«Разозлился и уехал, а через 15 минут заказал 3 дома»: Как я строю улицы фахверковых домов с доходностью до 100% годовых

Почему все хотят айфон? Потому что он клёвый! Этот принцип я использую в строительстве, и зарабатываю на вау-эффекте от 7 до 25 млн рублей за 7–12 месяцев. Правда, пока не для себя.

Рассказываю, как всё устроено, как я к этому пришёл, с какими трудностями столкнулся. И почему инвестировать в фахверки выгоднее, чем в газобетонные и кирпичные дома.

👉 Написать в Телеграм 👈

Начну со своей истории. Сократил как мог, но всё равно получилось длинновато. Если лень читать, листайте сразу к кейсам.

На 5-м курсе мне легко давалась дипломная работа, появилось много свободного времени. И сосед по общежитию позвал работать в архитектурное бюро.

Я за месяц изучил ArchiCAD (программу для проектирования). Начал разрабатывать проекты частных домов. И к окончанию университета сделал около 16 проектов.

Потом продолжил работать в этой компании. Через 2 года стал главным архитектором, затем руководителем архитектурно-строительного отдела. Руководил 10 архитекторами и вёл проекты от звонка до сдачи документации.

Ещё через 2 года мне надоело сидеть в четырёх стенах офиса и захотелось «в поля» - не только проектировать, но и строить. Но директор отказался.

У нас был постоянный клиент, который заказывал проекты газобетонных домов и строил на заказ в Московской области.

В 2013 году он увидел посёлок фахверковых домов в Питере - тогда они только начали появляться в России. Загорелся и захотел фахверк себе, а потом строить на заказ. И предложил мне совместно этим заняться.

Заказали домокомплект, начали осваивать технологию. Строили долго - целых полгода, собрав все ошибки и косяки. Но в итоге получилось хорошо. Партнёр (теперь уже бывший) до их пор в нём живёт.

Раньше я занимался только газобетонными домами, но они казались мне устаревшими и неказистыми. Внутренний эстет не чувствовал удовлетворения.

А фахверки – что-то новое, необычное. Как космические корабли из будущего на фоне обычных домов.

В общем я загорелся технологией и решил заниматься только ей.

Я ушёл из архитектурного бюро. Разработал 9 типовых проектов.

Сделали сайт, запустили Яндекс.Директ. В 2013 году уже был спрос, а строителей фахверков почти не было. Поэтому мы быстро нашли первого заказчика - дом в Химках на 200 кв. м.

Построили уже быстрее - за 4 месяца. Фактически это был учебный проект, поэтому заложили минимальную маржу. Ошибок совершили уже меньше, но на их исправление ушла вся прибыль.

Однако, нам было важнее, чтобы дом получился качественным, и заказчик остался доволен.

Пошли заказы. С каждым разом оттачивали навыки, строили быстрее. И уже с 3-го объекта наконец-то начали зарабатывать.

В 2014 году мы уже строили одновременно 3-4 объекта. Я не успевал обучать новые бригады и людей катастрофически не хватало.

Пришлось засучить рукава и «встать за станок». Я неделями жил на стройке и вместе с бригадой собирал дома.

Конечно, тогда я был не в восторге, но сейчас благодарен этому опыту, потому что он подарил массу идей по улучшению технологии: что надо и что не надо делать, что удобно и неудобно, где какие лучше делать запилы и т.д.

Следующие 8 лет мы постоянно улучшали продукт: искали новые краски, штукатурки, стеклопакеты, наполнители стен и т.д. Активно заимствовали решения у иностранных и российских коллег.

В основном вдохновлялись немецкой компанией «Huf Haus». В 2019 году я ездил на их выставку под Мюнхеном и, как сумасшедший, лазал по ней 16 часов.

Много деталей внешней отделки взяли у «Калифорнийских фахверков», которые популярны в США:

Активно заимствовали и улучшали идеи питерских коллег. Кстати, Питер – впереди всех регионов по строительству фахверков. 80% новых решений и фишек появляются там.

Всего я разработал и внедрил более 20 уникальных технологических решений, которые сделали наши фахверки одними из лучших на рынке. Но это тема отдельной статьи.

А вот обзор наших фахверков:

В 2014 году к нам обратился коттеджный посёлок «Ла-Манш» на Новой Риге с заказом на 3 фахверка. Выбирали между нами и другой компанией.

Сделали проект, 2 месяца согласовывали стоимость, условия договора и участки.

Последним этапом встретились с директором и собственником посёлка, чтобы посмотреть наш готовый объект. Но в оговоренное время хозяин дома куда-то уехал и, конечно же, не брал трубку.

Они разозлились, залезли на высокий забор, кое-как посмотрели. Потом задали несколько вопросов и уехали. Я уже почти смирился, что заказ упорхнул к другой компании, как перелётная птица, но через 15 минут позвонил собственник и сказал: «Строим». Я прыгал от счастья!

За 4 месяца построили 3 дома. Стоимость каждого с участком и коммуникациями получилась 6,8 млн. И за 4-5 месяцев продали за 10-10,5 млн.

Люди, которые приезжали смотреть участки, начали заказывать такие же дома, хотя в посёлке были готовые каркасники и газобетонники.

Мы за свой счёт построили демонстрационный дом-офис с внутренней отделкой и ещё один без отделки. В итоге продали эти 2 дома и получили заказы ещё на 21 дом! В общем успех был грандиозный 🔥

Кстати, наличие дома с отделкой повышает продажи примерно в 2 раза за счёт того, что клиенты лучше представляют, как их жилище будет выглядеть в итоге и получают больший вау-эффект.

После успешного инвестпроекта я понял, что работать с B2B-заказчиками – одно удовольствие. На переговоры тратим плюс-минус столько же времени, а заказ получаем сразу на несколько домов, вместо одного.

Кроме того, инвесторы заказывают типовые проекты без индивидуальных доработок, что облегчает работу и экономит около месяца на согласованиях.

В 2020 году к нам обратился владелец коттеджного посёлка в Мытниках на берегу Рузского водохранилища в вековом сосновом лесу. Идеальное места для фахверков.

Подготовили проект 5 домов, согласовали. Чтобы опять не столкнуться с дефицитом рабочих, отказались от нескольких частных заказов. Но инвестор в последний момент передумал и решил строить кирпичные дома в стиле шале.

Было неприятно. Мы остались без заказов и рисковали попасть в кассовый разрыв. Но быстро нашли новых клиентов и всё обошлось.

В 2017 году на голландском сайте я наткнулся на красивый дом в стиле «Барнхаус». Спроектировал такой же и адаптировал под Россию. Получилось очень круто и аутентично.

На соседних участках построили 2 дома.

Сделали красивые сочные фотографии и разместили в Нельзяграме. Собрали кучу лайков и восторженных комментариев. Их перепостили крупные мировые издания. Например, крупнейший шведский архитектурный журнал с 320 000 подписчиками:

Как вам? Напишите в комментариях.

Очень много людей приезжали смотреть эти дома. Поэтому первый продали сразу же. И на волне хайпа подняли цену на второй. Но перестарались и продали только через год.

После такого успеха логично было бы масштабировать этот проект, но из-за завала по заказам и нехватки оборотных средств задвинули его в долгий ящик. Сейчас планирую возобновить.

К 2021 году мы с партнёром построили около 75 домов. Но взгляды на развитие компании разошлись, и я решил уйти вместе с частью бригад.

Об этом как-то прознали конкуренты. Начали звонить, предлагать должность ТОП-менеджера и жирный процент от прибыли, потому что опыта у меня было больше, чем у их всех. На одно из предложений я согласился.

Следующие 2,5 года я вёл их проекты и руководил командой архитекторов, прорабов, сметчиков, продажников, инженеров, маркетологов.

В отличие от предыдущей компании, где мы строили дома на 150-200 кв. м., здесь были более сложные и долгие проекты на 300-500 кв. м. Всего я построил 8 домов и получил потрясающий опыт.

Особенно запомнился проект с разделённой крышей:

Но были и минусы:

И в итоге решил уйти. Но, прежде чем продолжить мой скучный блокбастер, расскажу самое интересное...

Привожу усреднённые цифры, актуальные на 2024-2025 гг:

Стоимость строительства фахверка площадью 200 кв. м. - 15 млн. Плюс участок в Подмосковье от 5-13 млн, для примера возьмём 10 млн. Итого: 25 млн.

На «Циан» или «Авито», подобные дома продаются за 32-50 млн, в зависимости от локации.

Срок строительства - 4-5 месяцев. Срок продажи - 2-6 месяцев (данные по Москве). В конце расскажу 3 причины, почему они так быстро продаются.

Если дом с отделкой, то срок строительства увеличивается до 1 года, а себестоимость до 35 млн.

И цена продажи вырастает до 45-70 млн. Я знаю кейсы, когда подобные объекты покупались за 95-130 млн, но это скорее исключение из-за хорошей локации.

Главная ошибка инвесторов - ставить цену, не соответствующую расположению. Бывают объекты, которые находятся в посёлках эконом- или среднего класса, либо вообще в дачных посёлках. При этом стоят 70-115 млн+. Разумеется, их никто не покупает.

Такая стоимость адекватна для посёлков более высокого уровня. В этом случае можно делать доходность x3-x4.

Вывод: каменные и фахверкового дома имеют сопоставимую стоимость и приносят одинаковый доход. Но фахверки быстрее и легче строятся, и быстрее продаются. А значит, более выгодны для инвестиций.

Итак, у меня был большой опыт, крутой продукт, обученные бригады, хорошая репутация и успешные кейсы. Я отлично знал рынок Москвы. Понимал, на каком участке какой дом нужно строить и какую наценку сделать, чтобы быстро реализовать.

Строительные компании зарабатывают на фахверковом доме 2-3 млн, а инвесторы от 7 до 35 млн.

Но для этого нужен капитал, которого у меня нет. Поэтому я решил начать со строительства на деньги инвесторов, потому что работать с b2b-заказчиками выгоднее и интереснее. Накопить капитал, потом строить самостоятельно.

Но и тут была загвоздка. Грамотный инвестор не будет работать с компанией без имени. Нужна организация с историей, НДС и большими оборотами, которой у меня тоже не было.

В это время через знакомых на меня вышел клиент, который хотел построить дом в Рязанской области. Встретились, он оказался владельцем крупного производства инженерных и строительных систем «Fachmann».

Это завод площадью 6000 кв. м., оборотом 2 млрд рублей в год и коллекцией ретро-мотоциклов на втором этаже (он мастер спорта по мотоспорту и обожает мотоциклы).

Пообщались, заключили договор, утвердили проект, построили и он остался доволен. В процессе подружились и он тоже загорелся фахверками. Фото партнёра и его дома не прилагаю, потому что он человек непубличный и категорически против.

Решили создать в его компании подразделение «Fachmann Fachwerk» (Фахман Фахверк) и:

Получился вот такой красавец с жилой площадью 176 кв. м., и общей площадью с террасами 287 кв. м. (фото выше).

Напишите в комментариях ваше мнение.

Я построил для своей семьи эталонный дом, чтобы демонстрировать инвесторам.

Крупный застройщик «Мармакс», который был на слёте, заказал 6 домов в строящемся посёлке «Поляна» в Рязанской области, который мы сейчас реализовываем и ожидаем доходность +50%. 3 дома уже готовы.

Смотрите обзор:

В другом месте за свои деньги построили 3 дома на продажу и 2 уже продали.

Также строим 2 дома для частных клиентов.

❌ Отмена льготной ипотеки.

❌ Высокая ключевая ставка.

Например, у нас в «Поляне» есть несколько желающих купить дома. Но для этого сначала им нужно продать квартиру. А покупателя найти не получает из-за отмены льготной ипотеки. Получается замкнутый круг. Но, по прогнозам ЦБ, ключевую ставку планируют снижать уже в 2025 году.

И в целом нас это не пугает, ведь мы ориентируемся на Москву и Сочи. Здесь больше денег и загородные дома активно раскупаются даже сейчас. Плюс многие покупают за наличку без ипотеки. Плюс больше смелых открытых людей, готовых к современным домам.

Также сейчас тренд на загородную недвижимость. Косвенно об этом говорит то, что крупные застройщики, например, «Самолет», «Инград» активно инвестируют в малоэтажное строительство. В частности, в фахверковые дома.

Например, «Инград» построил 5 фахверков в посёлке «Резиденция Пестово». Нам тоже предлагали участвовать в этом проекте, но мы отказались из-за невыгодных условий.

В основном через знакомых, но это ненадёжный и ограниченный канал.

Недавно к нам присоединился маркетолог, которому сейчас строим дом. И специалист по Ютубу, который хочет фахверк в будущем. Они помогают выстроить полноценную лидогенерацию.

Первое направление, на которое делаем наибольшие ставки - YouTube-канал. Уже получили несколько целевых обращений, но пока только от частных клиентов.

Второе направление, которое запустим в ближайшее время: Лендинг + Яндекс.Директ. У нас узкая аудитория, поэтому не рассчитываем на супер-результаты, но попробовать стоит.

Третье направление - партнёрская программа. Платим 100 000 рублей за приведенного инвестора. Фактически, она уже работает, но пока без автоматизации. В будущем сделаем удобный личный кабинет с отслеживанием сделок. Если хотите стать партнёром, напишите мне в Телеграм (ссылка ниже).

🔴 Причина №1. YouTube:

Сейчас на Ютубе сотни видео о фахверках, которые набирают десятки и сотни тысяч просмотров.

Во многом именно благодаря блогерам технология стала трендовой. Люди смотрят видео, читают отзывы и начинают мечтать о таким же доме.

В Москве, Питере и других городах появляются целые улицы и посёлки фахверковых домов, что тоже повышает их популярность.

💎 Причина №2. Голодная аудитория «визуалов»:

Покупателей загородных домов я делю на 2 типа: консерваторы и визуалы.

Для консерваторов главное, чтобы дом был надёжным и комфортным. Внешний вид тоже важен, но лишь во вторую очередь. Они выбирают «основательные», «проверенные» кирпичные и газобетонные дома.

Для визуалов наоборот в приоритете, чтобы дом был эстетичным и радовал глаз. Комфорт и надёжность тоже важны, но основной критерий – именно красота (я и сам такой, кстати). Визуалам хочется чего-то нового, дерзкого, не как у всех.

И фишка в том, что предложений для них очень мало. 95% объектов на досках объявлений – классические каменные дома, которые кажутся им «колхозными» - скучными, устаревшими и неказистыми.

И фахверки - один из немногих вариантов, который им «заходит», при этом стоит адекватных денег. А по надёжности и комфорту не уступают (а в чём-то превосходят) каменные дома.

И мы просто даём голодной аудитории то, что она хочет.

🤩 Причина №3. Вау-эффект:

Почему все хотят айфон? Потому что он клёвый! Люди покупают эмоциями – это факт. Особенно это касается загородной недвижимости, ведь дом – это не необходимость, а предмет роскоши.

И фишка фахверка в том, что он, как айфон, цепляет эмоционально. Клиенты заходят внутрь, видят панорамные окна, массивные деревянные балки, светлое объемное пространство и говорят: «Вау!». Я видел это десятки раз. А всё, что «Вау!» хорошо продаётся.

Напишите мне в Телеграм, и я подготовлю 2 концепции проекта под вашу землю и капитал. Расскажу, какие дома построить и какую сделать наценку, чтобы получить высокую прибыль в кратчайшие сроки. Если земли нет, то помогу выбрать.

👉 Написать в Телеграм 👈
Или на почту: skv87@inbox.ru

Также подписывайтесь на Телеграм-канал.

Статья написана Алексеем Антиповым от имени Константина Серадзинова на основе интервью с ним.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

P.S. Напишите в комментариях, были вам полезна статья, и что вы думаете об инвестициях в загородную недвижимость в текущие времена.