"Купил домик у моря — теперь бы просто арендовал": честный разговор о недвижимости в Болгарии

Иногда инвестиционные решения приходят не из таблиц и расчетов, а из разговоров с друзьями. Именно так началась история покупки недвижимости на болгарском побережье у моего сегодняшнего героя.

Почему Болгария? Это был осознанный выбор?

Скорее случайность. Друг собирался покупать квартиру — рассказал, я заинтересовался. Начал изучать рынок, и втянулся. Был 2007 год, рынок на пике, цены росли на 20-30% в год. Казалось, идеальный момент.

И ты купил?

Да. Квартиру в жилом комплексе на границе Святого Власа и Солнечного Берега. До пляжа — 250 метров по прямой, свой бассейн. Красота. Правда, без отопления и горячей воды — комплекс только для летнего проживания.

Сколько стоило?

850 евро за квадрат на этапе, возведения стен. Но по факту "болгарские метры" — это около 24-25 м² вместо заявленных 30. Там считают по внешнему контуру, включая стены и даже долю в общей площади дома.

Как оформлял сделку? Были риелторы, агенты?

Нет, напрямую через застройщика. Смотрел 3D-модель, план этажа — всё в Минске. Чтобы увидеть объект вживую, надо было ехать в Болгарию. Я поехал когда уже оплатил.

Сдавал квартиру? Окупается ли она?

Застройщик обещал, что организует сдачу жилья на постоянной основе в высокий сезон, оставив возможность собственникам приезжать для отдыха в начале или в конце сезона. За счет этого гарантированно обеспечить не только погашение затрат на поддержку общих частей и затрат на воду и электроэнергию, но и стабильный доход. В итоге этого так и не случилось. О доходе говорить не приходится. Иногда сдаю квартиру друзьям. Почти сразу после покупки в 2008 году после кризиса цена за аналогичные квартиры упала на 40%. Только к 2022 году вернулась на уровень покупки. Сейчас можно продать за 1200–1300 евро за квадрат.

А расходы на содержание?

Раньше было 8 евро в год за квадрат, сейчас — 10-12. Не критично, но капает.

Ты бы сделал эту покупку снова, зная, как всё обернётся?

Нет. Сейчас бы не стал. Если бы всё же покупал — то не "домик у моря", а жильё для круглогодичного проживания в крупном городе, в Софии, например.

А что с ВНЖ, визами, льготами?

Недвижимость таких бонусов не даёт. Можно получить визу на больший срок, но ВНЖ — только по другим основаниям.

Был ли риск нарваться на мошенников?

У меня обошлось, но историй хватало: квартиры продавались дважды, в буклетах — один дом, а по факту — другой. Или продавали объекты, заложенные в банке.

Последний вопрос: что бы ты посоветовал тем, кто сейчас хочет вложиться в недвижимость в Болгарии?

Если хочется купить жилье для себя у моря — арендуйте. Это проще, дешевле и гибче. А если думаете об инвестициях — смотрите в сторону крупных развивающихся городов. Там спрос стабильнее. А красивая картинка — не инвестиционная стратегия.

Больше подобных историй и аналитики по инвестициям в Беларуси и России телеграм канале