Краудинвестинг в коммерческую недвижимость: как это устроено и какой приносит доход

Цены на коммерческую недвижимость в России бьют рекорды, на рынке дефицит площадей, а кредитные условия инвесторов не устраивают. Все это создает идеальные условия для развития краудинвестинга — коллективных инвестиций в недвижимость.

Какие есть виды коллективных инвестиций? В какие активы инвестировать с максимальной выгодой? Как выбрать краудфандинговую платформу и объекты для инвестиций, что нужно знать для входа в краудинвестинг, как эта сфера регулируется и какие есть риски, рассказал основатель и партнер компании Youkon Константин Конов.

Коллективные инвестиции — явление, уже знакомое российскому рынку. Еще в 1996 году возникли первые паевые инвестиционные фонды, а в последние годы они приобрели серьезную популярность. Но даже массовое распространение ПИФ в России, по оценке экспертов, составляет не более 0,6% капитала физлиц.

Суть таких инвестиций или краудинвестинга — продажа одного объекта недвижимости нескольким инвесторам при помощи краудфандинговой платформы. Через коллективное инвестирование можно стать обладателем части торгового комплекса, офиса или складского терминала. Сегодня наиболее распространены такие инструменты краудинвестинга, как ЗПИФН и инвестиционные платформы. Рассмотрим их особенности, преимущества и недостатки более подробно.

ЗПИФ

ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости) — это фонд, который занимается вложениями в объекты коммерческой недвижимости. Пайщики фонда заключают договор доверительного управления с управляющей компанией, которая выбирает объекты для вложения средств, управляет инвестициями, распределяет доход между пайщиками и предоставляет им отчет о деятельности ЗПИФ, получая оплату за свои услуги.

Количество паев в ЗПИФ ограничено — как правило, купить их можно только на этапе формирования фонда. Когда нужная сумма собрана, управляющая компания приобретает недвижимость и закрывает фонд, а инвесторы становятся официальными владельцами оплаченных долей.

Большинство ЗПИФ имеют перечень критериев для участия: в них могут вложиться только квалифицированные инвесторы с профильным образованием, опытом работы с финансами или обладающие личным капиталом от 6 млн рублей. Для таких инвесторов обычно минимальный порог входа — от 1000 рублей. Другие фонды доступны для любого человека — купить пай от 100 тыс. рублей может даже неквалифицированный инвестор. Подобные ЗПИФ для физических лиц есть и у крупных банков.

Например, если пайщики на общем собрании принимают решение сменить направление инвестиций или назначить другую управляющую компанию, а вы голосуете против общего решения — вы имеете право на возврат денег или выделение части имущества, но только в том случае, если это указано в правилах фонда. Другой способ выхода из ЗПИФ — продать свои паи другому инвестору. Найти такого желающего можно самостоятельно либо на бирже, где проще продать пай по приемлемой цене.

Инвестиционные платформы работают по другому принципу. Под конкретный объект недвижимости создается отдельное акционерное общество, и оператор платформы владеет 100% его обыкновенных акций.

Далее на площадке собирают заявки на объект. Инвесторы переводят деньги на специальный номинальный счет в банке, аналогичный счету эскроу при покупке новостроек (когда деньги покупателей квартир хранятся в банке, а застройщику переводятся только после сдачи дома).

Оператор инвестиционной платформы не может снять деньги с номинального счета — для этого он должен отправить в банк запрос и документы, подтверждающие подписание инвесторами договора инвестирования. Банк проверяет запрос и переводит деньги. Затем на куплю-продажу привилегированных акций специально созданного АО оформляется договор с инвесторами, отправившими заявки.

Инвестор становится акционером и получает дивиденды от сдачи недвижимости в аренду, но права владельца привилегированных акций ограничены ФЗ «Об акционерных обществах»: он имеет право на дивиденды и свою долю в ликвидационной стоимости объекта, но не может влиять на принятие решений акционерным обществом.

Инвестор может выйти из состава акционеров, продав свою долю другим инвесторам внутри платформы. Также он может передумать и вернуть средства обратно до окончания сбора. В случае, если необходимая для приобретения объекта недвижимости сумма не будет собрана или сбор затянется, а сделка сорвется — деньги также возвращаются к инвестору, причем с процентами.

Деятельность инвестиционных платформ регламентируется федеральным законом №259 «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Также на сайте ЦБ находится реестр операторов инвестиционных платформ, в который входят компании после успешной проверки на соответствие требованиям законодательства. Поэтому, выбирая инвестиционную платформу, важно первым делом убедиться, что она состоит в списке Банка России.

В 2023 году рост рынка коллективных инвестиций (ЗПИФН) в российскую коммерческую недвижимость составил 33% — до 323,5 млрд рублей. Прибыльнее всего оказалась складская недвижимость, спрос и цены на которую продолжают расти из-за ограниченного предложения.

Среднерыночный доход в 2023 году составил 11-12% для складской недвижимости, 8-9% — для торговой и 6-7% — для офисной, однако результаты профессиональных управляющих недвижимостью оказываются существенно выше рынка — до 15-22% в складской и до 10-15% в торговой. И это не максимально возможные значения.

По данным компании «Современные фонды недвижимости», созданный в 2016 году складской фонд по итогам 2023 года показал доходность 25,7%, что означает среднюю доходность 18,7% годовых за весь период инвестирования. Средняя годовая доходность инвестиционной платформы Simple Estate за последние три года — 25%.

Прибыль инвесторам выплачивается регулярно (например, ежеквартально) и зависит от дохода, полученного фондом от сдачи недвижимости в аренду. Важно, чтобы в договоре аренды была прописана ежегодная индексация арендной платы — это станет гарантией роста прибыли для инвесторов. Кроме того, недвижимость растет в цене, и на этом можно заработать при продаже.

Успех инвестиций во многом определяется качеством актива. Например, нет смысла рассчитывать на прибыль от арендных платежей в торговом центре, находящемся в неудобном, непроходном месте с малым потоком покупателей, куда проблематично привлечь арендаторов. Такой объект не подходит для инвестирования.

Аналогичная история и со складами: для инвестирования лучше выбрать объекты в удобной локации с хорошей транспортной доступностью. Также многое зависит от состояния недвижимости: чем новее и современнее объекты и качественнее их ремонт, тем быстрее и выгоднее они сдаются в аренду.

При этом экономические спады возможны во все времена. Снизить этот риск можно с помощью диверсификации активов. Предпочтительнее инвестировать в разные виды коммерческой недвижимости, чем только в один, пусть даже самый высокодоходный на текущий момент.

Важно помнить: доход от инвестиций никогда не может быть гарантирован. Поэтому есть смысл инвестировать лишь ту сумму денег, с которой вы готовы расстаться навсегда.

🚀 Инвестиции в коммерческую недвижимость