Как Санкт-Петербург вышел в лидеры по строительству школ?

В октябре мы с моей командой провели в Санкт-Петербурге конференцию, посвященную развитию школьной архитектуры. Говорили о петербургских школах, однако контекст события был шире городского. С экспертами в области образования, девелоперами, архитекторами и дизайнерами мы обсудили боли и вопросы, типичные для всех школ России, и возможности их решения с помощью среды.

К конференции мы исследовали рынок школостроения Санкт-Петербурга, чтобы разобраться в том, как городу удалось выйти в лидеры по строительству школ? Публикуем результаты нашей работы (автор текста — Людмила Егоршина).

О чем пойдет речь:

1. Новые школы: как Санкт-Петербург обгоняет Москву

2. Частная инициатива: школы от застройщиков

3. Крупнейшие девелоперы-строители школ в 2024 году

4. Cтроительство школ по концессии

5. Сколько стоит школа в Петербурге?

6. Почему Санкт-Петербург не Москва

В 2024 году Санкт-Петербург стремительно вышел на первое место по вводу новых школ, обогнав Москву: каждая десятая российская школа оказалась построена в городе на Неве. А ведь еще пять лет назад при бурно развивающейся жилой застройке город сильно отставал от других в части появления новых образовательных учреждений. EdDesign Mag разобрался, как Петербургу удалось переломить тренд (спойлер: помогли деньги и реформа регулирования), кто и на чьи деньги строит школы в городе, как они выглядят и сколько это стоит.

В России в 2024 году должны открыться 363 новых школы, и непропорционально большое количество из них — 36 штук, 10% — в Санкт-Петербурге. Для сравнения, в Москве ожидают ввода всего 29 школ, хотя число ее жителей вдвое превышает население северной столицы.

Дело в том, что в Санкт-Петербурге многие годы бурно развивалось жилищное строительство, а вот возведение социальной инфраструктуры до недавнего времени отставало.

Источник: Статистика по вводу жилья приводится по данным сайта Комитета по строительству Санкт-Петербурга, информация о вводе школьных зданий также предоставлена этим Комитетом. Данные могут не совпадать с цифрами, озвученными в официальных новостях главой города, например, в 2023 году было заявлено о введении в эксплуатацию 24 школ. Однако Комитет ведет ежегодную статистику только по зданиям, построенным с нуля или введенным после полной реконструкции и не учитывает школы после капитального ремонта, открытые в старом фонде и в выкупленных городом помещениях.

Синяя линия — коэффициент, который показывает, как соотносятся между собой объемы массовой застройки и количество введенных школ: чем он больше, тем меньше обеспеченность школами новых кварталов.

Для сравнения посмотрим на те же цифры по Москве

Источник: Цифры по введенному жилью и школам приводятся согласно данным, публиковавшимся Градостроительным комплексом Москвы и предоставленным Департаментом образования Москвы.

Из приведенных данных видно, что начиная с 2020 года в Санкт-Петербурге наметилась четкая тенденция к росту количества новых школ, в то время как в Москве соотношения ввода жилья и образовательных учреждений остается более-менее ровным.

Что же привело Петербург к лидерству по строительству школ в 2024 году? Сработали три фактора.

Во-первых, деньги. В 2019–2021 на строительство и реконструкцию школ из бюджета города тратилось около 9,4–10 млрд рублей ежегодно. В 2019 году по поручению Президента РФ из Резервного фонда правительства Петербургу выделили 10 млрд рублей, на которые построили 11 новых школьных зданий, что стало импульсом, ускорившим решение проблемы с недостатком школ, особенно в районах новостроек, говорил журналистам губернатор Александр Беглов. Дальше денег стали выделять еще больше. В 2023 году сумма затрат региона на строительство, реконструкцию школ выросла до 32 млрд. рублей, в 2024 — до 46 млрд.

Общие затраты Петербурга на образование в 2024 году составят 297 млрд рублей (21,5% от всего городского бюджета), Москвы — 548 млрд рублей.

Следующий фактор — регулирование. В 2021 году в городе была создана Градостроительная комиссия, чьей главной задачей стало исключить возможность появления жилых комплексов, не обеспеченных школами, детскими садами, поликлиниками. Комиссия следит за тем, чтобы возведение жилья девелоперами было синхронизировано со строительством инфраструктурных объектов.

«В подавляющем большинстве случаев решение Градостроительной комиссии обязывает застройщиков строить и передавать социальную и дорожную инфраструктуру безвозмездно, — объясняет начальник отдела аналитики и финансовых инструментов Setl Group Геннадий Ситников. — Исключения составляют ситуации, когда предусматриваемая социальная и инфраструктурная нагрузка на проект превышает потребности реализуемого проекта как в натуральном выражении (дополнительные места в школах и детских садах сверх норматива), так и в денежном. То есть если требуемые от застройщика совокупные вложения в инфраструктуру сильно превышают масштабы проекта, город может профинансировать какую-то часть от общих затрат (предусмотреть частичный выкуп социального объекта на сумму, эквивалентную количеству мест, превышающих расчетные потребности проекта)».

Директор по девелопменту «Самолет Страна» (входит в группу «Самолет», одного из крупнейших застройщиков страны) Ольга Щилова отмечает, что процесс согласования строительства социальных объектов в Санкт-Петербурге действительно [стал] отработан, власти и девелоперы синхронизируют возведение школ и детских садов с появлением нового жилья. Благодаря этому за 2023 год строительство социальной инфраструктуры в городе выросло в два раза.

Девелоперы — это и есть третий фактор. Именно они стали главными действующими лицами петербургского школостроительного чуда.

Школы от застройщиков: кто построил 24 школы в 2024 году

Однако 2024 год оказался переломным. Из 36 школ за счет бюджета будет введено в эксплуатацию семь (шесть построено и одна полностью реконструирована), на средства девелоперов — 24, а пять строятся по новой модели финансирования — концессии. В 2025 году планируется ввести 43 школы, из них за счет бюджета — 15, на внебюджетные средства — 28.

Из 24 построенных в 2024 году девелоперами школ семь переданы городу безвозмездно, 15 выкуплены (семь при помощи средств федерального бюджета), одна будет арендована, по еще одной пока нет соглашения. Как правило, город выкупает те школы, которые были возведены по старым соглашениям о комплексном освоении территорий (далее — КОТам), заключенным до создания Градостроительной комиссии в 2021 году, а также построенные застройщиками сверх нормативов.

Школы от застройщиков: кто построил 24 школы в 2024 году

Лицеи под брендом

Четыре школы, 5775 мест

Setl Group работает с 1994 года, ведет строительство в Санкт-Петербурге и Калининграде. Основные владельцы Максим Шубарев и Ян Изак. Setl Group занимает второе место в рейтинге топ-девелоперов Санкт-Петербурга ЕРЗ. За свою историю компания ввела в эксплуатацию в Петербурге и Ленинградской области 11 общеобразовательных школ и две начальные с садами.

Лицеи под брендом

Setl Group запускает проект бесплатных общеобразовательных школ нового формата — Лицеи Setl, которые появятся в ближайшие пять лет в Санкт-Петербурге и области. Строительство первого Лицея на 1150 учеников началось в 2024 году в Московском районе, планируется завершить его во II квартале 2025 года. Следующие такие школы будут построены на Пулковском шоссе, в Пушкинском, Всеволожском и других районах, где расположены крупные проекты застройщика.

Образование в лицее будет бесплатным, «при этом у родителей будет возможность усиливать и расширять образовательный спектр за счет дополнительных бесплатных и платных функций», сказано в ответе пресс-службы Setl Group на вопросы EdDesign Mag.

Визуализация лицея Setl — общеобразовательной школы в деревне Новосаратовка, Ленинградская область. Изображения: ED Architecture

Группа ЛСР

Четыре школы, 3675 мест

Федеральный девелопер, группа основана в 1993 году в Санкт-Петербурге Андреем Молчановым. Сейчас компания входит в пятерку крупнейших девелоперов страны и занимает первое место в рейтинге топ-девелоперов Петербурга от Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ).

Школы в ЖК «Цветной город» и ЖК «Цивилизация». Фото с сайта ЛСР и из социальных сетей ЖК

«Главстрой Санкт Петербург»

Две школы, 2300 мест

Компания была основана в 2006 году и входила в холдинг «Главстрой», принадлежащий тогда Олегу Дерипаске. Сейчас, согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства, основным акционером девелопера является Георгий Ефимов.

«Главстрой СПб» ведет строительство двух крупных городских жилых комплексов — «Северная долина» и «Юнтолово». Всего она ввела уже восемь школьных зданий: в ЖК «Северная долина» два корпуса школы № 482 на 975 мест каждый, два корпуса школы № 469 на 825 мест каждый, один корпус школы № 142 на 825 мест (идет строительство еще двух зданий на 550 и 825 мест), здание школы № 163 на 1750 мест, в ЖК «Юнтолово» — два корпуса школы № 428 на 825 мест каждая, на этапе строительства — школа на 1200 мест.

Больше простора

Школа № 142 открылась в 2023 году в округе Парголово (Выборгский район), где активно идет строительство жилья. Количество детей 6,5–17,5 лет в микрорайоне составляло около 8000, и их не могли вместить пять зданий двух существующих школ общей вместимостью 4600 обучающихся. Поэтому появилась необходимость в новой школе № 142. Здание для нее построил «Главстрой Санкт-Петербург».

Директор школы № 142 Алексей Козлов рассказывает, что уже на этапе строительства образовательная команда подключилась к проектированию. «Сейчас это скорее правило, ведь так формируется будущее развитие образовательной организации, которая начинает писать свою историю с нуля, — рассуждает директор. — Мы полгода работали вместе с проектировщиками по оформлению, созданию комфортной среды, оснащению, согласованию более современного учебно-лабораторного оборудования».

Козлов отмечает, что современные школьные здания значительно просторнее более старых. Для сравнения, площадь школы постройки 1975 года на 800 учеников, где Козлов работал раньше, составляет 8000 м2. Площадь же школы № 142 на 825 детей — 18 623,5 м2, кроме того, есть огромная территория (23476 м2) с озеленением на 13313,45 м2, спортивными и игровыми площадками.

Сейчас «Главстрой» строит для школы второй корпус на 16000 м2 (открытие в I квартале 2025 года) и третий корпус на 18000 м2 (открытие в III квартале 2025 года). Общая вместимость образовательного комплекса будет не менее 3000 учащихся. Пока в первом корпусе учатся дети с 1 по 8 класс, когда появится второе здание, в одном разместят учеников с 1 по 6 класс, в другом — с 7 по 11 класс.

Школа № 142 в Выборгском районе. Фото предоставлено школой

ГК «Самолет»

Две школы, 1925 мест

Группа «Самолет» создана в 2012 году и начинала работать в Подмосковье, сейчас это федеральный девелопер, который занимает первое место в российском рейтинге ЕРЗ по объему текущего строительства. Основные акционеры — Михаил Кенин и Павел Голубков.

В Петербурге компания ввела две школы. Сейчас идет строительство еще двух образовательных учреждений — в Курортном районе на 1100 мест и на Васильевском острове на 1375 мест.

БФА-Девелопмент

Две школы, 1925 мест

Компания работает на строительном рынке Петербурга с 1991 года и занимается как коммерческой, так и жилой недвижимостью. По информации ЕИСЖС, основной владелец — Людмила Коган, вдова бизнесмена Владимира Когана.

В некоторых случаях город финансирует строительство школ самостоятельно. Таких «городских» школ в 2024 году было введено семь: шесть построено и одна реконструирована.

Часть школ строится городом по Адресной инвестиционной программе. В этом случае заказчиком выступает Санкт‑Петербургское государственное казенное учреждение «Фонд капитального строительства и реконструкции», а непосредственно работы ведут генеральные подрядчики, выигравшие конкурс Комитета по государственному заказу Санкт‑Петербурга.

Кто решает, будет ли город строить школу сам? «В Петербурге для решения вопросов выкупа или передачи соцобъектов создана Градостроительная комиссия, — сказано в письменном ответе Комитета по строительству Санкт-Петербурга на вопросы EdDesign Mag. — Вопросы выкупа объектов социальной инфраструктуры, в том числе сроки, рассматриваются во взаимодействии с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и Комитетом по экономическому планированию и стратегическому развитию Санкт-Петербурга в установленном порядке с учетом постановления Правительства Санкт-Петербурга от 15.12.2022 № 1228 о пообъектном распределении бюджетных ассигнований на осуществление капитальных вложений в существующие и создаваемые объекты капитального строительства государственной собственности Санкт-Петербурга и(или) приобретение за счет средств бюджета объектов недвижимого имущества в государственную собственность Санкт-Петербурга в соответствии с Адресной инвестиционной программой».

Лидеры госзаказа

В 2024 году больше всего бюджетных школ ввели компании КВС и ООО «Суар-групп». КВС работает с 2003 года, в основном строит объекты по заказу города, всего в рамках Адресной инвестиционной программы компания возведено восемь школ (в этом году две — на 1100 и на 1125 мест). «Суар-групп» зарегистрирована 2015 году, в ее портфолио шесть общеобразовательных школ (в этом году две — на 1000 мест и 290 мест).

С 2024 года в Санкт-Петербурге запущен новый формат государственно-частного сотрудничества — строительство школ по концессии. До конца года должны ввести в эксплуатацию пять концессионных школ. Строительство идет в рамках национального проекта «Образование» с участием федерального финансирования.

Город предоставил в аренду землю. Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга разъясняет, что на стадии проектирования и строительства финансирование концессионных школ осуществляется как за счет средств федерального и регионального бюджетов, так и за счет собственных и привлеченных средств инвестора. Финансирующей организацией для инвесторов всех школ в 2024 году выступает Газпромбанк.

«В рамках инвестиционного соглашения девелопер строит, вводит объект в эксплуатацию, а затем полностью передает его на баланс города, — объясняет отличие девелоперских школ от концессионных директор проекта “Юнтолово” компании “Главстрой Санкт-Петербург” Ирина Межейникова. — Государственно-частное партнерство предполагает возведение и последующую сдачу объекта с обязательным условием — застройщик должен осуществлять административно-хозяйственную эксплуатацию здания и прилегающей территории в течение пяти лет».

Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга отмечает, что на стадии эксплуатации школы расходы, понесенные инвестором на создание объекта, компенсируются из средств регионального и федерального бюджетов в течении всего срока. Инвестор не зарабатывает на целевой эксплуатации здания, образовательный процесс осуществляется силами государственного бюджетного учреждения.

Ирина Межейникова полагает, что механизм концессии функционально решает социальную задачу наращивания темпов строительства социальных объектов, поскольку финансирование из городского бюджета идет поэтапно. «Нам как застройщикам комплексных проектов такая схема позволяет увеличить количество строящихся социальных объектов, дополнить портфель построенных объектов ультрасовременной школой, оборудованной по самым новейшим стандартам», — объясняет эксперт.

Считается, что бюджетные школы обходятся дешевле, чем девелоперские, хотя EdDesign Mag выяснил, что для Москвы это далеко не всегда верно. А что в Санкт-Петербурге?

Городские школы

Возьмем несколько примеров. Школа на 1000 мест, введенная в 2024 году, обошлась в 2,7 млрд рублей (2,7 млн в пересчете на одного на ученика). Школа поменьше, на 290 мест, также построенная в этом году, стоила 756 млн рублей (2,6 млн в пересчете на одного ученика)

Согласно тендеру, размещенному в июле 2024 года, школа на 1375 мест обойдется городу в 3,67 млрд рублей (2,671 млн рублей в пересчете на одного на ученика).

Школы по концессии

Предварительный объем инвестиций в школу на 550 мест в Выборгском районе оценивался в 1,6 млрд рублей (2,9 млн в пересчете на одного ученика), из них федеральных средств — 118 млн рублей (строит «Главстрой-Санкт Петербург»).

Другой пример — школа на 1 375 мест в Василеостровском районе, она стоила 3 млрд рублей (2,2 млн на одного ученика), из них федеральных средств около 149 млн рублей (строит ГК «Самолет»).

Сразу три концессионные школы (на 550, 1100 и 1375 мест в Пушкинском, Красносельском и Невском районах) строит ГК «Балтрос». Общий объем инвестиций в эти проекты составит порядка 7,1 млрд рублей (получается в среднем 2,3 млн в пересчете на одного ученика).

Итого, можно сказать, что в пересчете на одного учащегося бюджетные и концессионные школы Санкт-Петербурга обходятся в 2,2-2,9 млн рублей. Для сравнения, в Москве расценки иные: 3,8-4 млн.

По запланированным на 2023-2025 годы в АИП школам Санкт-Петербурга цифры такие: школа на 550 мест — 1,9 млрд. рублей, на 1000 мест — 2,6 млрд. рублей, на 1375 мест — в 3,67 млрд рублей, то есть цена на ученика — 2,6-3,4 млн. рублей.

Евгений Новиков из Группы «Эталон» отмечает, что стоимость школы по АИП высчитывается исходя из расходов на строительно-монтажные работы (СМР) и проектирование, но не включает дополнительные затраты — на техприсоединение, землю, налоги. Например, бюджет на СМР и проектирование школы девелопера на 800 мест в ЖК «Летний сад» в Москве составляют 2,4 млрд. рублей (3 млн в пересчете на одного ученика). «Таким образом, стоимость именно проектирования и строительства школ в Москве и Санкт-Петербурге примерно равны, — поясняет Новиков. — При этом в Москве могут быть выше дополнительные затраты, в том числе на землю. Дополнительные затраты на ту же школу в «Летнем саду» добавляют к инвесторским расходам 1 млрд. рублей. Одно только подключение к сетям в данном случае стоит 70 млн. рублей. Стоимость подключения к техсетям вообще сильно варьируется в зависимости от района строительства, в том числе по причине монополизации рынка таких услуг».

Школы от девелоперов

Если застройщик планирует продать школу городу, а не отдать безвозмездно, то стоимость регулируется нормативными актами. Для определения предельных цен на поставляемые государственным органам Санкт-Петербурга работы и услуги существует постановление Правительства Санкт-Петербурга от 22.04.2024 N 239 «О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 15.06.2016 N 489».

Исходя из этого постановления рассчитывается выкупная стоимость для школ, построенных девелоперами. Согласно ему, здание школы на 450 мест не должно стоить более 3,378 млн. рублей (здесь и далее из расчета на ученика), на 550 мест — 3,099 млн. рублей, на 825 мест — 2,330 млн. рублей, на 1100 мест — 2,237 млн. рублей, на 1375 мест — 2,144 млн. рублей, на 1750 мест — 2,018 млн. на ученика.

Пресс-секретарь Группы «Эталон» приводит примерную стоимость девелоперской школы на 825 мест в 2,3 млн. рублей на ученика. То есть цена совпадает с предельной установленной городом.

Московский девелопер ГК «А101» сейчас выходит на петербургский рынок, будет строить школу в ЖК «А101 Лаголово» на 920 учеников и рассчитывает уложиться в сумму около 2 млн на ученика, говорит руководитель направления социальных проектов ГК «А101» Юлия Чернец.

Директор по проектированию группы RBI Павел Быков рассказывает, что при действующих нормативах предельных затрат на школы в диапазоне от 2 до 3,5 млн. руб. на ученика в зависимости от вместимости объекта девелопер, особенно реализующий проект КОТ, стремится минимизировать затраты на объекты инфраструктуры и просто обязан строить дешевле норматива, исходя из экономического здравого смысла. «КОТ — это квартальная застройка, недорогое в своей массе жилье, зачем там «дорогие» школы? Типовые проекты школ могут соответствовать, к примеру, 80-85% стоимости от указанного норматива, нетиповые, как у RBI, уже ближе к 100%», — говорит эксперт.

В Комитете по строительству отмечают, что типовые проекты школ в городе есть, но форма земельных участков не позволяет их использовать всегда, поэтому каждый раз используется обновленный проект. Впрочем, абсолютно все опрошенные EdDesign Mag девелоперы ответили, что возводят школы по индивидуальным проектам.

Группа RBI

Девелопер RBI появился в 1993 году, ведет строительство в сегменте элит- и бизнес-класса в историческом центре и новых локациях Санкт-Петербурга. В городе компанией построены две школы — начальная школа на 300 детей на территории ЖК Green City и школа на 825 мест в ЖК территории Ultra City (обе переданы городу безвозмездно).

Директор по проектированию Группы RBI Павел Быков рассказывает, что в случае с их школами социальный объект становится частью проектируемого жилого комплекса, дополняя не только архитектуру, но и «концепцию жизни» будущего дома. «Мы создаем красивые, архитектурно выразительные фасады, авторский дизайн отделки и благоустройства, предусматриваем дополнительное оборудование классов, — расписывает Быков. — Естественно, тратим больше, чем этого требовали бы типовые проекты (оценочно — на 10-15%). Наши затраты близки к предельным нормативным значениям, поскольку нормативы меняются не часто, а строительная себестоимость постоянно растет».

Школа в ЖК Ultra City. Фото: пресс-служба RBI

ГК «Эталон»

Группа «Эталон» основана в 1987 году Вячеславом Заренковым, сейчас крупнейший акционер — АФК «Система». Компания ведет строительство в Москве, Санкт-Петербурге, Омске, Новосибирской области, Екатеринбурге, Тюмени и Казани. Компания входит в тройку лидеров уверенности застройщиков Forbes в сегменте жилья бизнес-класса.

В Санкт-Петербурге «Эталон» ввел в эксплуатацию восемь школ. Четыре школы на 825 мест построены девелопером самостоятельно и безвозмездно переданы городу, три возведены по схеме соинвестирования с другими застройщиками, еще одну школу на 825 мест «Эталон» построил на бюджетные средства в качестве генподрядчика. В ближайшие годы планируется возвести и передать городу здание для допобразования на 275 мест и школу на 875 мест.

Школа № 564 в ЖК «Галактика». Фото с сайта «Эталона»

Евгений Новиков из «Эталона» объясняет, что девелопер каждый раз делает индивидуальный проект в соответствии с заданием Комитета по строительству и согласовывает его с главным архитектором города. Проектирование школ осуществляется как внутренней проектной организацией (ООО «ЭталонПроект»), так и сторонними бюро, как правило выступающими генпроектировщиками жилого комплекса.

Ed Architecture: мы придумываем, проектируем, управляем строительством и оснащаем необычные, инновационные школьные здания. В течение десяти лет нам повезло работать с сильнейшими образовательными командами страны, участвуя в строительстве их зданий, и мы многому у них научились. Это Инженерный корпус школы №548 в Совхозе им. Ленина, «Новая школа», Международная школа «Летово», «Точка будущего», школа «Адымнар», «Снегири», WunderPark, школа Шокана Уалиханова и многие другие. Все свои наработки, наблюдения и аналитику мы открыто публикуем в блоге EdDesign Mag.