Что будет с ценами на рынке недвижимости?

После завершения массовой льготной ипотеки с господдержкой 1 июля 2024 г. эксперты, аналитики и прочие неравнодушные граждане высказывают прогнозы о снижении цен на рынке недвижимости квартир: от скромных 10-15% до «обвальных» 40%. Есть предположения, что рынок «поболеет» пару лет и придет в равновесное состояние – на мой взгляд, это наиболее вероятный сценарий. Но, что означает «поболеет» и о каком «равновесном» состоянии идет речь? Давайте разбираться…в конце рассмотрим пять вероятных сценариев.

Подписывайтесь на мой Telegram и не пропускайте важную информацию!

Рынок недвижимости делится на две основные части: первичный и вторичный. В период с 2005 по 2020 г. цены на этих рынках двигались относительно синхронно. С 2020 г. всё изменилось – средний ценовой лаг в целом по РФ дошел до 55% в 2024 г. (есть регионы, где значение ещё выше).

Немаловажный факт – до 2016 г. средняя цена вторичного рынка практически всегда была выше первичного (о причинах подробнее здесь). В 2016 г. средние цены «сравнялись», а с 2017 г. «первичка» начала набирать популярность, появился разрыв в цене около 10% – что ещё вполне приемлемо. С появлением и активным развитием массовой льготной ипотеки с господдержкой «разрыв» стал увеличиваться и в 2024 г. достиг своего «пика» в 55%. Отметим, что до 2024 г. максимальный средний ценовой «разрыв» наблюдался в 2010 г. – 24%, причем, там приоритетней был вторичный рынок недвижимости (как более надежный в посткризисный период 2008 г.).

Несмотря на глобальные экономические кризисы (2008 – 2010 гг., 2014 – ? гг.) цены на рынке недвижимости снижались в среднем не более чем на 20% (2011 г. – в отдельных регионах, было более серьезное снижение). При этом, ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком достигал max 25%, но потом восстанавливался до средних 10%. Введение массовой ипотеки с господдержкой привлекло большое количество инвесторов на первичный рынок – что привело существенному отрыву его средних цен от вторичного рынка.

Как мы видим, несмотря на экономические потрясения и внешние факторы – рынок недвижимости по мере «выздоровления» стремится к ценовому разрыву в 10%. Банк России определяет данный разрыв «нормальным».

1. Ключевая ставка Банка России – чем она выше, тем выше рыночные ипотечные ставки (примерно на 2%п. – рисунок 3).

В период, с 2005 по 2019 гг. данная тенденция сохранялась. С приходом льготных ипотечных программ ситуация стала меняться – низкие льготные ставки переключили снимание спроса на первичный рынок. В период с 2020 по 2024 г. можно наблюдать низкую средневзвешенную ставку по ипотечным кредитам (от 7,2 до 8,3%) – это говорит о том, что вторичный рынок практически перестал участвовать в ипотечном кредитовании, так как рыночная ипотечная ставка была существенно выше льготной.

Большинство аналитиков сходятся во мнении, что на ближайшем заседании (26.07.24 г.) Банк России, вероятнее всего, повысит ставку – что не исключает и сам Банк.

Текущий прогноз Банка России по ключевой ставке (рисунок 4):

В среднесрочный прогноз периодически вносят изменения – вероятно, после 26.07.24 г. опубликуют уточнения/корректировки.

Ожидать резкого снижения ставки до конца 2024 года, судя по всему, не стоит, как и снижения ставок по ипотечным кредитам. Если в июле 2024 г. ставку поднимут (на 1-2%п.), то новостей о снижение можно ожидать не раньше 13.09 или 25.10.2024 г. (на очередном заседании Банка России). Начиная с 2025 г. (по базовому сценарию) возможно снижение ипотечных ставок до уровня 12-14% – но это по результатам года! Поэтому первая половина 2025 г. может быть вполне жесткой, относительно этого уровня.

Напомню, что чем выше ипотечные ставки, тем более сдержанные цены на недвижимость. За последние годы наибольшим образом от высоких ипотечных ставок пострадал вторичный рынок – темп роста цен вторичного рынка был значительно ниже первичного (рисунок 1). Высокие ставки, вероятно, продолжат сдерживать цены. В моменте возможно и незначительное снижение цен на вторичном рынке. Но по мере снижения ключевой ставки, цены на вторичный рынок, вероятно, начнут отрастать.

2. Льготные ипотечные программы государственного софинансирования. В последние годы государство стало активно участвовать в формировании спроса и предложения на рынке недвижимости квартир. После введения массовой льготной ипотеки цены на недвижимость резко выросли – на рынок пришло много инвесторов.

С 1 июля 2024 г. наиболее широкой программой остается «Семейная ипотека» – для семей с детьми (подробные условия программы тут, тут и тут). Программа началась в 2018 году и толкала цены первичного рынка вверх в «разумных» пределах (рисунок 1 – период с 2018 по 2020 г.) – ценовой лаг между первичным и вторичным рынком тогда сдерживался на уровне 9-13%, в пользу первого.

Если посмотреть на структуру льготного ипотечного кредитования, то можно отметить, что по мере сворачивания «Массовой льготной ипотеки» объем «Семейной ипотеки» стал наращиваться. Как показал период с 2018 по 2020 г. (когда не было «Массовой льготной ипотеки»), у «Семейной ипотеки» нет столько «сил», чтобы в 2024-2025 гг. самостоятельно толкать цены вверх.

Следовательно, если условия «Семейной ипотеки» не будут существенно меняться, туда не включат вторичный рынок, не придумают других программ стимулирования спроса на первичном рынке, то существенных драйверов для роста первичного рынка не будет. Скорее, речь идет о сохранении цен на текущем уровне за счет «Семейной ипотеки» и «виртуозных» маркетинговых программ застройщиков, возможно, даже совместных коллабораций с банками – Банк России, судя по всему, не очень доволен такими «программами».

3. Планы регулятора по развитию жилищного строительства – это очень важный фактор, так как роль регулятора (государства) в последние годы существенно возросла. Исходя из своих целей, регулятор может развивать разные направления рынка недвижимости. Помимо рынка квартир, есть еще ИЖС, арендный рынок (апартаменты) и т.д. Не будем подробно останавливаться на этой теме – она широко освещена в моей статье. Прочитайте ее обязательно, там много важной и ценной информации. Скажем одно, в планах регулятора до 2030 г. (по крайней мере на сегодняшний день) развивать эти направления за счет выделения значительного объема земель, проектов частно-государственного партнерства, внедрения инструментов софинансирования, стимулирующих спрос и т.д.

Если планы регулятора по развитию ИЖС и арендного рынка (апартаментов) превратятся в действия, то спрос может «переехать» в эти ниши – это затормозит рост цен на квартиры первичного рынка. Так было в последние годы – спрос развернулся на первичный рынок, поэтому в других нишах рынка: вторичный, арендный и ИЖС цены росли не такими высокими темпами.

4. Покупательная способность граждан – позволяет оценить финансовые возможности граждан. Какими бы привлекательными не были условия приобретения, маркетинговые «программы», методы стимулирования спроса – всё упирается в конечных потребителей. Социально-экономическая политика регулятора направлена на рост доступности жилья и когда среднестатистический гражданин не может приобрести жилье в своем регионе даже в ипотеку на 30 лет – это становится серьезной проблемой для экономики, демографии, развития самого рынка недвижимости.

Одной из причин завершения «Массовой льготной ипотеки» стал значительный рост цен на недвижимость и существенный ценовой лаг между первичным и вторичным рынком – это привело к тому, что средняя семья (портрет ипотечного заемщика – мама, папа, ребенок) в 55% регионов не может приобрести жилье в ипотеку по действующей еще тогда льготной программе в 30-ти летний срок на первичном рынке и в 88% регионов – на вторичном рынке. Данные на конец 2023 г. – в 2024 г. ситуация не изменилась, скорее даже ухудшилась и откатилась к 2020 г. по первичному рынку. Нежелание откатываться в 2019-2018 гг., а тем более к 2017 г. стало одной из причин сворачивания программы.

На мой взгляд, восстанавливать или вновь допускать массовость льготной ипотеки смысла нет. Это была антикризисная мера, которая на сегодняшний день себя не вполне оправдывает.

Если к 2026 г. ключевая ставка опустится до базовых значений, цены на вторичном подрастут до 10%-го лага с первичным рынком (позже разберем сценарий), то по мере роста доходов граждан жилье будет доступно для семей в более чем 50% регионов – как на первичном, так и на вторичном рынке.

5. Нормативная стоимость квадратного метра – этот показатель практически всегда остается «за кадром», но за его динамикой нужно понаблюдать. Нормативная стоимость определяется Минстроем каждый квартал в целом по РФ и по отдельным субъектам и используется, в основном, для расчета жилищных сертификатов.

Обратим внимание, что за историю наблюдений с 2005 по 2023 г. никогда рыночные цены не касались нормативной. В 2024 г. вторичный рынок впервые коснулся нормативных значений.

Исследуя цены через вышеописанную призму, можно предположить, что к 2025 – 2026 г. есть вероятность развития сценария, где цены вторичного рынка должны оторваться от «нормативных». Но это только предположение, ниже соберем факты по всем факторам и предположим дальнейший сценарий движения цен на рынке недвижимости.

Немного фактов:

Как мы видим достаточно большое количество факторов за постепенный рост цен вторичного рынка до конца 2026 г.: снижение ключевой ставки, рост нормативной стоимости, существенная недоступность вторичного жилья и т. д.

Новый «виток» поддержки первичного рынка квартир маловероятен – рычагом сохранения цен может стать «Семейная ипотека» и «виртуозные» акции застройщиков. Кроме того, если регулятор реализует планы по развитию ИЖС и арендного рынка – спрос перестроится в новые ниши. Если застройщикам удастся сохранить до конца 2026 г. цены на текущем уровне, то вторичный рынок, ИЖС и рынок апартаментов будет подтягиваться к этим ценам.

Таким образом, среди возможных сценариев можно предложить следующие:

На мой взгляд, наиболее вероятным сценарием к концу 2026 г. может стать Сценарий 1 – постепенный рост цен вторичного рынка, удержание цен первичного рынка, достижение ценового лага в 10% (напомним, сейчас он 55% в пользу первичного рынка). Возможно, Сценарий 1 осуществится через Сценарий 3 – из-за существенного падения спроса на первичном рынке, цены могут немного откатиться к 2025 г.

Сценарий 2 – его реализация принесет большие проблемы не только застройщикам, но и действующим заемщикам (которые приобрели квартиры по завышенным ценам и не смогут их продать по тем же ценам), банкам (произойдет "обесценивание" ипотечных закладных - т. е. цена залогового объекта будет на 30% ниже номинала + продажа с аукциона еще сократит стоимость объекта на 10-15% - "привет ипотечный кризис 2008 г.").

Возможен ли сценарий с продолжением роста цен первичного рынка (Сценарий 4) и его дальнейшим отрывом от вторичного? Маловероятен, а главное - крайне нежелателен, так как цены на недвижимость уже значительно "откатили" доступность - кому покупать? Но такой сценарий возможен, если:

Сценарий 5 - на первый взгляд выглядит пугающим, но по идее это сценарий "здорового рынка":

Сценарий 5 возможен при выполнении ряда условий, влияющих на доступность жилья:

Таким образом, сценарий "здорового рынка" возможен, скорее всего, не ранее 2027 - 2030 г. - если случится.

Сценарий 6 - оставим место для фантазий и непредвиденных ситуаций, к которым всегда нужно быть готовыми в современном мире.

Данная статья носит исключительно информационный характер и дает возможность изучить вероятные сценарии событий, исходят из озвученных факторов: исторического движения цен, планах регулятора, ключевой ставки, нормативной стоимости, уровня доступности жилья и покупательной способности конечных потребителей. На мой взгляд, это те факторы, на которые стоит опираться при принятии инвестиционных решений, анализа тенденций, и ответа на вечный вопрос "Что делать дальше".

Подписывайтесь на мой Telegram и не пропускайте важную информацию!