Недвижимость на морском берегу VS недвижимость в Германии: разбираем, что выгоднее

По данным портала Tranio, до 75% русских покупателей зарубежной недвижимости ищут поначалу именно курортный вариант, поближе к морю. Сказывается тоска человека, живущего в суровом климате: есть иллюзия, что дом на море — это предел всех мечтаний и беспроблемный объект. Не удивительно, что 90% из таких инвесторов — это те, кто вообще впервые задумывается о покупке дома или квартиры за рубежом.

Однако каждый четвертый инвестор из России уже четко ориентируется на городскую и коммерческую недвижимость на континенте — и в основном это уже опытные предприниматели, которые лучше осведомлены о том, как работают инвестиции в зарубежные объекты.

Так что же не так с недвижимостью на побережье?

► Примерно полгода она простаивает. Неважно, приезжаете ли вы в дом сами или сдаете его — в среднем по 5-6 месяцев в году курортная недвижимость стоит закрытой. А это и дополнительные траты, и дополнительные риски, и упущенная выгода.

► Зимой в приморских городах очень дорогая коммуналка даже по меркам обеспеченных людей, а отапливать дом все равно надо — иначе заведется плесень. Даже если вы не живете в доме, за ним надо постоянно следить и хотя бы время от времени его прогревать — зимы на том же Кипре очень влажные, и дома холоднее, чем на улице. Так что либо вы мотаетесь туда сами, либо оплачиваете услуги тех, кто будет следить за домом.

► Из-за того, что россияне готовы купить на море почти что угодно, этим пользуются недобросовестные застройщики и риэлторы. Многие купившие квартиры в новостройках на побережье Болгарии потом их сбывали за бесценок — если дом построен не очень качественно, он еще хуже держит тепло и обходится еще дороже — а самостоятельно проверить это, не зная всех особенностей местного строительства, климата и материалов, практически невозможно.

► У нас была клиентка, которая, купив недешевый дом в Черногории, потом была вынуждена вложить в его перестройку +100% стоимости — оказалось, что вокруг фундамента дома не сделали “шубу” из изолирующего и сохраняющего тепло материала. И зимой в доме стоял могильный холод — протопить его было невозможно, а так как дом находится в горах, работы обошлись очень дорого.

► Цены на курортное жилье скачут вверх и вниз: может быть, повезет, и вы заработаете, а может быть — не повезет, и вы потеряете вложенное. Например, в Италии в городке Марина-де-Пиза (всего в получасе езды от той самой Пизы) на берегу Лигурийского моря десятки домов стоят с заколоченными окнами прямо на первой линии: содержание домов обходится все дороже, и цены на жилье падают.

Почему опытные инвесторы вкладываются в “континентальную” недвижимость в Германии?

► Вы купили несколько апартаментов в Мюнхене, Берлине или другом крупном городе страны — и сдаете их надолго, а не только в сезон. Доход будет постоянный, 3-4% € в год. Немцев вообще называют нацией арендаторов — 70% семей всю жизнь снимают квартиры и нередко — одну и ту же по 10-20 лет.

► Можно купить коммерческое помещение в маленьком городе — с арендатором типа Deutsche Post или сетевого супермаркета Penny или Norma, которые заключают так называемые бессрочные договоры аренды: они действуют 5 лет, а потом продлеваются. Такая недвижимость приносит уже по 6-7% € годовых.

► Продуктовый магазин и почта — это то, что нужно людям всегда, так что вероятность, что арендатор обанкротится и съедет, стремится к нулю. Так, коммерческое здание площадью 594 m² в городе Шпенге (доступно сейчас в портфеле Kaiser Estate), с парковкой на 41 машиноместо, приносит € 38.388,00 годовых.

► На эти деньги инвестор может отдыхать где угодно — менять страны и города, либо снимать один и тот же полюбившийся дом или квартиру, но уже не заботясь о том, как его содержать оставшиеся полгода.

► Вложения ваши при этом будут защищены от волатильности рынка. В Германии недвижимость дорожает постоянно уже 30 лет подряд, игнорируя все мировые кризисы. Все благодаря суперстабильной экономике этой страны. За первую половину 2020-го года, несмотря на пандемию, немецкая недвижимость поднялась в цене на 12% годовых — таковы данные Global Property Guide. Для сравнения, в Дубаи цены упали на -5,1%, в Черногории — на -8,2%, а в Египте — вообще на -34,1%.