Горшочек... вари! Рассрочка от застройщика или как продают без ипотеки?
Ипотека больше 20%, а в каких-то банках уже по 21-22%. Льготные ипотечные программы подходят не всем. Но застройщикам продавать как-то надо!
В статье расскажу, какой тренд сейчас набирает популярность у застройщиков. Что существует давно, но реально работать начинает только сейчас...
Текущая ситуация по ипотеке
Ипотека с государственной поддержкой завершилась 30 июня 2024 года.
Семейную ипотеку убрали для тех, у кого дети старше 7 лет – сильно ограничили сегмент клиентов.
ИТ-ипотеку фактически запретили на территории Москвы и Питера, а это было около трети всех сделок по данной программе.
Рыночная ипотека в среднем уже дороже 20%
Что делают застройщики?
У девелоперов начинает появляться большое количество акций и спецпредложений.
И речь идет не о скидках, как многие могли подумать...
Нет, скидки, конечно, есть, но популярность набирает другое направление... Рассрочки!
Раньше казалось, что программы рассрочки существуют только для богатеньких дам и господ, которые могли выплатить стоимость квартиры за пару лет, при этом, не прибегая к ипотеке, но сейчас программы рассрочки становятся популярны для всех клиентов.
Разнообразие вариантов рассрочки
Программы могут отличаться по большому количеству параметров. Тут каждый застройщик имеет право сам для себя определять, какие программы он запускает, а какие нет, главное, что все это будет зафиксировано в договоре с клиентом, а значит сюрпризов не будет.
Вот, к примеру, несколько параметров, по которым могут отличаться программы рассрочки:
- Размер первого взноса. В среднем он идет от 20%, но у некоторых застройщиков может быть от 10% или по согласованию сторон.
- Проценты за рассрочку. У многих застройщиков рассрочки беспроцентные, а у кого-то может быть удорожание квартиры на 10-15%.
- Периодичность платежей. Бывают ежемесячные платежи или ежеквартальные. Есть варианты, когда остаток суммы надо внести только, когда дом сдается в эксплуатацию.
- Сроки предоставления рассрочки. Обычно ее предоставляют от года до двух лет, или же до ввода объекта в эксплуатацию.
- На какие объекты? Кто-то из застройщиков предлагает подобные программы на весь объем квартир, а кто-то только на определенные лоты.
- Материнский капитал. В некоторых случаях при рассрочке можно даже использовать его как часть первого взноса или в качестве платежей.
Например:
🔸 Рассрочка без удорожания с первым взносом 15% и ежемесячными платежами 50 тыс рублей, а остаток суммы необходимо внести за 2 месяца до ввода объекта в эксплуатацию.
🔸 Рассрочка без удорожания с первым взносом 20%, а остаток суммы необходимо внести через 2 года, за 3 месяца до ввода дома в эксплуатацию.
🔸 Рассрочка без удорожания с первым взносом 30%, затем два ежеквартальных платежа по 10%, а остаток суммы 50% осенью 2025 года перед сдачей в эксплуатацию.
В общем, как видно из условий и вариантов, тут «без 100 грамм» не разобраться…
Ключевой момент заключается в том, что большинстве случаев рассрочка идет без удорожания и процентов, то есть квартира приобретается по той цене, которая отображается на сайте застройщика.
Очевидно, что далеко не все могут выплатить всю стоимость квартиры за пару лет, так в чем тогда смысл и почему эти программы могут быть полезны?
Ответ очень простой! Рассрочка легко превращается в ипотеку спустя 1-2 года!
Как из рассрочки на 2 года сделать ипотеку на 20 лет?
Клиенты выбирают подходящую программу и объект недвижимости, оформляют рассрочку. Вносят, как при ипотеке, первый взнос, в большинстве случаев 20-30% от стоимости.
Договор долевого участия регистрируется, то есть, покупатель уже становится дольщиком!
Затем платятся платежи... где-то ежеквартально или ежемесячно, а где-то только первый взнос, а остаток под сдачу в эксплуатацию, а потом, спустя эти самые пару лет, оформляют ипотеку.
В данном случае, те деньги, которые уже внесены застройщику идут в качестве первого взноса, а оставшаяся стоимость и будет являться суммой кредита. Чем больше погасили за период рассрочки, тем меньше размер будущей ипотеки.
Для кого это полезно?
- Переждать текущий сложный период, когда ставки больше 20%. Когда-то они точно должны пойти вниз, и вот тогда будет самое время перейти на ипотеку на выгодных условиях.
- Если до ввода объекта в эксплуатацию появится ребёнок, то можно оформить семейную ипотеку под 6% (самая популярная льготная программа по ипотеке в РФ).
- Если сделка альтернативная, то есть, нужно что-то продать перед покупкой, то можно сначала купить квартиру в рассрочку, не торопясь продать имеющуюся недвижимость, а затем рассрочку закрыть досрочно.
Какие есть риски?
Я честный, поэтому про риски тоже, конечно, напишу!
🔹 Не одобрят ипотеку.
Как с этим бороться... попробовать получить одобрение сейчас и если одобрят, то вероятность одобрения через пару лет очень высока. Главное за это время не портить кредитную историю и сильно не проседать в доходах, но на этот случай всегда можно взять созаемщика.
🔹 Ставки будут высокие и ипотека не выгодная.
Как бороться... Во-первых, как минимум первые два года у вас вообще не будет процентов.
Во-вторых, за это время точно будет видна тенденция будет снижаться ставка или нет. Мы верим, что будет, так как экономика с такой ключевой ставка долго не может существовать, это в том числе подтверждают сами сотрудники ЦБ РФ.
В-третьих, стоимость недвижимости растет и даже с учётом рассрочки её можно будет перепродать, да ещё с большой вероятностью что-то на этом заработать. Да, квартиру можно перепродать даже, не закрыв рассрочку.
🔹 Расторжение договора
Даже если все пойдет не так и сделку надо будет расторгнуть, то деньги вам вернуться. Иногда застройщики могут удержать какой-то штраф, который также обязан быть прописан в договоре, но основную сумму вы получите обратно.
Вместо эпилога...
В любом случае покупка любой недвижимости это дело ответственное, поэтому выбирать объект для покупки и программу рассрочки надо с умом… Чтобы застройщик был лояльный, рассрочка выгодная и риски минимальны.
🟢 Спасибо за внимание! Будем рады новым подписчикам! Ваши лайки, комментарии, замечания очень важны! Заранее спасибо!
С уважением и готов ответить на вопросы... телеграмм @MaximChurilov