Неликвидное жильё. Какие квартиры сложно сдать или продать?

Недавно я написал статью на тему: что лучше, арендовать жилье или купить его в ипотеку? В статье я говорил о том, что покупать квартиру в ипотеку для того, чтобы потом сдавать ее в аренду, такая себе идея. В этой же статье хочу поговорить о том, какие квартиры трудно будет сдавать и вообще продать.

Основные критерии:

1. Неудачное расположение и отсутствие инфраструктуры: квартиры, расположенные вдали от основных районов города или без развитой инфраструктуры (школ, магазинов, медицинских учреждений), менее привлекательны.

Люди в первую очередь смотрят на те самые магазины и школы. Радости жизни в виде поликлиники, стоматологической клиники, мфц – не очевидны. Покупатели, как правило, на них не смотрят, но, когда начинают жить, то понимают, что ничего рядом то и нет.

Ну, а в целом людям важно удобство и доступность. Более важный критерий – наличие рядом остановки или метро.

Очень важный и очевидный момент: дураки делятся в социальных сетях всем и сразу. Когда люди ещё не заселились, застройщик может обмануть, а вот после, уже нет. Ведь десятки, сотни других людей захейтили данный жилой комплекс у себя в социальных сетях.

Как правило никто не публикует хорошие отзывы. Людям проще делиться негативом.

2. Квартиры на первом и последнем этажах.

Основные минусы первого этажа очевидны: приватность, шум с улицы и риск вторжения.

В новостройках появилась новая фишка, ты никогда не знаешь, что колесо фортуны подселет вниз: магазин с адовой вытяжкой, шумом и тд. Заранее не предугадаешь.

Минусы верхних этажей: летняя жара, проблемы с крышей или вентиляцией, и возможная протечка воды. Это на самом деле больная тема, потому что есть личный пример.

Я сам живу на верхнем этаже и понимаю, что реально потолок течет, но благо на лестничной клетке.

Плюс, близкий родственник купил квартиру в новостройке и только в процессе стройки понял, что под его квартирой будет находиться арка или ниша, которая ничем не будет заполнена. Хотя квартира была на 3 или 4 этаже, но оказалось в доме предусмотрены функциональные заезды и под его квартирой будет пустота.

Вроде, катастрофы в этом нет. Ну, пол не обвалиться точно. Но подсознательно ты будешь постоянно думать о том, что под тобой пустота, воздух и тд. Как-то не по себе точно.

Квартира стоила десятки миллионов и ее пришлось поменять с весомой доплатой. Потому что моральное ощущение оказалось сильнее над рациональностью.

3. Малофункциональные планировки. Например, маленькая кухня, нехватка ванных комнат или неудачное размещение комнат.

Причём на рынке огромное количество людей, которые пытаются продать или снять именно такие кв. Владельцы таких квартир уверенно ставят рыночную цену.

4. Недорогое жилье в маргинальных районах.

Цены привлекательны, но минус в безопасности, низком качестве жизни и недостаточной инфраструктуре.

5. Отсутствие естественного освещения и вентиляции. Маленькие окна, неправильная ориентация здания или недостаточное количеством окон в квартире.

Человек, который хочет снимать жилье безусловно выберет квартиру с прекрасным видом, чем квартиру побольше, где банально нет света.

6. Проблемы с парковкой. Парковаться в соседнем районе такая себе перспектива. Причём, правила игры по парковке меняется часто. Сегодня она есть, а завтра уже нет.

7. Высокие коммунальные платежи.

Первый момент: недостаточная изоляция, устаревшее оборудование или неэффективные системы отопления и охлаждения могут привести к высоким счетам за коммунальные услуги.

Второй момент: жадность управляющей компании. Тарифы, которые основаны на хотелках, охрана, которая стоит космически, вывоз мусора, камеры и прочие сервисы, за которые просят заплатить жильцов.

8. Квартиры на вторичном рынке в старых домах. Квартиры из старого жилого фонда часто проигрывают современным комплексам из-за устаревших планировок, отсутствия комфортной территории и изношенных коммуникаций.

Да, безусловно, у нас есть красивые сталинки, но в общем и целом, советское наследие для молодого поколения не предел мечтаний.

9. Квартиры с плохим видом из окна. Например, квартира, окна которой выходят на мусорку или на заброшенное строение, шумные автомагистрали, промышленные объекты, кладбища или загрязненные районы города.

Я личный пример того, как в одной новостройке квартиры на север и на юг стоят диаметрально противоположно, потому что с одной стороны котельная, жд дорога, а с другой – хороший, зеленый, спальный пейзаж.

Разница достигала 30%. Мне нужна была квартира, цена устраивала, но посмотрев своими глазами за окно, увидев огромные клубы дыма от ТЭЦ, я понял, что это не стоит моих денег и обламает весь кайф от покупки.

В мой список нежданчиков можно также добавить:

• Квартиры без отделки и ремонта

• Квартиры после пожара или затопления

• Квартиры, в которых долгое время проживало большое количество животных. Хотя иной раз хватает и одного, чтобы он пометило территорию на долго

• Большие квартиры от 4х комнат. Да даже 3шку продать уже сложно.

У меня многодетная семья, и когда я решал квартирный вопрос, то целился в большую квартиру, потом понял, что это будет суровый неликвид. Дети вырастут, разъедутся, и что я буду делать с женой в огромной квартире?

Я понял, что это не функциональное решение, поэтому купили вторую квартиру в моем же доме и это очень здорово увеличило качество жизни. Я понимаю, что обе квартиры смогу продать, они ликвидны в плане метража.

В общем, имея дело с квартирой, необходимо четко представлять свою целевую аудиторию и рекламировать свой объект, ориентируясь именно на нее.

Ставьте лайк, если статья понравилась и оставляйте комментарии, если с чем-то согласны или не согласны. Это даст мне больше мотивации и станет вашей инвестицией в полезные знания.

А, если вы стремитесь к финансовой независимости и хотите узнать, как начать жить с капитала, то приглашаю на самый мотивирующий и вдохновляющий телеграмм-канал по инвестициям «БЕРЕЖЛИВЫЙ ИНВЕСТОР МАНЕКИ ПИ», и паблик ВКОНТАКТЕ.