Как я сравнил квартиру в Москве и коттедж в Подмосковье - цифры по входу, доходности и жизни семьи

Я долго ходил вокруг этой дилеммы. Нужна была инвестиция, но семья просила воздух и свой двор. В итоге мы сели с калькулятором и прошли путь от цен за метр до расходов на уборку снега. Делюсь цифрами, живыми наблюдениями и тем, что в них скрыто.

Если смотреть на среднюю температуру по больнице, за метр в Москве просят в районе 278 тыс. руб. по данным IRN, при этом оценки «вторички» у ЦИАН выше - около 354 тыс. руб. за метр. Новостройки в столице на первичке идут примерно по 359 тыс. руб. за метр. Разброс объясняется методиками и сегментами, но вилка полезна для прикидки бюджета.

Что по Подмосковью. По зонам картина такая: ближнее Подмосковье - около 172 тыс. руб. за метр, среднее - 135 тыс., дальнее - 107 тыс. То есть вход заметно ниже, особенно если не гнаться за ближайшими 10-20 км.

По «готовым домам» ориентир удобнее считать в цене объекта. Свежая сводка по дачам и домам дает среднюю стоимость порядка 8,95 млн руб. по области, но внутри есть полярные миры - от бюджетных дач дальше от МКАД до домов по 30+ млн ближе к Москве.

Как я считал для себя.

Брутто-доходность аренды в Москве сейчас вокруг 5,7% годовых. Это агрегированная оценка по рынку, которая неплохо бьется с реальными ставками. По ставкам аренды референс такой: 1-комнатные в Москве часто сдаются в районе 45-80 тыс. руб. в месяц - локация и состояние решают.

Пример прикидки: квартира за 12,5 млн руб. дает 60 тыс. руб. в месяц брутто - это 5,8% годовых до расходов. Дальше вычитаю простой между арендаторами, НДФЛ, мелкий ремонт, комиссию агента при смене жильца - на руках остается 4-5% годовых. Плюс ликвидность - продать квартиру в столице проще и быстрее, чем дом в области.

У загородного дома другая логика - не долгосрок, а посуточная модель. Средняя цена суток аренды дома в Подмосковье этой весной была около 11,1 тыс. руб., а спрос на краткосрочные «загородные» размещения растет заметно быстрее, чем по квартирам.

Прикидка по сценарию, который я использую для расчета рисков, а не как обещание результата:

Итог по моей модели - 6-9% годовых брутто может быть достижимым коридором, если смотреть на дом «как на маленький отель». Но тут чувствительность бешеная: споткнулась загрузка или упали рейтинги - доходность съеживается. И наоборот - сильный сезон, удачная локация у воды, баня и городские выходные делают кассу.

Для сравнения с квартирами есть еще одна метрика. По данным ДомКлик, средняя доходность краткосрочной аренды по стране превышает 25% брутто, но Москва по посуточной окупаемости заметно скромнее из-за высокой цены актива - это важная поправка для расчетов.

Квартира: налог, косметика между арендаторами, мебель и техника раз в 3-5 лет, комиссия агенту при смене жильца, страховка, простой 1-2 месяца в год - закладываю как -1,5-2% к брутто-доходности. Дом: вдвое больше пунктов - вывоз снега, обслуживание септика, газ или дизель, участок, охранка, сезонный капремонт террасы и бани, клининг после каждой смены гостей, смена белья, расходники. Плюс логистика и время собственника - это не пассив.

В 2025 году динамика скорее боковая. По Москве средний метр в июле-августе держится в районе 278 тыс. руб. с микроплюсом в пределах десятых процента. По «вторичке» у ЦИАН выходит около 354 тыс. руб. за метр - сегменты ведут себя по-разному, а структура спроса смещается.

В Подмосковье картинка неоднородная. Ближние зоны подтягиваются, средние и дальние - ровно или легкое снижение. По новостройкам области средневзвешенная цена за метр - около 196-197 тыс. руб., прирост за год ближе к 2-5% в зависимости от типа лотов.

Мы ездили смотреть дома по двум причинам. Первая - дети. Свой двор, батут, собака, костер по вечерам - это другой образ жизни. В квартире так не получится, как ни крути. Вторая - мое собственное состояние. После недели переговоров и трафика МКАД в субботу утром я выхожу на террасу и у меня отлегает. Это та самая «прибавка к доходности», которая в таблицах не считается.

Но есть и обратная сторона. Комьют. Школа и кружки. Логистика гостей, если сдаете дом. Зимой - лопата и счета за отопление. И главный вопрос - готовы ли вы к роли «управляющего мини-отелем». Квартира в долгосрок - это ближе к пассивной истории. Дом посуточно - это всегда операционка.

Для чисто инвестиционной задачи с акцентом на ликвидность и минимальную операционку я бы выбрал квартиру. Доходность скромнее, но предсказуемее, а продать актив проще.

Для семейного сценария, где важны двор и экология, а вы готовы превращать дом в мини-бизнес, коттедж может давать сопоставимый или больший кэшфлоу в сезон за счет посуточной модели. Но считать нужно холодно - от средней ставки за сутки и реальной загрузки в вашей точке, а не от лучших объявлений в ленте.

Два практических совета:

А вы как выбирали между городом и домом? Что оказалось важнее - доходность на бумаге или ощущение дома по выходным?