Что будет с ценами на вторичное жилье в 2025 году?

Прогнозы «Циана», IRN, «Сбера» и «Дом.рф» и щепотка личного мнения

Всем привет! На связи самоироничный админ Telegram-канала «Недвижимость | Что Где Почём» :) Сегодня попробуем разобраться, что происходит со спросом и ценами на квартиры и куда может пойти рынок вторичного жилья в 2025 году.

В 2024 году рынок откровенно стагнировал. За год средние цены на вторичное жилье выросли лишь на пару процентов. Вот что нам говорят различные аналитические данные:

«СберИндекс»: цены на вторичку выросли на 1,95% за 10 месяцев 2024 в среднем по России и на 4% в Москве. «СберИндекс», если что, учитывает только ипотечные сделки «Сбера».

«Дом.рф»: по предварительной оценке, в среднем по РФ рост цен на вторичное жилье за 2024 год составит 5%. Источники: данные Росстата и собственный индекс цен.

IRN: стоимость квартир выросла на 0,76% за год в Москве, до 272,5 тыс. рублей за метр (у IRN в выборке всегда больше старого, дешевого жилья).

«Циан»: рост на 2% за год в Москве, до 341 тыс. рублей за метр (оценивают по объявлениям на своей площадке). При этом объем предложения сократился на 3%.

Одинаковых цифр вы нигде не увидите, т. к. выборки у всех разные, да и нужно понимать, что средние цены на вторичное жилье — это не конкретные лоты, а общий показатель по больнице, который во многом зависит от структуры предложения. Так, с осени 2024 года на рынок стало выходить больше дорогих лотов от новых продавцов, поэтому средние цены подросли.

Тем не менее, у всех данные +- схожи, и за год рост цен на вторичное жилье оказался заметно ниже инфляции. Получается, что фактически квартиры даже подешевели.

По словам риелторов, торг в реальных сделках на вторичном рынке жилья сейчас составляет в среднем 4-7%. Многие продавцы снижают цены, т. к. по устоявшейся практике изначально закладывают скидку в стоимость квартиры. Те, у кого цены откровенно завышены относительно рынка или кому надо срочно продать, могут снизить и больше.

Есть и те, кто обходится без дисконта, часто это продавцы свежего жилья. Ликвидных квартир во вчерашних новостройках, как бы ни показалось странным, на рынке не так много, и если вы искали такие, то видели, что выбрать особо не из чего.

Именно в этот сегмент сейчас перетекает спрос с первичного рынка жилья. Из-за моратория часть новостроек в 2024 году не сдали, ждем их уже в 2025-м. А те продавцы, кто уже выставил свои квартиры, — по большей части инвесторы, которые покупали их либо под аренду, либо для заработка на перепродаже. Сильно дисконтировать им смысла нет, особенно если там еще и какая-то супердешевая ипотека.

Да и в принципе многие продавцы вторичного жилья на вырученные деньги покупают другую квартиру, т. е. ориентируются на остальной рынок. Зачем им снижать цену? Чтобы что?

При этом спрос на рынке есть. По данным Росреестра, с марта 2024 года в Москве в каждом месяце регистрировали свыше 11 тыс. сделок — это нормальный неажиотажный показатель.

Кто покупает квартиры? Альтернативщики (продают свою квартиру, покупают другую) и вкладчики (не все готовы держать деньги на депозите бесконечно, даже под 20+%, многие копят именно на жилье). Ипотеку если и берут, то на небольшие недостающие суммы — будет ставка 20% или 25%, это уже несильно влияет.

Очевидно, что эти тренды на вторичном рынке жилья сохранятся и в 2025 году, от них и отталкиваемся при прогнозировании цен.

Ключевая ставка вряд ли опустится до таких значений, чтобы ипотека снова стала комфортной. Как только ЦБ повернет рост КС вспять, одна часть аудитории срочно переложит закончившиеся вклады, чтобы успеть использовать высокий процент, пока есть такая возможность. Другая начнет посматривать на рынок недвижки (ну или какие-то еще инструменты/товары). Т. е. деньги со вкладов начнут в том числе потихоньку перетекать в недвижимость. Это будет поддерживать цены на вторичное жилье от падения.

В «Циане» ожидают рост цен на вторичное жилье в 2025 году на уровне 2%. В «Дом РФ» — выше инфляции. В IRN ждут снижения средних цен на 10-15%, но квартирам, оцененным по нижней границе рынка, коррекция может и не понадобиться.

Я лично склоняюсь к тому, что средний ценник продолжит стагнировать примерно как в 2024-м. Во второй половине года, по мере снижения ключевой ставки (если это случится-таки в 2025 году) цены на вторичное жилье начнут расти более уверенно.

При этом не забываем, что рынок неоднородный, из-за чего у конкретных лотов и регионов динамика может быть противоположная. Малоликвидные или переоцененные квартиры действительно могут подешеветь. По данным IRN, весь год рынок тянули вниз в основном старые панельки. Так что тут можно и нужно торговаться.

Но часть объектов и локаций подрастет. Выше уже было сказано про свежие ликвидные квартиры, и не забываем про инициативу президента расширить семейную ипотеку на рынок вторички в отдельных регионах — по мере роста ипотечного спроса цены там вырастут.

А вы что думаете? Упадут цены в 2025 году или «недвижка всегда растет»?

Если вы интересуетесь рынком недвижимости, заходите в мой Telegram-канал с разборами. Там обсуждаем все самое важное про недвижимость: тренды, новости, выгодные новостройки и реальную динамику цен.