Как выбрать стратегию инвестирования в зарубежную недвижимость
Построение стратегии — важнейший этап инвестирования в зарубежную недвижимость. Выбор будет зависеть от ваших целей, финансовых возможностей и ряда дополнительных факторов. Чем больше аспектов вы учтете заранее, тем выше будет доходность.
В статье делимся пошаговым планом действий и приводим примеры пяти популярных стратегий инвестирования. После прочтения у вас сложится понимание, какое направление может подойти именно вам.
Шаг 1. Постановка четкой цели инвестирования
“Если вы не определились с целями инвестирования, вы не сможете построить путь к их достижению. Подумайте, вы хотите получать стабильный доход от аренды, стремитесь к увеличению капитала за счет роста стоимости недвижимости или желаете иметь возможность отдыхать в своем втором доме. Разные цели предполагают разные стратегии.”
Шаг 2. Оценка финансовых возможностей
Определитесь, сколько денег вы готовы инвестировать и на какой срок. Недвижимость — это долгосрочное вложение, результаты которого вы увидите минимум через полгода.
Шаг 3. Исследование рынков
Выберите несколько привлекательных рынков недвижимости и сравните их по условиям. Главные факторы для анализа:
- Рост цен на недвижимость за последние годы и темпы развития рынка;
- Политико-экономическая ситуация в стране;
- Законодательство и гарантии защиты инвестора;
- Макроэкономика (стабильность туристической индустрии, нефтяной отрасли и т.д.);
- Стоимость объектов и риск ценового пузыря.
Шаг 4. Выбор типа объекта и локации
Рассмотрите различные типы недвижимости и их особенности. Выпишите преимущества и недостатки, а затем выберите тот, который соответствует вашим целям.
Чтобы изучить районы, оцените инфраструктуру, транспортную доступность, плотность застройки, трафик, расстояние до центра города и планы их на развитие.
Шаг 5. Проверка юридических аспектов
В разных странах отличаются условия работы с застройщиками, а также договоры купли-продажи и аренды. Например, в Индонезии у девелоперов есть официальная отсрочка сдачи объекта на 6 месяцев, а в Испании могут возникнуть проблемы с выселением арендаторов при покупке вторичного жилья. О таких моментах нужно знать заранее, чтобы учесть все риски.
После выполнения пяти шагов останется сравнить выбранные рынки и продумать стратегию инвестирования. Ниже мы приводим примеры самых распространенных вариантов.
Покупка объекта на этапе котлована (Buy and Sell)
В данной стратегии работает правило “выше риск — выше доходность”. Чем раньше купить квартиру, тем сильнее она вырастет в цене.
“Когда мы инвестировали в некоторые объекты в Дубае, мы участвовали в предпродажах. На этой стадии проект создан и одобрен государственными органами, а земля только выкуплена под застройку. Предпродажи осуществляют до официального анонса девелопера о возведении нового здания. В ОАЭ почти не бывает недостроев, а деньги хранятся на эскроу-счетах, поэтому риск не так велик. Но в других странах такие вложения могут быть не оправданы.”
Покупка недвижимости для сдачи в аренду (Buy and Hold)
Инвестор приобретает объект с большим потенциалом роста стоимости, а затем перепродает его через несколько лет. Стратегия отлично подходит для недвижимости в круглогодичных курортах (Пхукет, Бали) и в популярных туристических городах (Париж, Нью-Йорк).
В краткосрочной перспективе можно сдавать недвижимость в аренду, чтобы покрыть выплаты по ипотеке, налоги, затраты на ремонт и обслуживание. Рассчитайте заранее примерную доходность от аренды. В идеале она должна покрывать все ваши расходы или большую их часть.
Ремонт и перепродажа (Flipping)
Стратегия для тех, кто хочет получить доход в течение 3–6 месяцев. Инвестор покупает недвижимость в неудовлетворительном состоянии на вторичном рынке, делает капитальный ремонт и перепродает объект по высокой цене.
Если нанимать бригаду рабочих самостоятельно, то флиппинг из пассивного превратится в активный заработок, потому что на реализацию проекта потребуется много времени и сил, а также пребывание в стране. Но есть компании, которые привлекают деньги инвесторов, берут на себя все работы, перепродают объект, а инвестор платит им за это комиссию.
Ремонт и сдача в аренду (Renovate and Hold)
Как в случае с флиппингом, инвестор улучшает объект, делая его более ликвидным и привлекательным, а затем сдает в аренду посуточно или на длительный срок.
Если купить объект в центре города или в популярном районе с хорошей инфраструктурой, то можно получить очень высокую доходность. Однако важно отметить, что данная стратегия не подойдет новичкам, ведь она предполагает много нюансов и рисков. Если вы проживаете в другой стране, то потребуется обратиться к управляющей компании и выплачивать им комиссию за услуги.
Коллективные инвестиции в зарубежную недвижимость (Real Estate Crowdfunding)
Если ваша цель — получить пассивный доход в стабильной валюте с минимальных вложений, тогда вам подойдут коллективные инвестиции. Покупкой, продажей и остальными работами занимается управляющая компания, а инвестор просто получает ежемесячные выплаты с аренды или единоразовую прибыль после реализации проекта.
Владеть объектом инвестор не будет, зато такие инвестиции принесут хорошую доходность и не потребуют временных затрат. Данный формат очень распространен за границей, а в России только набирает популярность.
AllTogezer — первая русскоязычная компания, которая начала продвигать формат коллективных инвестиций в недвижимость за рубежом. Мы приобретаем объекты на стадии строительства и перепродаем их через 6–12 месяцев. Наша команда инвесторов и аналитиков выбирает самые перспективные рынки и проекты по собственной методике. С условиями вложений можно ознакомиться на нашем сайте.
#стратегияинвестиций #зарубежнаянедвижимость #инвестициивнедвижимость #недвижимость #инвестиции #краудлендинг #краудфандинг