Кейс: как я купил дом под 6% годовых, пока все думали, что это невозможно

Год назад я был уверен, что загородная ипотека - это долго, дорого и почти нереально. Казалось, что банки с куда большей охотой дают кредиты на бетонные коробки в новостройках, чем на дом с участком. Но оказалось, что я ошибался. Мы с семьей переехали в свой дом, взяв ипотеку под 6%, и я готов рассказать, как это работает.

Когда мы задумались о переезде за город, первой мыслью было: «На это же никаких денег не хватит». Ставки по ипотеке на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) пугали - 15-18% годовых. С таким процентом наш ежемесячный платеж становился неподъемным.

Я начал копать. Оказалось, что льготные программы, включая знаменитую «Семейную ипотеку» под 6%, распространяются не только на квартиры, но и на строительство дома. Главные условия для нас были выполнены:

Звучало слишком хорошо, чтобы быть правдой. В чем подвох? Подвох в деталях. Не все банки одинаково охотно работают с ИЖС по льготным программам. Кто-то требует в залог не только строящийся дом, но и другую недвижимость. Кто-то предъявляет завышенные требования к застройщику. Нам пришлось обойти несколько банков, прежде чем мы нашли свой вариант. Процесс был небыстрым, но результат того стоил. Вместо платежа в 150 тысяч рублей в месяц мы получили платеж в 85 тысяч. Разница, как говорится, налицо.

Однозначно, ипотека на ИЖС сложнее. И вот почему. Когда банк одобряет кредит на квартиру в новостройке, он имеет дело с понятным и ликвидным объектом. А что такое дом на этапе строительства? Это, по сути, участок земли и пачка проектных документов. Рисков для банка гораздо больше.

Поэтому банки, работающие с ИЖС, выдвигают ряд требований:

Из нашего опыта, наиболее активно с загородной ипотекой работают крупные госбанки и несколько специализированных коммерческих банков. Они уже набили руку, у них есть списки аккредитованных застройщиков и понятные процедуры. Маленькие банки чаще всего просто отказывают, чтобы не связываться.

Пока мы искали свой идеальный вариант, я изучил и другие способы покупки. Для тех, кто по какой-то причине не может или не хочет связываться с ипотекой, существуют альтернативы. Правда, в основном их предлагают девелоперы бизнес- и премиум-класса.

Рассрочка от застройщика. Схема простая: вы вносите крупный первоначальный взнос (обычно 30-50%), а оставшуюся сумму выплачиваете равными долями в течение 1-3 лет. Плюс - не нужно собирать справки для банка и доказывать доход. Минус - короткий срок и высокий первоначальный взнос. Это хороший вариант, если у вас есть значительная сумма на руках и вы ждете поступления остатка в ближайшем будущем.

Трейд-ин (обмен квартиры на дом). Некоторые застройщики предлагают выкупить вашу городскую квартиру в счет стоимости нового дома. Это удобно, так как избавляет от головной боли с продажей старого жилья. Застройщик берет на себя всю работу. Но будьте готовы, что оценочная стоимость вашей квартиры будет немного ниже рыночной (на 10-15%). Застройщик закладывает в эту цену свои риски и скорость реализации. Для нас это был невыгодный вариант, так как мы теряли приличную сумму. Но для кого-то скорость и удобство могут быть важнее.

Переезд за город оказался не таким страшным и дорогим проектом, как казалось на первый взгляд. Главный инсайт, который я вынес: не верьте мифам и стереотипам. Вместо этого изучайте информацию, считайте цифры и ищите варианты.

Мои два совета тем, кто сейчас на этом пути:

В итоге, мы живем за городом уже полгода и ни разу не пожалели. А как у вас? Рассматриваете переезд или считаете это слишком сложной авантюрой? Сталкивались с подводными камнями при оформлении загородной ипотеки? Поделитесь в комментариях