РОЛЬ УБЕЖДЕНИЙ И ПРЕДУБЕЖДЕНИЙ В ИНВЕСТИЦИЯХ: КАК ОНИ ВЛИЯЮТ НА ВАШИ РЕШЕНИЯ

При выборе направления для инвестиций в недвижимость не так уж и редко дают о себе знать устоявшиеся взгляды, которые можно охарактеризовать как убеждения или предубеждения. И чаще всего их приходится преодолевать, чтобы они не оказали негативного влияния на инвестиционные решения. Как правило, эти взгляды возникают не на пустом месте и формируются в течение довольно продолжительного периода времени. Однако, даже если они и имеют под собой определенные основания и, соответственно, право на жизнь, события в современном мире развиваются настолько динамично, что без их периодической ревизии не обойтись. В качестве подтверждения могут послужить наиболее распространенные стереотипы, переставшие работать при изменении тех или иных обстоятельств. Обсудим?

Географические В текущем десятилетии число направлений для инвестиций в недвижимость заметно увеличилось по сравнению с предыдущим, не говоря уже о «нулевых». Среди них появились и весьма далекие для жителей европейской части страны — прежде всего, расположенные в Юго-Восточной Азии: Таиланд, Вьетнам, Камбоджа, а также набирающие сейчас популярность среди инвесторов латинские страны: Чили, Бразилия, Уругвай. В некоторых случаях именно расстояние становилось решающим фактором, вынуждавшим отказываться от вполне реалистичных планов под предлогом нахождения объекта «вне быстрой досягаемости» и затрудненного контроля над ним. Современные технологии+грамотная УК=решение этих проблем! При покупке с целью сдачи в аренду все заботы по содержанию и обслуживанию жилья обычно берет на себя управляющая компания, получающая за это адекватное вознаграждение. Заниматься самостоятельным поиском клиентов на месте тоже не приходится. Если же инвестиции носят долгосрочный характер и рассчитаны на перепродажу, то отследить состояние жилья можно с помощью установки системы «умный дом», которая способна не только выполнять «охранные» функции, но и поддерживать в помещениях необходимые температуру и влажность.

Геополитические Еще каких-то 6-7 лет назад на Турецкую Республику Северного Кипра — никем кроме Турции не признанную — очень мало кто обращал внимание. Во-первых, недвижимость на признанном Кипре пользовалась гораздо большей популярностью; во-вторых, инфраструктура в северной части острова оставляла желать много лучшего; в-третьих, перспектив быть признанным мировым сообществом у этого «государства» было мало.
Сейчас, благодаря резолюции ООН перспективы очевидны и постепенно обретают сроки, однако никоим образом их туманность не помешала резкому росту спроса со стороны инвесторов из-за рубежа — в основном, россиян, иранцев, британцев и граждан стран ЕС (прежде всего, немцев), который наметился во времена пандемии Covid-19, а затем буквально «взорвался» после февраля 2022 года. Помимо низких цен — пусть и стабильно растущих (к примеру, квартира 1+1 в новостройке на берегу моря в Лимассоле обойдется в 4-6 тысяч евро за 1 кв.м, тогда как в ТРСК она будет стоить 2500-3000 евро/м2) иностранцев привлекает законодательство Северного Кипра, в котором до сих пор отсутствуют жесткие правила осуществления сделок купли-продажи недвижимости. Наибольший интерес у иностранных инвесторов вызывают Кирения, Искеле, Фамагуста и Газиверен. Например, в Искеле гражданам других государств принадлежит порядка 25% объектов жилой недвижимости, и они выгодно сдают ее в аренду, поскольку большинство отелей в ТРСК – пятизвездочные, а предложений по умеренным ценам очень немного. С увеличением интереса из-за рубежа стала развиваться и инфраструктура. В частности, введён в эксплуатацию полностью обновлённый аэропорт Эрджан, расположенный в 20 км от Никосии. Ожидается, что пропускная способность этого авиаузла, на строительство которого было потрачено 450 млн евро, достигнет 10 млн пассажиров в год, и по этому показателю он будет уступать только трём турецким аэропортам.

Культурно-религиозные Достаточно часто непреодолимым препятствием является разница в менталитете, которая помимо всего прочего определяется религиозными, культурными и другими особенностями. Ведение бизнеса, заключение сделок, как правило, сопряжено с соблюдением устоявшихся традиций, и это может иметь важное значение для успеха всего дела. Одной из таких весьма специфичных стран до совсем недавних пор была Саудовская Аравия, и вряд ли кто мог себе представить, что она внезапно начнет смягчать свои строгие порядки, основывавшиеся на законах шариата. Параллельно королевство начало упрощать визовый режим и привлекать иностранный бизнес, что привело к резкому росту числа экспатов и туристов (число последних к 2030 году вполне может достичь 100 миллионов человек). «Проникновение» Европы лучше всего видно на примере… футбола, который после чемпионата мира, проходившего в соседнем Катаре, стал развиваться стремительными темпами. Местный чемпионат отобрал у катарского звание «кладбища слонов» благодаря приезду множества заканчивающих свою карьеру «звезд» (среди них — Криштиану Роналду, Карим Бензема, Неймар, Малком), а с 2020 года здесь проводится Суперкубок Испании и будет проводиться еще как минимум пять лет. В сфере недвижимости всплеск бизнеса произошел с момента запуска Фондовой биржи в сентябре прошлого года. С того момента было совершено почти 140 тысяч операций, большинство из которых пришлось на столицу страны, Эр-Рияд. Согласно исследованию, проведённому Knight Frank, за последний год цены на квартиры в Эр-Рияде выросли на 20%, а виллы подорожали на 18,6%. В ближайшее время ожидается принятие закона, в соответствии с которым иностранцы смогут владеть любой недвижимостью в Саудовской Аравии и во всех городах, включая Мекку и Медину. Лингвистические Не секрет, что языковой барьер может существенно затруднить проведение сделки или даже вовсе помешать ее заключению. И относительно ряда стран бытует давно сложившееся мнение, что этот барьер никуда не исчез с течением времени, хотя на самом деле это совсем не так. В этой связи вспоминается Албания, где каких-то 10 лет назад на иностранных языках — прежде всего, итальянском и потом уже немецком — говорили единицы. Однако после того, как жители стран Западной Европы обратили внимание на местные курорты на фоне безостановочного подорожания жилья в Черногории и Хорватии наряду с дефицитом предложения, положение дел изменилось коренным образом. Английский язык постепенно занял полагающееся ему место, да и риэлторские агентства с русскоязычным персоналом больше не являются огромной редкостью. В итоге сейчас порядка 40% желающих купить жилье в Албании — иностранцы, спрос на апартаменты и виллы, расположенные на побережье (Влёра, Паласе, Саранда, Дуррес) вырос в 2023 году на 20-30%, а цены — в среднем на 25%. Объём инвестиций от иностранных покупателей недвижимости достиг 325 миллионов евро, что на 12% больше по сравнению с 2022 годом. Объем прямых иностранных инвестиций в албанскую экономику достиг в 2023 году исторического максимума — 1,49 миллиарда евро, на 8,7% больше, чем годом ранее. Из них 402 миллиона евро пришлись на последний квартал, причем 26% было направлено в сектор недвижимости.

Психологические На принятие инвестиционных решений влияют также чувства и эмоции, основываясь на которых без должного изучения вопроса, можно допустить серьезную ошибку. В основном речь идет о крайностях: переоценке хорошо знакомых рынков и недооценке новых или развивающихся направлений ввиду консервативности взглядов; нежелании рисковать из-за страха перед потерями и готовности «окунуться в омут с головой», чтобы любой ценой быть в первых рядах; сильная эмоциональная привязанность к тому или иному городу/стране, базирующаяся исключительно на личных симпатиях, и слепое следование наиболее популярным тенденциям без анализа информации из альтернативных источников.
В последнем случае велика вероятность образования «пузыря» на локальном рынке недвижимости, как это произошло в Испании в 2007 году. Сейчас имеет место массовый наплыв инвесторов на Бали, до этого — в Дубай, но пока местные рынки не демонстрируют признаков перегрева.

Так или иначе, для преодоления влияния убеждений и предубеждений потребуется предпринять несколько шагов, первым из которых станет осознание наличия такой проблемы. Это сподвигнет приступить к процессу анализа и критического переосмысления с использованием объективных данных, фактов и цифр, а не личных предпочтений и эмоций.

Оставаться в курсе новых тенденций и возможностей поможет изучение профильных изданий, участие в профессиональных сообществах, посещение выставок, семинаров и других специализированных мероприятий, например MIPIF (кстати, уже совсем скоро стартуют летние выставки. Регистрация уже открыта! Welcome!). На них профессионалы могут предложить независимую оценку рынка и инвестиционных возможностей без эмоциональной окраски. Для снижения же рисков и придания большей уверенности в своих силах будет уместна и диверсификация портфеля — то есть, инвестиции в различные рынки и типы недвижимости.

Давайте в комментариях обсудим, что может мешать началу пути инвестора? (Кроме денег, конечно!)