высокими темпами.

Мероприятия в сфере делового туризма и бизнеса

В 2023 году в городе прошли такие знаковые события, как фестиваль киберспорта Dubai Esports and Games Festival, фестиваль шопинга, Всемирный саммит правительств World Government Summit, крупнейшая в мире ежегодная выставка продуктов питания и напитков Gulfood, презентация климатического саммита ООН COP 28 и многие другие. Деловая культурная повестка Дубая насыщена огромным количеством мероприятий как местного, так и международного формата.

На 2024 год в городе запланировано проведение ежегодного собрания Международной ассоциации воздушного транспорта IATA AGM 2024, Всемирного библиотечного и информационного конгресса World Library and Information Congress 2024, конференции Critical Communication World 2024 и других крупных мероприятий.

Получить отчёт целиком можете по ссылке. Либо читайте продолжение на vc:

За годы моих путешествий по миру у меня в окружении появилось много предпринимателей. Но качественное окружение не просто найти, так что залетайте в мой нетворкинг чат по ОАЭ в телеграм. Познакомимся и пообщаемся. Там сможете задавать вопросы и получить помощь.